【养老保险最后5年缴费对养老金的影响最大？是真的吗？看完才明白】谁都想在退休后能多拿养老金，让晚年生活更有经济保障。很多人都说：养老保险最后5年的缴费档次非常重要！确实是这样吗？最后五年的缴费对养老金的影响到底有多大呢？
很多民营、私营企业都没有按照实际工资给员工缴纳社保，很多公司甚至是按照社保最低缴费基数给员工上社保。我们公司是一家私营企业，就是按照每个员工的基本工资来缴纳社保。体制外的这种情况可以说是非常普遍。
我是公司的人事经理，财务部的财务主管张姐今年50岁，再过五年就满55周岁退休了。上周她特意找我说要提高社保缴费基数。张姐说她考虑到公司的实际情况，自己也不愿意搞特殊化，给公司添麻烦。她要求公司按照她的实际工资缴纳社保，那么，交社保要多支付的钱，她会补给公司。张姐的基本工资是8000元，每月绩效工资是5000元，各类固定补助是1000元。公司是按照8000元给张姐上社保，张姐要求把社保基数改为14000元。
我问她为什么要这样做，张姐说想在工作的最后五年提高养老保险缴费档次，这样的话，以后养老金拿得多。养老保险最后五年的缴费档次很重要，对今后养老金的领取影响最大。现在，哪怕是省吃俭用，都要把最后五年的社保档次提高上去！
一、最后五年社保缴费对养老金提高起到一定作用
养老金的原则是：多缴多得、长缴多得、晚退多得。长缴、多缴、晚退都会提高养老金水平。随着社会经济飞速发展，百姓生活水平不断提高，社会平均工资每大约以年8%-10%的增长幅度在提高；全国各省市地区的社保最低缴费基数和最高缴费基数每年都在增长；各地区的最低工资也在逐年提高。这样来看，最后五年的养老保险缴费水平肯定是比你在这之前的缴费水平所产生收益效果要更明显。所以，最后五年缴费重要不无道理，提高缴费档次，肯定会在一定程度上提高养老金水平。
俗话说：亡羊补牢，为时未晚。如果你原来的养老保险缴费档次一直比较低，会面临养老金水平低的问题。最后五年提高缴费基数，肯定会在一定程度上提高养老金水平。
二、最后五年社保缴费对养老金水平的影响有多大
我们现在来简单试算一下，最后五年按照不同缴费基数来缴纳，养老金的差距有多大呢
养老金由三部分组成：
1、基础养老金=所在地区上年度在岗职工月平均工资×（1+个人平均缴费指数）÷2 × 缴费年限（含视同缴费年限）×1%；
2、个人账户养老金=个人缴费本息总额÷计发月数；
3、过渡性养老金=所在地区上年度在岗职工月平均工资×过渡系数×本人视同缴费指数×视同缴费年限；
社保最低缴费年限是15年。我们假设就是按照15年来缴纳社保，最后5年按照不同的缴费基数来缴纳养老保险，对退休时到手的养老金影响有多大？
刘女士，50周岁时，已经缴满10年的养老保险（按照社平工资的60%为缴费基数）。
假设目前社平工资为8000元，不计算过渡性养老金，暂不考虑平均工资上涨、个人账户利息等因素，55岁退休的计发月数是170。最后5年分别按平均工资60%、100%和300%为基数缴纳。这样计算出来的数据肯定不准确，只是供参考。看一下不同缴费档次产生的差距。看看最后五年提高缴费档次会产生多大的影响。
1、最后5年按照60%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=0.6
基础养老金：8000×（1+0.6）÷2×15×1%=960元
个人账户养老金：（8000×60%×8%×12×15）÷170=406元
基本养老金=960+406=1366元
2、最后5年按照100%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=（0.6*10+1*5）÷15=0.73
基础养老金：8000×（1+0.73）÷2×15×1%= 1038元
个人账户养老金：【（8000×60%×8%×12×10）（8000×100%×8%×12×5】÷170=（46080+38400）÷170=497元
基本养老金=1038+497=1535元
3、最后5年按照300%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=（0.6*10+3*5）÷15=1.4
基础养老金：8000×（1+1.4）÷2×15×1%=1440元
个人账户养老金：
