徐小庆 2022下半年全球宏观与大类资产展望 之股票:美股、港股、A 股见底了吗?
首先对美股来讲，调整应该是还没有结束。一般来讲，美股的杀估值分为两个阶段，第一个阶段
是靠无风险利率上升来推动。第二个阶段是靠风险溢价的回升推动。
那么今年到现在就是说美股的市盈率已经跌到了 2020 年疫情时候的低点的水平(标普 16 倍)， 确实现在的估值已经不能算贵了，算比较合理。但是到目前为止，整体估值的贡献全部都是来自于国 债收益率的上升。
从风险溢价的角度来讲，目前的风险溢价还在 3% 左右。他其实并没有反映美国经济放缓的情景。 在 2020 年疫情的时候、 2018 年加息到尾声的时候，风险溢价都是到了 4%以上。所以如果美国的
PMI 开始加速回落，美国房贷利率也很高，一般来讲房贷利率大幅是上升，也对应整个经济的显著放 缓。比如说从风险溢价的角度来讲，其实美股还有进一步的下跌的空间。
从盈利的角度来讲，今年的通胀主要是体现在服务价格上，去年是商品价格。这里有一点，我们 中国看这个中国企业的盈利看 PPI 和 CPI 的关系是一样道理，去年的涨价是有利于提升企业盈利的。 今年涨价主要是涨在了成本端，所以说你会看到这个沃尔玛这些大型的超市零售商，业绩不及预期， 不是他的收入很差，主要是在成本端，成本端的劳动成力成本确实是有明显的上升的。一般服务价格 在上涨的时候，一般美股的表现都不好，因为会对它的 ROE 会有影响。而且现在美国上市公司的盈 利占 GDP 的比值已经是处于历史高位了。那么未来盈利的下滑速度有可能是比 GDP 本身的增长下滑 的速度是更快。
短期来讲，美联储还不会很快的去安抚市场，信用债市场的变化是一个很需要关注的变量，因为 美联储在关注金融市场条件是否显著收紧的时候，不仅仅看股票市场，也会看公司债市场。近期美国 高收益债信用利差大幅的上升，一般到了 500 个点以上的时候，美联储是可会有一些鸽派的措辞会安 抚市场。
另外从美国的缩表来看，今年前面美联储虽然没有缩表，但是商业银行的准备金是有一个显著的 下降，这正好对应了美股的下跌的拐点。如果我们衡量流动性对于股票市场的影响，银行的准备金还 是一个比较重要的视角，就是相当于我们国内的这个超储率。
那为什么今年这个银行准备金会减少，原因主要是财政部今年前面大量发债，发了债之后，商业 银行去购买。所以带来的变化是美联储的负债端的结构调整，准备金下降，财政部的存款上升。这对 整个市场的流动性是抽离的效果。
那么接下来就是联储缩表开启之后，是不是会导致美国银行的准备金进一步减少，核心要去看逆 回购账户。现在和 2017 年的最大不同是，从去年开始美联储通过逆回购把货币市场基金手里的流动 性已经收回去了一部分，这部分量大概现在占到了美联储的负债的 1/4 的规模，是非常大的。美国的 逆回购是中国正回购的意思，回笼流动性。也就是说，如果未来在缩表的时候重新让逆回购的账户的 余额减少的话，它是有可能会减轻对准备金的冲击的。在这种情况下，对市场冲击的力度也会小一些。
但总体来说的话，我们认为缩表对风险资产的影响负面影响是大于债券市场的。
港股核心是看美元和美债的走势，而不是美股，最近这段时间大家在说这个为什么 A 股好像不跟 跌了，港股跌幅也放缓了，这里面关键主要是要看美元怎么走，美债收益率怎么走。
如果说美股跌美元见顶回落，美债收益率也回落的话，那从过去来看的话，这种情况下港股表现 是会好于美股的。 2017 年缩表的时候就是这样。那美元目前应该还不能说已经形成下跌的趋势。但 是可能美元指数 104 左右的位置可能也是今年的高点。
美元强的逻辑还是在于从疫情后到现在美国经济一直都是一枝独秀。美国经济未来如果放缓的话， 这是决定美元走势的核心因素。另外可能需要考虑的因素是欧洲也会开始加紧收紧货币政策。过去美
