【#房地产# 陈治衡：促进发展与化解风险并举，中国优化房地产行业管理】5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。结合最近的贷款市场报价利率数据来看，5年期以上LPR为4.6%，按照《通知》规定测算，首套个人住房贷款利率将不低于4.4%，二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。《通知》的颁布，在一定程度上降低了刚需购房人群的购房成本，体现出中国对房地产行业管理的进一步深化。

近期，中国对于房地产行业的政策导向立场鲜明、松紧有度。4月29日，中央政治局会议再次指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。央行、银保监会等多家监管部门同样继续秉持“房住不炒”的定位对房地产行业进行监督管理。这相当于是给房地产行业划定发展边界，不仅能够有效促进行业发展，更符合经济社会需求，也有助于中国经济步入高质量发展阶段。

另一方面，政策要求“各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。这是以经济现状为基础，为房地产行业提供了更多政策监管空间。从年初至今，全国多地已推出关于房地产行业的多条政策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面的利好政策。而且，政策调控涉及的城市由外围三四线城市逐步覆盖至二线城市，“因城施策”的特点也愈加明显。

房地产行业仍是中国经济的重要组成部分，其在中国经济结构中占比相当大。国家统计局公布的数据显示，2021年房地产行业产值占GDP的比例为6.78%，占固定资产投资完成额比重约为27.78%。2021年全年商品房销售额累计达18.19万亿元，同比增长4.8%。从产业链的角度来看，上中下游又分出水泥、建材、家电等多个细分行业。

与此同时，由于行业的高杠杆、高负债特点，出于中国金融市场平稳发展的考虑，中国要求房地产行业监管必须有严格标准。5月4日，央行、证监会、银保监会及深交所同时发声，落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施，重点强调要“执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”。从数据上看，截至2020年，中国房地产开发企业资产负债率为80.68%，这成了严重制约行业发展的资产包袱，更不利于金融信贷的健康发展。由此，监管层对房企融资设置了“三条红线”。自“三条红线”实施以来，负债水平有所下降，但房企平均负债率仍然较高，债务“暴雷”的潜在风险依旧是制约行业健康发展的巨大障碍。

从房企融资来源的结构来看，除了银行信贷、自筹资金外，个人按揭贷款也是房企融资重要的来源之一。2021年，房企通过个人按揭贷款获得的资金规模为3.24万亿元，如此巨大的规模给居民可支配收入以及消费带来严重的挤压效应。如今，新冠肺炎疫情的影响仍未消散、国际地缘冲突带来的不确定性增加，中国经济发展面临较大的下行压力。作为带动经济“三驾马车”之一的消费被房企融资挤占的现状需要进一步化解。同时，债务违约的情况也值得高度警惕。这对监管的有效性和灵活性提出了新的要求。

近期，银保监会指出要“因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”，这正是化解消费挤压现状的积极措施。同时，“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”，这也是防范债务违约风险的应对之策。当下，则是要提高政策的有效性，持续不断地深入落实，才能进一步促进房地产行业的健康发展。

继续发挥资本市场对于经济的支持作用，发挥市场调节作用为房企盘活资产、化解债务问题是当下的重点任务之一。5月11日，国务院常务会议提出，鼓励发行基础设施REITs的新要求。会议要求，“按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险”。此外，证监会也提出，要积极支持房地产企业债券融资，拓宽基础设施REITs试点范围。从项目端看，截至4月30日，中国资本市场中共有12只公募REITs上市，募资规模达458亿元。从投资端看，已上市12只公募REITs在二级市场涨势良好，平均涨幅超过20%，多只公募REITs进行分红派息，给投资者带来可观的收益。

总的来说，立场鲜明、松紧有度的政策导向更利于把控房地产行业的发展方向，利于行业的健康前行。具体来说，首先，有必要实现严监管与宽监管之间的均衡，及时防范化解房企的债务风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线；其次，深化金融供给侧结构性改革，发挥市场配置资源的灵活性和及时性，不仅能够营造出良好的房地产企业融资环境，更利于形成优质的全国资金融通大市场，促进中国经济高质量发展；最后，应以“保民生”“保市场主体”“保就业”为经济动力发力点，加强政策支持中小微企业发展，激活市场活力，促进消费“马车”继续发力，带动中国经济高质量发展。（作者陈治衡系人大重阳助理研究员）

长安汽车今日趁着情绪高昂的时候悄然出货，两拨凌厉的上冲，吸引了不少人的追逐，当然，单纯地哪一天说事，说不清楚，后续跟踪看吧。反正反弹达到这个程度了，有不少卖压的。
今日复盘就简单的多了，首先是基建的浙江建投再次大幅回落，也没能影响板块的其他个股的表现，然后湖南发展作为电力股大跌也没能影响电力板块的个股的表现，这说明一个很大的问题，那就是很多个股正在忽略指数震荡，忽略板块内强势股的带动作用，自己走趋势了。这个模式越来越开始扩散开来。

这样的话就回到轻指数重个股的时候了。
最近几天没有持续的热点，就是没有爆款题材的意思，汽车勉强算是，但是幅度扩散的不大，所以引发的赚钱效应没有扩散开。
也就说，没有类似地产3月份那种爆炸行情，

所以，高位股退潮，趋势股开始表演，然后迎接新的一波热点的到来

这个节奏，要快速适应了。

农业股还来不来啊，地产第二波什么时候来啊，白酒还没有反弹啊，互联网电商能不能继续发飙啊，人民币贬值怎么选股啊，之类的，都需要做出反包的日K线来确认，这个时候我认为做短线交易的，运用尾盘买入法比较安全，当然，不要高位追逐，很容易被锁住一字板往下，那么可以选择趋势加速那种，尾盘控仓买入法会比较好。并且，很多题材股并没有超过三天的连续性的，这些要注意的。反包，都只能做一到两次，事不过三。