【（8000×60%×8%×12×10）（8000×300%×8%×12×5】÷170=（46080+115200）÷170=949元
基本养老金=1440+949=2389元
从以上计算可以看出，15年的社保缴费基数均按60%来算，退休后每月领可1366元；如果前10年按60%，最后5年缴费基数改为100%，在60%的基础上，每月提高了169元，若最后5年缴费基数改为300%，每月竟提高了1023元！
三、写在最后
显而易见，最后五年提高养老保险缴费基数，可以直接提高养老金水平。把缴费档次提高到最高，养老金水平提高得更加明显！！
养老金遵循“多缴多得，长缴多得、晚退多得”的激励机制。养老金水平取决于累计缴费年限、缴费档次、退休年龄等等，某一个时间段的缴费档次不会起关键作用。但是，随着社会平均工资的增长，越往后，养老保险的缴费基数也会越高，最后5年的养老保险缴费水平，以灵活就业人员为例，一般也就会高于前些年，这样也会影响到养老金，不过除非是你将最后5年的养老保险缴费档次提高得非常高，否则保持相同的缴费档次下，对于养老金的提升也是有限的。
所以说，最后5年缴纳养老保险确实很重要，尤其对个人账户养老金的贡献比较大，但说是最重要的，就有点过于绝对了。另外，养老保险是一项长期工程，除了多缴，长缴对养老金的影响也不能忽视。
很多民营、私营企业都没有按照实际工资给员工缴纳社保，很多公司甚至是按照社保最低缴费基数给员工上社保。我们公司是一家私营企业，就是按照每个员工的基本工资来缴纳社保。体制外的这种情况可以说是非常普遍。
我是公司的人事经理，财务部的财务主管张姐今年50岁，再过五年就满55周岁退休了。上周她特意找我说要提高社保缴费基数。张姐说她考虑到公司的实际情况，自己也不愿意搞特殊化，给公司添麻烦。她要求公司按照她的实际工资缴纳社保，那么，交社保要多支付的钱，她会补给公司。张姐的基本工资是8000元，每月绩效工资是5000元，各类固定补助是1000元。公司是按照8000元给张姐上社保，张姐要求把社保基数改为14000元。
我问她为什么要这样做，张姐说想在工作的最后五年提高养老保险缴费档次，这样的话，以后养老金拿得多。养老保险最后五年的缴费档次很重要，对今后养老金的领取影响最大。现在，哪怕是省吃俭用，都要把最后五年的社保档次提高上去！
一、最后五年社保缴费对养老金提高起到一定作用
养老金的原则是：多缴多得、长缴多得、晚退多得。长缴、多缴、晚退都会提高养老金水平。随着社会经济飞速发展，百姓生活水平不断提高，社会平均工资每大约以年8%-10%的增长幅度在提高；全国各省市地区的社保最低缴费基数和最高缴费基数每年都在增长；各地区的最低工资也在逐年提高。这样来看，最后五年的养老保险缴费水平肯定是比你在这之前的缴费水平所产生收益效果要更明显。所以，最后五年缴费重要不无道理，提高缴费档次，肯定会在一定程度上提高养老金水平。
俗话说：亡羊补牢，为时未晚。如果你原来的养老保险缴费档次一直比较低，会面临养老金水平低的问题。最后五年提高缴费基数，肯定会在一定程度上提高养老金水平。
二、最后五年社保缴费对养老金水平的影响有多大
我们现在来简单试算一下，最后五年按照不同缴费基数来缴纳，养老金的差距有多大呢
养老金由三部分组成：
1、基础养老金=所在地区上年度在岗职工月平均工资×（1+个人平均缴费指数）÷2 × 缴费年限（含视同缴费年限）×1%；
2、个人账户养老金=个人缴费本息总额÷计发月数；
3、过渡性养老金=所在地区上年度在岗职工月平均工资×过渡系数×本人视同缴费指数×视同缴费年限；
社保最低缴费年限是15年。我们假设就是按照15年来缴纳社保，最后5年按照不同的缴费基数来缴纳养老保险，对退休时到手的养老金影响有多大？
刘女士，50周岁时，已经缴满10年的养老保险（按照社平工资的60%为缴费基数）。
假设目前社平工资为8000元，不计算过渡性养老金，暂不考虑平均工资上涨、个人账户利息等因素，55岁退休的计发月数是170。最后5年分别按平均工资60%、100%和300%为基数缴纳。这样计算出来的数据肯定不准确，只是供参考。看一下不同缴费档次产生的差距。看看最后五年提高缴费档次会产生多大的影响。
1、最后5年按照60%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=0.6
