5月9日停服更新公告
亲爱的魔法师们，下午好！伞伞紧急播报一条新闻哦：里里微森林将于5月9日下午14点30-16点00停服更新，本次更新内容如下：
1.「坩埚与汤锅」主题召唤（5月12日开启）
2. 优化游戏客户端性能
3. 限时活动：家具限时收集
开服后会以游戏内邮件的形式为全服玩家发放维护补偿「星晶石」 * 200、「体力」 * 100，感谢魔法师们的支持与理解！
《精灵之境》运营团队
2022年5月9日
亲爱的魔法师们，下午好！伞伞紧急播报一条新闻哦：里里微森林将于5月9日下午14点30-16点00停服更新，本次更新内容如下：
1.「坩埚与汤锅」主题召唤（5月12日开启）
2. 优化游戏客户端性能
3. 限时活动：家具限时收集
开服后会以游戏内邮件的形式为全服玩家发放维护补偿「星晶石」 * 200、「体力」 * 100，感谢魔法师们的支持与理解！
《精灵之境》运营团队
2022年5月9日
【媒好垦利】央媒聚焦！垦利作风提优 激荡高质量发展春潮！
4月22日，人民日报客户端推送文章《山东垦利：作风提优 激荡高质量发展春潮》，文中提到垦利区以“机关作风提优年”活动为切入点，把全区各方面的热情和干劲充分调动起来、激发出来，经济社会发展一季度取得了不错的成绩，稳步实现“开门红”。
全文如下
东营市委第七次党代会提出，“要坚持创新实干、事争一流，全面开创高水平现代化强市建设新局面”。如何以“争一流、走在前”的标准做好各项工作？如何在激烈竞争中争先进位、争当排头？
垦利区深谙“一个地方的发展，核心在人，关键在干部，根本靠作风”，必须将干部作风建设牢牢抓在手上。今年，垦利区以“机关作风提优年”活动为切入点，突出“忠诚、担当、规范、为民”主题，围绕倡树“严真细实快”工作作风和打造“政治过硬、工作过硬、服务过硬、队伍过硬、口碑过硬”的硬核机关、硬核队伍要求，把全区各方面的热情和干劲充分调动起来、激发出来。图片 作风提优，服务提质，发展提效。自“机关作风提优年”活动开展以来，垦利区经济社会发展一季度取得了不错的成绩，稳步实现“开门红”。今年第一季度，全区一般公共预算收入完成9.46亿元，同比增长8.66%；全区112家规模以上工业企业完成工业总产值238.4亿元，同比增长4.1%，实现工业增加值48.5亿元，同比增长17%。
拉高标杆盯排头 提升境界赶先进
“石大胜华公司5个项目自今年1月29日立项完成后，能评、环评、安评、规划设计等报告同步启动编制，较以往缩减时间100余天，项目落地和投产时间大幅提前。”垦利经济开发区党工委委员、副主任、项目服务部部长张俊峰介绍。
“真的是很感谢开发区和职能部门的盯靠，现在新项目办手续和建设现场拆除老旧装置同步推进，让我们集团公司对今年的项目建设发展更有信心了。”石大胜华集团有限公司董事长郭天明的感谢之情溢于言表。
据了解，石大胜华集团有限公司是国内生产锂离子电池电解液溶剂的龙头企业，致力于打造全球产能最大的电解液生产基地，今年计划实施5个优质项目，需要办理立项、能评、环评等一系列手续。该环节原本耗时较长，但在垦利区有关部门的全力服务之下明显提速。
盯着排头干、朝着先进赶，以争第一的状态，把常规工作做出特色，把特色工作做成亮点，实现26个春季集中开工项目开工率100%，年度投资完成率27%，位居全市前列，这是今年垦利区交出的最优“开门红”答卷。图片
项目是加快发展的主抓手，重大项目更是经济社会发展的主引擎、助推器。按照“创新实干、事争一流”标准，垦利区牢固树立“项目为王、企业为本、企业家为尊”理念，始终把项目作为稳增长、转方式、调结构的重中之重，全力推进总投资458.7亿元的145个重点项目建设。在推进过程中实施分管区长“一对一”帮包服务，有关部门落实“一线工作法”常态化现场挖掘问题，区委、区政府以“项目推进就是解决问题”为思路引领，接续及时召开专题会议分类研究解决，确保重点项目提前开工、建设提速、建成达产。
与此同时，垦利区还注重制度化、灵活性畅通企业问题反馈渠道。按照“泛在服务”要求，建立了覆盖145个重点项目和重点企业在内的联系服务制度，设立项目服务专员，实现“项目吹哨、局长报到、专员盯靠”。对于项目建设反映问题最多的手续办理问题，垦利区充分发挥项目建设主管单位职能，引导支持企业加快项目手续资料编制节奏，相关区直部门提前介入指导服务、镇街全力精准跟进，确保开花结果。