元强很重要的背景是欧洲一直是负利率的状态。如果欧洲今年会把基准利率能够加回到 0 以上的话， 因为现在欧洲的债券收益率其实都已经回到 0 以上，这对欧元还是能够起到一定程度的提振的这个效 果。所以美元可能虽然还不太可能形成下跌的趋势，但是有可能在这个位置是一个筑顶的阶段。这从 这个角度来讲，香港市场的流动性，边际上是在改善的。那么香港的总市值现在处在很低的水平，它 和香港本地的货币的比值大概只有两倍。处于历史上绝对的低位。
港股如果要涨的话，可能比 A 股更容易涨起来。因为它的盘子很轻，而且又没有上面的套牢筹码 的问题，外资该卖的也都卖完。那上一次港股和 A 股的比值处于现在这个地位，大概只有 40%比例的 时候，接下来的三年的时间都是港股保 A 股。
A 股底部可能也可能也看到了，但是 A 股现在上涨缺乏驱动力。从国内自身的流动性来看，如果 我们前面谈的就是说居民贷款起不来，出口的增速又是回落的，在这种情况下 M1 增速要持续回升是 比较困难。因为 M1 它刻画的主要是企业存款。现在居民的储蓄上升，那只是企业和居民之间的转换， 或者说是理财账户和存款账户的转换，它并不能带来 M1 总量的抬升，M1 总量的抬升，它一般是需 要房地产市场的回暖或者出口回暖来实现，这是中国企业的主要收入来源，什么时候能够看到拐头向 上的时候，我们就可以对 A 股的流动性相对乐观一点。
从 A 股的估值角度来讲，确实现在是比较便宜了。但是 A 股的流通市值和 M2 的比值，现在还不 是处于一个非常低的水平，这是它和港股的一个很大的差别。也就是说 A 股的市值压力，由于过去扩 容带来压力对整个市场来讲还是不足够乐观。
从估值角度来讲，沪深 300 最低的时候大概跌到 3700 到 3800 这个区间，确实也是对应跟 2018 年还有 2020 年疫情时候的风险溢价的高点都是差不多的，大概在 6%。历史上来讲，风险溢价只要到 5% 以上，持有一年半指数的收益大概都能够有 20% 到 30%。所以说中期来讲，可以对市场保持乐观 的心态。
另外，现在公募基金的仓位是比较高的，明显的是高于过去市场调整尾声时候的水平。那就使得 未来如果市场形成反弹的话，就会带来一些赎回的压力。从持仓的结构来讲，现在大家还是集中在赛 道股，这也是不利的，一般来说，市场容易往上涨的持仓特征在行业上的集中度上，已经比较分散了。 所以在风格上我们现在倾向于还是看成长股或者赛道股只是看反弹，不觉得整个风格现在随着美债收 益率的回落，就能够很快地扭转这个风格。
为什么呢?因为实际上影响股票风格的核心不是美债的名义利率，而是美债实际利率，美债实际 利率的上升对于整个高估值和低估值股票的相对表现的影响是很大的。即使未来一段时间可能美债的 名义利率回落了，但是名义利率的回落的主要驱动是来自于通胀预期的回落，是来自于商品价格的调 整。在这个过程当中，实际利率是下不来的，它还是会维持在比较高的水平。所以说他对于整个风格 的切换还是会形成比较大的制约。那么这个就是我今天主要向要和大家分享内容，谢谢大家。#投资##价值投资日志[超话]#
首先对美股来讲，调整应该是还没有结束。一般来讲，美股的杀估值分为两个阶段，第一个阶段
是靠无风险利率上升来推动。第二个阶段是靠风险溢价的回升推动。
那么今年到现在就是说美股的市盈率已经跌到了 2020 年疫情时候的低点的水平(标普 16 倍)， 确实现在的估值已经不能算贵了，算比较合理。但是到目前为止，整体估值的贡献全部都是来自于国 债收益率的上升。
从风险溢价的角度来讲，目前的风险溢价还在 3% 左右。他其实并没有反映美国经济放缓的情景。 在 2020 年疫情的时候、 2018 年加息到尾声的时候，风险溢价都是到了 4%以上。所以如果美国的