基础养老金：8000×（1+0.6）÷2×15×1%=960元
个人账户养老金：（8000×60%×8%×12×15）÷170=406元
基本养老金=960+406=1366元
2、最后5年按照100%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=（0.6*10+1*5）÷15=0.73
基础养老金：8000×（1+0.73）÷2×15×1%= 1038元
个人账户养老金：【（8000×60%×8%×12×10）（8000×100%×8%×12×5】÷170=（46080+38400）÷170=497元
基本养老金=1038+497=1535元
3、最后5年按照300%社平缴费基数计算
个人平均缴费指数=（0.6*10+3*5）÷15=1.4
基础养老金：8000×（1+1.4）÷2×15×1%=1440元
个人账户养老金：
【（8000×60%×8%×12×10）（8000×300%×8%×12×5】÷170=（46080+115200）÷170=949元
基本养老金=1440+949=2389元
从以上计算可以看出，15年的社保缴费基数均按60%来算，退休后每月领可1366元；如果前10年按60%，最后5年缴费基数改为100%，在60%的基础上，每月提高了169元，若最后5年缴费基数改为300%，每月竟提高了1023元！
三、写在最后
显而易见，最后五年提高养老保险缴费基数，可以直接提高养老金水平。把缴费档次提高到最高，养老金水平提高得更加明显！！
养老金遵循“多缴多得，长缴多得、晚退多得”的激励机制。养老金水平取决于累计缴费年限、缴费档次、退休年龄等等，某一个时间段的缴费档次不会起关键作用。但是，随着社会平均工资的增长，越往后，养老保险的缴费基数也会越高，最后5年的养老保险缴费水平，以灵活就业人员为例，一般也就会高于前些年，这样也会影响到养老金，不过除非是你将最后5年的养老保险缴费档次提高得非常高，否则保持相同的缴费档次下，对于养老金的提升也是有限的。
所以说，最后5年缴纳养老保险确实很重要，尤其对个人账户养老金的贡献比较大，但说是最重要的，就有点过于绝对了。另外，养老保险是一项长期工程，除了多缴，长缴对养老金的影响也不能忽视。
#西安一小区两业主遭开发商一房两卖#【西安一小区两业主遭开发商“一房两卖”，却又遇“同案不同判”】同案不同判，竟然在同一个小区、同一个基层法院、同一个中级法院内被演绎得淋漓尽致。
西安两位女士，同一天在同一个小区签订了购房协议 。交完大部分房款后，在她们不知情的情况下，房子被开发商卖给他人。而随后解除合同的诉讼中，两人遭遇却是天壤之别：一个一审法院不支持开发商赔偿，二审的中级法院却判开发商赔偿业主20万元。另外一个一审法院判开发商赔偿业主30万元，二审的中级法院却改判撤销赔偿。
同案不同判，竟然在同一个小区、同一个基层法院、同一个中级法院内被演绎得淋漓尽致。
房子被装修才知道一房两卖
今年63岁的麻女士，是西安市一家企业的退休职工。在2011年6月20日，她与西安煜星置业有限公司（以下简称煜星置业）签订购房合同，购买了位于凤城三路凤鸣华府二期（现名颐和郡）的一套面积为132平方米的单元房，房款为57万元。房款分四次付清，首款是签订之日付款35%，主体工程建成时付款20%，房屋封顶付款30%，房屋交付时付款13%，剩余2%在办理房产登记的时候付清。约定交房期限是2013年12月1日以前。
麻女士告诉正观新闻记者，房子一直没有按照规定时间交房，在2016年11月初，煜星置业突然通知麻女士将房屋契税和大修基金打到开发商账户上。麻女士说，2010年6月1日起施行的《西安市物业管理条例》第79条明确规定，建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。她担忧这些钱会被挪用，于是就没有给开发商交。
2018年5月份，麻女士突然接到小区物业一位贺姓女子打来的电话，说麻女士的房子在装修时破坏了地暖。麻女士很纳闷，自己就没有收房子，怎么能装修房子呢？于是她跑到自己房子查看，发现里面已经有人在装修。
按照装修男子陈先生出示的购房合同显示，在2016年12月24日，开发商已经将房子卖给了陈先生，房款是76万元，也就是开发商将房多卖了19万元。