即使是此轮疫情期间，垦利区采取车辆提前报备、预审核、推送卡口管理、现场迎接车辆等措施，落实企业承诺、专人消杀、全程不下车、驶离销号等疫情防控措施，保证了胜华新能源原料、垦利石化原油、万得福大豆等重点企业的运输畅通，平均每天安全接车600辆以上，全区工业企业未出现因疫情原因停产减产情况。
集中力量办大事 事争一流显担当
春分时节，暖意渐浓，草木萌生，垦利大地正在掀起新一轮项目建设热潮。在城区第三实验学校、博冠城市商业广场等各个城市更新项目现场，一台台大型设备轰鸣作响，一队队施工人员穿梭忙碌，工程建设有条不紊、井然有序。
“我们城市更新工作领导小组自成立之初就树牢‘项目为王’的理念，强化‘今天再晚也是早、明天再早也是晚’的效率意识，开展执行力‘亮剑’行动，按照‘工作项目化、项目清单化、清单责任化、责任时效化’的要求，建立‘四化’清单，持续加大城市建设管理运营，持续深化‘垦利之变’，努力打造城市更新‘垦利样板’。”垦利区城市更新工作领导小组办公室主任王林介绍，该小组确定了48个项目包靠专员，目前召开10余次项目论证推进会议，疏通2个项目堵点，实现30个项目顺利开工，确保第一季度项目运行实现“开门红”。
今年，垦利区将跨层级、跨领域的难点堵点拢到一起，系统谋划、整体破解，集中力量办大事，围绕招商引资、工业高质量发展等重大专项任务，成立区级领导班子成员牵头的11个领导小组，城市更新领导小组就是其中之一。11个领导小组发现问题大胆决策，定下的事大力推进，奏响事业发展大合唱，正是垦利区树立“创新实干、事争一流”的鲜明导向，大力弘扬“严真细实快”工作作风，以刀刃向内的勇气、抓铁有痕的决心、久久为功的韧劲，高质量推进各项工作任务的生动写照。
目前，11个领导小组工作开展顺利，各项任务均已达计划进度，其中垦利区招商引资工作领导小组2月20日在江西映美光电科技总部签订了计划投资10000万元光学材料加工项目投资框架协议，取得了全区2022年招商工作的开门红，截至目前共计外出对接项目28个，成功签约6个项目，签约项目金额22.9亿元；工业高质量发展领导小组艾蒙特项目一期已于3月底投产，二期正施工建设，三期已完成立项；区政府政策研究专组梳理汇总626条惠企政策，开展了“一对一”送政策上门活动，真正为企业提供“个性化”“定制化”服务。
握指成拳聚合力 深入一线见实效
“你好，请出示一下健康码、行程码……”“你好，请打开全员核酸检测码……”“全体村民请注意，没有做核酸检测的请抓紧来村委……”
进入3月以来，在垦利辖区的各村主干道设立的疫情防控卡点上，在高速公路出口处，在全区188个临时核酸检测点上，这样的话，每天都要重复无数遍，甚至声音沙哑仍在坚守，党员干部们用行动把鲜艳的党旗插在了防疫主阵地，提振了广大垦利人民抗疫的信心和决心。
面对国内疫情多点散发的严峻趋势，垦利区闻讯即动，迅速部署，下发“一书、一册、两通知”，即一封党员带头战疫倡议书、一份党员干部下沉一线名册、进网格战疫情通知和一线考察识别干部通知，吹响战疫冲锋号。区委各直属党（工）委尽锐出战，9350余名党员干部火速奔赴防疫战场，设立626个党员先锋岗，组建413支党员突击队，众人合力在防疫一线筑起一座座“红色堡垒”。图片
“一线炼”“一线看”，到一线去，到最需要的地方去。今年以来，垦利区强化党建引领、党员带头，突出“产业强区、创新高地、生态之城、幸福家园”建设任务，开展“千名机关干部沉一线”活动，动员各级干部沉到基层一线，心往基层想、脚往基层迈、劲往基层使，创新“建议在一线收集、问题在一线解决、项目在一线推进、作风在一线转变、导向在一线树立”的“一线工作法”，进一步增强干部服务发展和做好群众工作的能力，全面提高群众的满意度和幸福感，为高水平现代化强区建设提供坚强干部保障。
目前，“产业强区”一线涉及14个单位236名干部，“创新高地”一线涉及3个单位10名干部，“生态之城”一线涉及10个单位38名干部，“幸福家园”一线涉及9个单位191名干部，“党建重点任务”一线涉及57个单位75名干部，其他部门单位任务清单涉及18个单位161名干部，“疫情防控”一线涉及43个单位1507名干部。各个一线逐人建立工作任务清单，确保职责清任务明、可督可查可评。下一步，垦利区委组织部将采取全程跟踪观察和巡回督查考察的方式，对干部表现情况进行全面考察识别，激励干部在一线想干事、会干事、能干事。
