行业代表共议房地产转型思考。
版权归原作者所有，如有侵权请及时联系
3月23日，以“地产向阳 持续的力量”为主题的2021观点年度论坛在广州举行。世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟、国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华、阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌、中城新产业控股有限公司董事长刘爱明、福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪共同参与了主题为“后疫情时代的房地产”的观点铿锵行环节。
在提及地产转型时，大家分别从不同的角度发表了自己的看法：
吴建斌：从财务角度看转型
中国房地产的全过程，从原来野蛮增长，到近5、6年以来的转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。
但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。
另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。
说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。
三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是非常健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我房企应该顺势而为，把负债率降下来，这样才可以高质量的发展。
吴迪：从管理看转型
无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引发出对我们的运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不同的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。
所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量的强化我们的开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。
总之做企业就需要不断让他持续发展，让他持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功的无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。
所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化。
刘爱明：从科技看转型
地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。
科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。
我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。
但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。
第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，易居跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。
当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。
原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。
还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。
未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。
第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。
邱晓华：从需求端看转型
房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。
第一从城市化的进程来看，未来，我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。
第二是存量的需求仍然很大。
第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。
第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。
现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。
第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。
第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决是房地产商应该思考的方向。
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3月23日，以“地产向阳 持续的力量”为主题的2021观点年度论坛在广州举行。世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟、国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华、阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌、中城新产业控股有限公司董事长刘爱明、福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪共同参与了主题为“后疫情时代的房地产”的观点铿锵行环节。
在提及地产转型时，大家分别从不同的角度发表了自己的看法：
吴建斌：从财务角度看转型
中国房地产的全过程，从原来野蛮增长，到近5、6年以来的转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。
但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。
另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。
说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。
三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是非常健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我房企应该顺势而为，把负债率降下来，这样才可以高质量的发展。
吴迪：从管理看转型
无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引发出对我们的运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不同的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。
所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量的强化我们的开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。
总之做企业就需要不断让他持续发展，让他持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功的无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。
所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化。
刘爱明：从科技看转型
地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。
科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。
我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。
但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。
第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，易居跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。
当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。
原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。
还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。
未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。
第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。
邱晓华：从需求端看转型
房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。
第一从城市化的进程来看，未来，我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。
第二是存量的需求仍然很大。
第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。
第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。
现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。
第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。
第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决是房地产商应该思考的方向。
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