一审判开发商赔偿30万二审撤销赔偿
竟出现“一房两卖”，对此2019年麻女士将开发商起诉到了西安市未央区人民法院。
麻女士请求法院判令解除合同；判令开发商退还已付购房款48万元、赔偿原告损失19万元，并要求开发商给予其已付购房款一倍的赔偿金。
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”
麻女士认为开发商违反这条规定，所以提出索要已付购房款一倍的赔偿。
煜星置业认为，房屋土地无任何手续亦未有任何审批手续，该房屋属于团购房。原告是用别人名义购房的，对此事实也是知晓的。煜星置业还说在2014年8月18日，其公司向原告通知交房，但是根据原告在合同提供的电话及住址均未联系到原告。2016年10月12日邮政快递向原告送达解除函，其公司在2016年10月25日通过《华商报》进行公告，双方合同已经解除。
煜星置业愿意退房款，但是不愿意承担原告损失以及一倍购房款。
未央区人民法院认为，煜星置业与西安市工商局劳动服务总公司签订的《团购协议》，合同标明该项目为煜星置业实施开发的城中村改造项目中经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房。法院也认为，“双方合同约定第一条‘出卖方经批准建设住宅楼’的约定，被告出售的房屋理应是经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房，即具有五证的商品房”。
法院最终认定煜星置业未按照规定向麻女士出示商品房预售许可证，且在案涉协议中使用虚假陈述，该陈述足以诱使买房人作出错误理解。
对此法院认定煜星置业符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，煜星置业应承担赔偿责任。同时法院对于开发商一房二卖行为也认定其违约。2020年5月20日，法院判决煜星置业返还已交房款48万元，赔偿麻女士已交房款一倍以内罚金30万元，同时支付相关利息。
煜星置业上诉后，西安市中级人民法院认为，该案签订购房合同不足以认定为商品房买卖合同性质的事实。因为煜星置业从未以书面或者麻女士也没有证据证明煜星置业向麻女士以口头形式承诺已取得商品房预售许可证的事实。
而麻女士主张的已付购房款一倍的赔偿问题，中级人民法院认为未央区人民法院认定的“煜星置业构成欺诈并判令煜星置业向麻女士支付赔偿款裁处有误”。而麻女士出示的煜星置业“商品房宣传单”的证据也没有被法院采信。
2020年10月14日，西安市中级人民法院直接改判撤销30万元的赔偿款，一审法院的其它判决基本未变。
就在麻女士申请再审以及申请检察院监督无果后，她发现了另外一件和她同案不同判的判决。
同一性质的案件判决却天壤之别
2011年6月20日，就在麻女士和开发商签订合同的当天，西安市南郊一位王女士也和煜星置业签订了和麻女士同一个小区的住房。
随后，王女士向开发商交纳了两期房款28万元。2016年11月，王女士说她接到煜星置业电话通知收房的时候，煜星置业以其未交尾款并已经向其邮寄书面告知书为由，单方解除合同，将房屋转卖给他人。
而王女士要求煜星置业退还支付款，开发商要求王女士在他们格式条款签字才能退款，对于这种不平等条约，2017年6月6日，王女士向西安市工商局经检分局投诉。2018年5月28日，煜星置业返还了购房款。
2018年9月，王女士将煜星置业起诉到西安市未央区人民法院。王女士认为煜星置业故意隐瞒无商品房预售许可证的事实，要求对方赔偿已付房款一倍的赔偿。
西安市未央区人民法院认为，王女士所提供的证据不足以证实煜星置业存在故意隐瞒行为，且王女士在购买房屋时亦未尽到谨慎的义务，最终法院不支持其主张的已付购房款一倍的赔偿。
王女士上诉到西安市中级人民法院后，西安市中级人民法院查证，煜星置业作为商品房开发企业，仅仅取得涉案房屋的城改批文和建设用地规划许可证，包括土地使用证、施工许可证、预售许可证均未取得。
西安市中级人民法院认为，根据煜星置业与西安市工商局服务总公司2010年12月30日签订的《团购协议》“煜星置业实施开发的城中村改造项目中经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房”，以及煜星置业与王女士签订的《房屋买卖合同》第一条约定的“出卖方经批准建设住宅楼”的约定，法院认为煜星置业出售的应该是五证齐全的商品房。