春潮澎湃处，乘风破浪时。在市委“创新实干、事争一流”新要求下，在“机关作风提优年”活动推动下，垦利的产业进阶路径图愈发清晰，一个个大项目拔地而起，一条条惠企政策落地开花，一项项“急愁难盼”逐步化解，一个个新的经济增长极充满着新生机，孕育着新动能，向着高水平现代化强区阔步迈进。
编辑 / 赵德科
4月22日，人民日报客户端推送文章《山东垦利：作风提优 激荡高质量发展春潮》，文中提到垦利区以“机关作风提优年”活动为切入点，把全区各方面的热情和干劲充分调动起来、激发出来，经济社会发展一季度取得了不错的成绩，稳步实现“开门红”。
全文如下
东营市委第七次党代会提出，“要坚持创新实干、事争一流，全面开创高水平现代化强市建设新局面”。如何以“争一流、走在前”的标准做好各项工作？如何在激烈竞争中争先进位、争当排头？
垦利区深谙“一个地方的发展，核心在人，关键在干部，根本靠作风”，必须将干部作风建设牢牢抓在手上。今年，垦利区以“机关作风提优年”活动为切入点，突出“忠诚、担当、规范、为民”主题，围绕倡树“严真细实快”工作作风和打造“政治过硬、工作过硬、服务过硬、队伍过硬、口碑过硬”的硬核机关、硬核队伍要求，把全区各方面的热情和干劲充分调动起来、激发出来。图片 作风提优，服务提质，发展提效。自“机关作风提优年”活动开展以来，垦利区经济社会发展一季度取得了不错的成绩，稳步实现“开门红”。今年第一季度，全区一般公共预算收入完成9.46亿元，同比增长8.66%；全区112家规模以上工业企业完成工业总产值238.4亿元，同比增长4.1%，实现工业增加值48.5亿元，同比增长17%。
拉高标杆盯排头 提升境界赶先进
“石大胜华公司5个项目自今年1月29日立项完成后，能评、环评、安评、规划设计等报告同步启动编制，较以往缩减时间100余天，项目落地和投产时间大幅提前。”垦利经济开发区党工委委员、副主任、项目服务部部长张俊峰介绍。
“真的是很感谢开发区和职能部门的盯靠，现在新项目办手续和建设现场拆除老旧装置同步推进，让我们集团公司对今年的项目建设发展更有信心了。”石大胜华集团有限公司董事长郭天明的感谢之情溢于言表。
据了解，石大胜华集团有限公司是国内生产锂离子电池电解液溶剂的龙头企业，致力于打造全球产能最大的电解液生产基地，今年计划实施5个优质项目，需要办理立项、能评、环评等一系列手续。该环节原本耗时较长，但在垦利区有关部门的全力服务之下明显提速。
盯着排头干、朝着先进赶，以争第一的状态，把常规工作做出特色，把特色工作做成亮点，实现26个春季集中开工项目开工率100%，年度投资完成率27%，位居全市前列，这是今年垦利区交出的最优“开门红”答卷。图片
项目是加快发展的主抓手，重大项目更是经济社会发展的主引擎、助推器。按照“创新实干、事争一流”标准，垦利区牢固树立“项目为王、企业为本、企业家为尊”理念，始终把项目作为稳增长、转方式、调结构的重中之重，全力推进总投资458.7亿元的145个重点项目建设。在推进过程中实施分管区长“一对一”帮包服务，有关部门落实“一线工作法”常态化现场挖掘问题，区委、区政府以“项目推进就是解决问题”为思路引领，接续及时召开专题会议分类研究解决，确保重点项目提前开工、建设提速、建成达产。
与此同时，垦利区还注重制度化、灵活性畅通企业问题反馈渠道。按照“泛在服务”要求，建立了覆盖145个重点项目和重点企业在内的联系服务制度，设立项目服务专员，实现“项目吹哨、局长报到、专员盯靠”。对于项目建设反映问题最多的手续办理问题，垦利区充分发挥项目建设主管单位职能，引导支持企业加快项目手续资料编制节奏，相关区直部门提前介入指导服务、镇街全力精准跟进，确保开花结果。
即使是此轮疫情期间，垦利区采取车辆提前报备、预审核、推送卡口管理、现场迎接车辆等措施，落实企业承诺、专人消杀、全程不下车、驶离销号等疫情防控措施，保证了胜华新能源原料、垦利石化原油、万得福大豆等重点企业的运输畅通，平均每天安全接车600辆以上，全区工业企业未出现因疫情原因停产减产情况。
集中力量办大事 事争一流显担当
春分时节，暖意渐浓，草木萌生，垦利大地正在掀起新一轮项目建设热潮。在城区第三实验学校、博冠城市商业广场等各个城市更新项目现场，一台台大型设备轰鸣作响，一队队施工人员穿梭忙碌，工程建设有条不紊、井然有序。