PMI 开始加速回落，美国房贷利率也很高，一般来讲房贷利率大幅是上升，也对应整个经济的显著放 缓。比如说从风险溢价的角度来讲，其实美股还有进一步的下跌的空间。
从盈利的角度来讲，今年的通胀主要是体现在服务价格上，去年是商品价格。这里有一点，我们 中国看这个中国企业的盈利看 PPI 和 CPI 的关系是一样道理，去年的涨价是有利于提升企业盈利的。 今年涨价主要是涨在了成本端，所以说你会看到这个沃尔玛这些大型的超市零售商，业绩不及预期， 不是他的收入很差，主要是在成本端，成本端的劳动成力成本确实是有明显的上升的。一般服务价格 在上涨的时候，一般美股的表现都不好，因为会对它的 ROE 会有影响。而且现在美国上市公司的盈 利占 GDP 的比值已经是处于历史高位了。那么未来盈利的下滑速度有可能是比 GDP 本身的增长下滑 的速度是更快。
短期来讲，美联储还不会很快的去安抚市场，信用债市场的变化是一个很需要关注的变量，因为 美联储在关注金融市场条件是否显著收紧的时候，不仅仅看股票市场，也会看公司债市场。近期美国 高收益债信用利差大幅的上升，一般到了 500 个点以上的时候，美联储是可会有一些鸽派的措辞会安 抚市场。
另外从美国的缩表来看，今年前面美联储虽然没有缩表，但是商业银行的准备金是有一个显著的 下降，这正好对应了美股的下跌的拐点。如果我们衡量流动性对于股票市场的影响，银行的准备金还 是一个比较重要的视角，就是相当于我们国内的这个超储率。
那为什么今年这个银行准备金会减少，原因主要是财政部今年前面大量发债，发了债之后，商业 银行去购买。所以带来的变化是美联储的负债端的结构调整，准备金下降，财政部的存款上升。这对 整个市场的流动性是抽离的效果。
那么接下来就是联储缩表开启之后，是不是会导致美国银行的准备金进一步减少，核心要去看逆 回购账户。现在和 2017 年的最大不同是，从去年开始美联储通过逆回购把货币市场基金手里的流动 性已经收回去了一部分，这部分量大概现在占到了美联储的负债的 1/4 的规模，是非常大的。美国的 逆回购是中国正回购的意思，回笼流动性。也就是说，如果未来在缩表的时候重新让逆回购的账户的 余额减少的话，它是有可能会减轻对准备金的冲击的。在这种情况下，对市场冲击的力度也会小一些。
但总体来说的话，我们认为缩表对风险资产的影响负面影响是大于债券市场的。
港股核心是看美元和美债的走势，而不是美股，最近这段时间大家在说这个为什么 A 股好像不跟 跌了，港股跌幅也放缓了，这里面关键主要是要看美元怎么走，美债收益率怎么走。
如果说美股跌美元见顶回落，美债收益率也回落的话，那从过去来看的话，这种情况下港股表现 是会好于美股的。 2017 年缩表的时候就是这样。那美元目前应该还不能说已经形成下跌的趋势。但 是可能美元指数 104 左右的位置可能也是今年的高点。
美元强的逻辑还是在于从疫情后到现在美国经济一直都是一枝独秀。美国经济未来如果放缓的话， 这是决定美元走势的核心因素。另外可能需要考虑的因素是欧洲也会开始加紧收紧货币政策。过去美
元强很重要的背景是欧洲一直是负利率的状态。如果欧洲今年会把基准利率能够加回到 0 以上的话， 因为现在欧洲的债券收益率其实都已经回到 0 以上，这对欧元还是能够起到一定程度的提振的这个效 果。所以美元可能虽然还不太可能形成下跌的趋势，但是有可能在这个位置是一个筑顶的阶段。这从 这个角度来讲，香港市场的流动性，边际上是在改善的。那么香港的总市值现在处在很低的水平，它 和香港本地的货币的比值大概只有两倍。处于历史上绝对的低位。
港股如果要涨的话，可能比 A 股更容易涨起来。因为它的盘子很轻，而且又没有上面的套牢筹码 的问题，外资该卖的也都卖完。那上一次港股和 A 股的比值处于现在这个地位，大概只有 40%比例的 时候，接下来的三年的时间都是港股保 A 股。