法院还认为，煜星置业与王女士签署买卖房屋合同时，未按照规定向王女士出示商品房预售许可证，且在案涉协议中使用虚假陈述，该陈述足以诱使买房人作出错误意思表示。法院最终认定煜星置业“符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形”，2019年2月27日，西安市中级人民法院作出终审判决，撤销未央区人民法院的判决，直接改判煜星置业支付王女士赔偿款20万元。
煜星置业不服判决到陕西省高级法院申请再审后被驳回。正观新闻记者注意到，煜星置业在两起案件中都是同一个律师。
房价上涨与资金链断裂考验开发商诚信
《2016年西安经济运行调查指标监测报告》显示，2016年，西安楼市新建住宅市场量价齐升。西安新建商品住宅销售价格同比、环比双双上扬。从同比看，自1月份结束了之前连续16个月的下跌局面，同比一路上扬，12月份上涨7.2%为年内同比涨幅高点。
在这个背景下，开发商一房二卖就不难找到答案了。上述案件中麻女士的房屋被开发商二次售出多卖19万元就是鲜明的事例。
正观新闻记者调查发现，煜星置业不但和西安市工商局签订团购协议还和西安市地方税务局也签订团购协议，而且都是以商品房形式进行团购，但是最后都没有给购房者办理房产证，导致业主诉讼、信访不断。
根据裁判文书网显示，西安业主蒋女士与煜星置业也曾经存在“业主不将大修基金打入煜星置业和小区物业公司就不给交房”的情况，在蒋女士将大修基金打入煜星置业和西安仲瑞物业管理有限公司后，二单位并没有将这笔钱存入维修资金专户。最终法院判二被告将这笔资金返还蒋女士。
据天眼查显示，煜星置业牵扯到的法律诉讼高达174件之多。而以业主不给开发商和物业交大修基金就不给交房为由，非法收取大修基金的案例颇多。有业界人士分析，这可能与开发商资金链走到断裂边缘有关。
在法律裁判文书网还显示一起刑事犯罪案件，2012年底，西安市地方税务局工会主席张凡与煜星置业对接团购房“聚福苑”小区事宜，后来为了感谢张凡在组织宣传、矛盾调解、房款催缴方面的帮助，煜星公司卖给张凡的住房少收取了12万元，后来在有关部门调查时，听到风声的张凡主动给煜星公司补交了12万元，最终法院还是认定该12万元受贿成立，张凡和此前其它地方的受贿行为一起，领刑3年。
而判决书一些细节曝出，当时煜星置业法定代表人马辉等人找到西安市地税局副局长张某，张某安排张凡和马辉对接，团购项目原共2345户，但是只有1000户交了首付。通过张凡组织宣传动员，最终调整成2610户。2015年前后，由于房价低迷和证件不全，许多人要求退房和不再交款，在张凡的协调下事情得以解决。
根据网上一些煜星置业开发楼盘业主爆料，很多业主其实都不是西安市工商局和地方税务局的职工，他们都是缘于对上述政府两职能部门公信力的信赖，最终被套牢。
工商税务在团购的时候，也是因为对于自己单位的信任，没想到，起初团购的是商品房，结果10年过去了，也没有拿到房产证。
2022年3月29日，正观新闻记者致电西安市中级人民法院宣传处处长李树宏，并将上述两起案件简单信息发给他表示要对此进行采访。截止发稿前，再次联系李处长仍未得到回复。（正观新闻特约记者 念桐亭）#洞见计划#
西安两位女士，同一天在同一个小区签订了购房协议 。交完大部分房款后，在她们不知情的情况下，房子被开发商卖给他人。而随后解除合同的诉讼中，两人遭遇却是天壤之别：一个一审法院不支持开发商赔偿，二审的中级法院却判开发商赔偿业主20万元。另外一个一审法院判开发商赔偿业主30万元，二审的中级法院却改判撤销赔偿。
同案不同判，竟然在同一个小区、同一个基层法院、同一个中级法院内被演绎得淋漓尽致。
房子被装修才知道一房两卖
今年63岁的麻女士，是西安市一家企业的退休职工。在2011年6月20日，她与西安煜星置业有限公司（以下简称煜星置业）签订购房合同，购买了位于凤城三路凤鸣华府二期（现名颐和郡）的一套面积为132平方米的单元房，房款为57万元。房款分四次付清，首款是签订之日付款35%，主体工程建成时付款20%，房屋封顶付款30%，房屋交付时付款13%，剩余2%在办理房产登记的时候付清。约定交房期限是2013年12月1日以前。