“我们城市更新工作领导小组自成立之初就树牢‘项目为王’的理念，强化‘今天再晚也是早、明天再早也是晚’的效率意识，开展执行力‘亮剑’行动，按照‘工作项目化、项目清单化、清单责任化、责任时效化’的要求，建立‘四化’清单，持续加大城市建设管理运营，持续深化‘垦利之变’，努力打造城市更新‘垦利样板’。”垦利区城市更新工作领导小组办公室主任王林介绍，该小组确定了48个项目包靠专员，目前召开10余次项目论证推进会议，疏通2个项目堵点，实现30个项目顺利开工，确保第一季度项目运行实现“开门红”。
今年，垦利区将跨层级、跨领域的难点堵点拢到一起，系统谋划、整体破解，集中力量办大事，围绕招商引资、工业高质量发展等重大专项任务，成立区级领导班子成员牵头的11个领导小组，城市更新领导小组就是其中之一。11个领导小组发现问题大胆决策，定下的事大力推进，奏响事业发展大合唱，正是垦利区树立“创新实干、事争一流”的鲜明导向，大力弘扬“严真细实快”工作作风，以刀刃向内的勇气、抓铁有痕的决心、久久为功的韧劲，高质量推进各项工作任务的生动写照。
目前，11个领导小组工作开展顺利，各项任务均已达计划进度，其中垦利区招商引资工作领导小组2月20日在江西映美光电科技总部签订了计划投资10000万元光学材料加工项目投资框架协议，取得了全区2022年招商工作的开门红，截至目前共计外出对接项目28个，成功签约6个项目，签约项目金额22.9亿元；工业高质量发展领导小组艾蒙特项目一期已于3月底投产，二期正施工建设，三期已完成立项；区政府政策研究专组梳理汇总626条惠企政策，开展了“一对一”送政策上门活动，真正为企业提供“个性化”“定制化”服务。
握指成拳聚合力 深入一线见实效
“你好，请出示一下健康码、行程码……”“你好，请打开全员核酸检测码……”“全体村民请注意，没有做核酸检测的请抓紧来村委……”
进入3月以来，在垦利辖区的各村主干道设立的疫情防控卡点上，在高速公路出口处，在全区188个临时核酸检测点上，这样的话，每天都要重复无数遍，甚至声音沙哑仍在坚守，党员干部们用行动把鲜艳的党旗插在了防疫主阵地，提振了广大垦利人民抗疫的信心和决心。
面对国内疫情多点散发的严峻趋势，垦利区闻讯即动，迅速部署，下发“一书、一册、两通知”，即一封党员带头战疫倡议书、一份党员干部下沉一线名册、进网格战疫情通知和一线考察识别干部通知，吹响战疫冲锋号。区委各直属党（工）委尽锐出战，9350余名党员干部火速奔赴防疫战场，设立626个党员先锋岗，组建413支党员突击队，众人合力在防疫一线筑起一座座“红色堡垒”。图片
“一线炼”“一线看”，到一线去，到最需要的地方去。今年以来，垦利区强化党建引领、党员带头，突出“产业强区、创新高地、生态之城、幸福家园”建设任务，开展“千名机关干部沉一线”活动，动员各级干部沉到基层一线，心往基层想、脚往基层迈、劲往基层使，创新“建议在一线收集、问题在一线解决、项目在一线推进、作风在一线转变、导向在一线树立”的“一线工作法”，进一步增强干部服务发展和做好群众工作的能力，全面提高群众的满意度和幸福感，为高水平现代化强区建设提供坚强干部保障。
目前，“产业强区”一线涉及14个单位236名干部，“创新高地”一线涉及3个单位10名干部，“生态之城”一线涉及10个单位38名干部，“幸福家园”一线涉及9个单位191名干部，“党建重点任务”一线涉及57个单位75名干部，其他部门单位任务清单涉及18个单位161名干部，“疫情防控”一线涉及43个单位1507名干部。各个一线逐人建立工作任务清单，确保职责清任务明、可督可查可评。下一步，垦利区委组织部将采取全程跟踪观察和巡回督查考察的方式，对干部表现情况进行全面考察识别，激励干部在一线想干事、会干事、能干事。
春潮澎湃处，乘风破浪时。在市委“创新实干、事争一流”新要求下，在“机关作风提优年”活动推动下，垦利的产业进阶路径图愈发清晰，一个个大项目拔地而起，一条条惠企政策落地开花，一项项“急愁难盼”逐步化解，一个个新的经济增长极充满着新生机，孕育着新动能，向着高水平现代化强区阔步迈进。
编辑 / 赵德科
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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