明天以上证指数为主，是一个时间点，小的变盘点。方向不明。
就是说，不管上还是下，幅度都要大于之前的小阴小阳线。应该会超过1%的这个模式。

指数拒绝调整，在赛道的加持下又反包了昨天的阴线，不过盘面分化加剧，高位核心票出现了明显的退潮，以至于早盘第一个小时指数都在震荡下行，基建、地产两大热门板块出现了明显的补跌。如果赛道股不发力今天的指数肯定比预期的差很多。从收盘看，指数很正常，甚至有些强势，最低10日线都没到碰到就直接拉起，还是窄幅震荡，属于上下两难。

接下来就还是方向性选择，要么直接中长阳过3100点，后续回踩确认突破，要么就继续震。这里不主观臆测，不过有个点要清楚，现在有突破架势，但突破必须是2%以上的中长阳，如果还是小阳线慢慢往上拱，后续容易出现急杀，震荡周期会拉长，还是参考4月初的震荡。就个人来讲我依旧认为继续震荡的概率比较大。因为是变盘期，叠加情绪股反馈比较差，自然是观望、试错为主，控制好仓位低吸好过追涨。

情绪股退潮非常明显，两张分时说明一切，浙江建投直接低开被核，湖南发展竞价是没有恐慌的，开盘一度刷新高点，但看着趴在地上的建投资金也慌，最终也发生踩踏。就走势来看，浙江建投毫无疑问结束了，最近5个交易日三根灌肠阴，两次小反弹，短期内再有反弹都是卖点，已经走了三波，都有谢幕。至于湖南发展，周五清仓，昨天看似少赚一个板，今天看没毛病，不过这票依旧是多头格局，明天再杀就是10日线，今天是被建投带崩的，龙虎榜看除了溧阳路手快出来了，其余游资一锅焖，明天如果继续被核是可以跟着资金撬板的，后边还有修复机会。

这俩属于市场里的核心高度，也是多头旗帜，今天旗帜倒了，小弟们自然也就不敢冲了，连板股骤降，6进7的福星、棕榈都没能走出来，不过作为第二梯队的领涨都给了体面出局的机会，和昨天的盘口比较，二者竞价都不及预期，不过都给了不错的冲高，福星昨天特意强调了小心瀑布杀，今天冲高一口气就跌到深水区，后边跟着地产回流一波翻红都很吃力，最终跌停，基本宣告结束。

比较有看点的还是棕榈，昨天特意强调了，题材众多，符合妖股的需求，竞价虽然一般，但开盘承接非常好，高标被核都没砸到深水区，上午硬着头皮两次低吸。午后一度冲板，遗憾没封住，但竞价也有资金拿先手，明天就看能否走成5月9日的湖南发展了，今天这么钢后边还有反复预期。目前的高度是6板的中设股份，一路都是换手板，明天还需要继续弱转强，但今天的两个7板都没走出来，明天风向标的意义更大（盘后减持，基本GG）。

同样有看点的还有湖南投资，本身补涨湖南发展，在大哥跌停后还能封住涨停就不算差，明天才四进五、如果能实体板还能看。伴随着高标的杀跌意味着第一批杀跌的个股空间已经到位，率先杀跌的华东重机今天止跌涨停，宏润建设也有止跌迹象，同时绿城水务、瑞和股份都出现了涨停，明天只要建投、湖南能止跌，会有一次修复，多数个股是卖点。

赛道股是今天盘面的救星，长城汽车3天2板是核心，另一个长安汽车近期表现也不差，这两个都是千亿市值，近期这么强势说明的确有大资金进去了，不然不会这么暴力。这里的亮点不是在投机，更多是一些百亿市值的个股在稳步走强，大涨当天或者次日冲高是卖点，调整阶段、均线附近是买点，对于节奏的要求很高，今天日内去追涨的不一定就能大肉出来，但来回做几天效果也不会差。参照上图，里边不少个股都是从默默无闻开始的，然后板块爆发直接加速，舒服的买点都是在小阳线那几天，想要做的静下心来好好选股。

除了新能源车外、风电、光伏这些也在走强了，光伏这边近期比较强势的是协鑫能科，5日线强趋势，不过临近压力区，今天筹码已经不是很稳定了，另外一个爱旭股份，观察能否在昨天的阴线内做一个震荡区间，10日线上来再做选择。风电领涨的就是大金重工了，不过板块内小碎步走势的不在少数，还没有出现板块性加速。芯片这边台基股份领涨，北方华创、士兰微、斯达半导、长川科技这些走的都不差。

赛道虽然是渣男，但走出持续性了就可以留意低吸试错了，给渣男一个从良的机会！这个机会只在调整段，不在明天！

泛白酒今天异动也比较明显，主要炒作的是贵州本地酒企的上市预期，怡亚通通过一系列运作成为大唐酒业的控股股东，再加上怡亚通实控人国资的背景带来的想象空间，逻辑全部明牌，今天日内无论哪个位置都能博弈，明天一个高开，性价比没了，不建议，没有预期差，吹票嫌疑比较大，上一轮逻辑很好、但吹票成分明显的是会稽山，今天已经一字跌停，下午不少蹭热度的尝试补涨，走出来的不多，总之接力需谨慎，白酒虽好，别贪杯、别上头。

说一下盘前小范围分享个股的策略：新世界不符合策略，没有换手板；海南发展早盘直接秒板了，后边炸板也没有追的必要了，误买的可以5日线持股，调整几天还有可能反包；艾布鲁、金埔园林都是低开低走，湖南发展、浙江建投都是秒跌停，肯定没有买点了；