麻女士告诉正观新闻记者，房子一直没有按照规定时间交房，在2016年11月初，煜星置业突然通知麻女士将房屋契税和大修基金打到开发商账户上。麻女士说，2010年6月1日起施行的《西安市物业管理条例》第79条明确规定，建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。她担忧这些钱会被挪用，于是就没有给开发商交。
2018年5月份，麻女士突然接到小区物业一位贺姓女子打来的电话，说麻女士的房子在装修时破坏了地暖。麻女士很纳闷，自己就没有收房子，怎么能装修房子呢？于是她跑到自己房子查看，发现里面已经有人在装修。
按照装修男子陈先生出示的购房合同显示，在2016年12月24日，开发商已经将房子卖给了陈先生，房款是76万元，也就是开发商将房多卖了19万元。
一审判开发商赔偿30万二审撤销赔偿
竟出现“一房两卖”，对此2019年麻女士将开发商起诉到了西安市未央区人民法院。
麻女士请求法院判令解除合同；判令开发商退还已付购房款48万元、赔偿原告损失19万元，并要求开发商给予其已付购房款一倍的赔偿金。
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”
麻女士认为开发商违反这条规定，所以提出索要已付购房款一倍的赔偿。
煜星置业认为，房屋土地无任何手续亦未有任何审批手续，该房屋属于团购房。原告是用别人名义购房的，对此事实也是知晓的。煜星置业还说在2014年8月18日，其公司向原告通知交房，但是根据原告在合同提供的电话及住址均未联系到原告。2016年10月12日邮政快递向原告送达解除函，其公司在2016年10月25日通过《华商报》进行公告，双方合同已经解除。
煜星置业愿意退房款，但是不愿意承担原告损失以及一倍购房款。
未央区人民法院认为，煜星置业与西安市工商局劳动服务总公司签订的《团购协议》，合同标明该项目为煜星置业实施开发的城中村改造项目中经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房。法院也认为，“双方合同约定第一条‘出卖方经批准建设住宅楼’的约定，被告出售的房屋理应是经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房，即具有五证的商品房”。
法院最终认定煜星置业未按照规定向麻女士出示商品房预售许可证，且在案涉协议中使用虚假陈述，该陈述足以诱使买房人作出错误理解。
对此法院认定煜星置业符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，煜星置业应承担赔偿责任。同时法院对于开发商一房二卖行为也认定其违约。2020年5月20日，法院判决煜星置业返还已交房款48万元，赔偿麻女士已交房款一倍以内罚金30万元，同时支付相关利息。
煜星置业上诉后，西安市中级人民法院认为，该案签订购房合同不足以认定为商品房买卖合同性质的事实。因为煜星置业从未以书面或者麻女士也没有证据证明煜星置业向麻女士以口头形式承诺已取得商品房预售许可证的事实。
而麻女士主张的已付购房款一倍的赔偿问题，中级人民法院认为未央区人民法院认定的“煜星置业构成欺诈并判令煜星置业向麻女士支付赔偿款裁处有误”。而麻女士出示的煜星置业“商品房宣传单”的证据也没有被法院采信。
2020年10月14日，西安市中级人民法院直接改判撤销30万元的赔偿款，一审法院的其它判决基本未变。
就在麻女士申请再审以及申请检察院监督无果后，她发现了另外一件和她同案不同判的判决。
同一性质的案件判决却天壤之别
2011年6月20日，就在麻女士和开发商签订合同的当天，西安市南郊一位王女士也和煜星置业签订了和麻女士同一个小区的住房。
随后，王女士向开发商交纳了两期房款28万元。2016年11月，王女士说她接到煜星置业电话通知收房的时候，煜星置业以其未交尾款并已经向其邮寄书面告知书为由，单方解除合同，将房屋转卖给他人。
而王女士要求煜星置业退还支付款，开发商要求王女士在他们格式条款签字才能退款，对于这种不平等条约，2017年6月6日，王女士向西安市工商局经检分局投诉。2018年5月28日，煜星置业返还了购房款。
2018年9月，王女士将煜星置业起诉到西安市未央区人民法院。王女士认为煜星置业故意隐瞒无商品房预售许可证的事实，要求对方赔偿已付房款一倍的赔偿。
西安市未央区人民法院认为，王女士所提供的证据不足以证实煜星置业存在故意隐瞒行为，且王女士在购买房屋时亦未尽到谨慎的义务，最终法院不支持其主张的已付购房款一倍的赔偿。
王女士上诉到西安市中级人民法院后，西安市中级人民法院查证，煜星置业作为商品房开发企业，仅仅取得涉案房屋的城改批文和建设用地规划许可证，包括土地使用证、施工许可证、预售许可证均未取得。
西安市中级人民法院认为，根据煜星置业与西安市工商局服务总公司2010年12月30日签订的《团购协议》“煜星置业实施开发的城中村改造项目中经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房”，以及煜星置业与王女士签订的《房屋买卖合同》第一条约定的“出卖方经批准建设住宅楼”的约定，法院认为煜星置业出售的应该是五证齐全的商品房。
法院还认为，煜星置业与王女士签署买卖房屋合同时，未按照规定向王女士出示商品房预售许可证，且在案涉协议中使用虚假陈述，该陈述足以诱使买房人作出错误意思表示。法院最终认定煜星置业“符合故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形”，2019年2月27日，西安市中级人民法院作出终审判决，撤销未央区人民法院的判决，直接改判煜星置业支付王女士赔偿款20万元。
煜星置业不服判决到陕西省高级法院申请再审后被驳回。正观新闻记者注意到，煜星置业在两起案件中都是同一个律师。
房价上涨与资金链断裂考验开发商诚信
《2016年西安经济运行调查指标监测报告》显示，2016年，西安楼市新建住宅市场量价齐升。西安新建商品住宅销售价格同比、环比双双上扬。从同比看，自1月份结束了之前连续16个月的下跌局面，同比一路上扬，12月份上涨7.2%为年内同比涨幅高点。
在这个背景下，开发商一房二卖就不难找到答案了。上述案件中麻女士的房屋被开发商二次售出多卖19万元就是鲜明的事例。
正观新闻记者调查发现，煜星置业不但和西安市工商局签订团购协议还和西安市地方税务局也签订团购协议，而且都是以商品房形式进行团购，但是最后都没有给购房者办理房产证，导致业主诉讼、信访不断。
根据裁判文书网显示，西安业主蒋女士与煜星置业也曾经存在“业主不将大修基金打入煜星置业和小区物业公司就不给交房”的情况，在蒋女士将大修基金打入煜星置业和西安仲瑞物业管理有限公司后，二单位并没有将这笔钱存入维修资金专户。最终法院判二被告将这笔资金返还蒋女士。
据天眼查显示，煜星置业牵扯到的法律诉讼高达174件之多。而以业主不给开发商和物业交大修基金就不给交房为由，非法收取大修基金的案例颇多。有业界人士分析，这可能与开发商资金链走到断裂边缘有关。
在法律裁判文书网还显示一起刑事犯罪案件，2012年底，西安市地方税务局工会主席张凡与煜星置业对接团购房“聚福苑”小区事宜，后来为了感谢张凡在组织宣传、矛盾调解、房款催缴方面的帮助，煜星公司卖给张凡的住房少收取了12万元，后来在有关部门调查时，听到风声的张凡主动给煜星公司补交了12万元，最终法院还是认定该12万元受贿成立，张凡和此前其它地方的受贿行为一起，领刑3年。
而判决书一些细节曝出，当时煜星置业法定代表人马辉等人找到西安市地税局副局长张某，张某安排张凡和马辉对接，团购项目原共2345户，但是只有1000户交了首付。通过张凡组织宣传动员，最终调整成2610户。2015年前后，由于房价低迷和证件不全，许多人要求退房和不再交款，在张凡的协调下事情得以解决。
根据网上一些煜星置业开发楼盘业主爆料，很多业主其实都不是西安市工商局和地方税务局的职工，他们都是缘于对上述政府两职能部门公信力的信赖，最终被套牢。
工商税务在团购的时候，也是因为对于自己单位的信任，没想到，起初团购的是商品房，结果10年过去了，也没有拿到房产证。
2022年3月29日，正观新闻记者致电西安市中级人民法院宣传处处长李树宏，并将上述两起案件简单信息发给他表示要对此进行采访。截止发稿前，再次联系李处长仍未得到回复。（正观新闻特约记者 念桐亭）#洞见计划#
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