A 股底部可能也可能也看到了，但是 A 股现在上涨缺乏驱动力。从国内自身的流动性来看，如果 我们前面谈的就是说居民贷款起不来，出口的增速又是回落的，在这种情况下 M1 增速要持续回升是 比较困难。因为 M1 它刻画的主要是企业存款。现在居民的储蓄上升，那只是企业和居民之间的转换， 或者说是理财账户和存款账户的转换，它并不能带来 M1 总量的抬升，M1 总量的抬升，它一般是需 要房地产市场的回暖或者出口回暖来实现，这是中国企业的主要收入来源，什么时候能够看到拐头向 上的时候，我们就可以对 A 股的流动性相对乐观一点。
从 A 股的估值角度来讲，确实现在是比较便宜了。但是 A 股的流通市值和 M2 的比值，现在还不 是处于一个非常低的水平，这是它和港股的一个很大的差别。也就是说 A 股的市值压力，由于过去扩 容带来压力对整个市场来讲还是不足够乐观。
从估值角度来讲，沪深 300 最低的时候大概跌到 3700 到 3800 这个区间，确实也是对应跟 2018 年还有 2020 年疫情时候的风险溢价的高点都是差不多的，大概在 6%。历史上来讲，风险溢价只要到 5% 以上，持有一年半指数的收益大概都能够有 20% 到 30%。所以说中期来讲，可以对市场保持乐观 的心态。
另外，现在公募基金的仓位是比较高的，明显的是高于过去市场调整尾声时候的水平。那就使得 未来如果市场形成反弹的话，就会带来一些赎回的压力。从持仓的结构来讲，现在大家还是集中在赛 道股，这也是不利的，一般来说，市场容易往上涨的持仓特征在行业上的集中度上，已经比较分散了。 所以在风格上我们现在倾向于还是看成长股或者赛道股只是看反弹，不觉得整个风格现在随着美债收 益率的回落，就能够很快地扭转这个风格。
为什么呢?因为实际上影响股票风格的核心不是美债的名义利率，而是美债实际利率，美债实际 利率的上升对于整个高估值和低估值股票的相对表现的影响是很大的。即使未来一段时间可能美债的 名义利率回落了，但是名义利率的回落的主要驱动是来自于通胀预期的回落，是来自于商品价格的调 整。在这个过程当中，实际利率是下不来的，它还是会维持在比较高的水平。所以说他对于整个风格 的切换还是会形成比较大的制约。那么这个就是我今天主要向要和大家分享内容，谢谢大家。#投资##价值投资日志[超话]#
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
【早知道·#财讯热搜榜TOP10#（3月18日）】戳
1、商务部：美方应立即停止对中国企业的无理打压
针对美国联邦通信委员会（FCC）撤销中国有关企业在美214电信运营牌照，商务部新闻发言人高峰17日表示，美方应立即停止对中国企业的无理打压。
高峰表示，美方应立即停止对中国企业的无理打压，立即停止将经贸问题政治化的错误做法，为包括中国企业在内的各国企业在美经营创造一个公平、稳定的市场环境。中方将采取必要措施，坚决维护中国企业合法权益。
2、反不正当竞争法司法解释3月20日起施行
来自最高人民法院网站消息显示，16日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国反不正当竞争法〉若干问题的解释》已于2022年1月29日由最高人民法院审判委员会第1862次会议通过，自2022年3月20日起施行。
3、国内多地95号汽油进入“9元时代”
受国际油价持续上涨影响，我国成品油价格出现“六连涨”。
3月17日下午，国家发展改革委发布信息，自当日24时起，国内汽、柴油价格每吨分别提高750元和720元。就此计算，折升价的92号汽油、95号汽油及0号柴油分别上调0.59元、0.62元、0.61元，这意味着国内多数地区95号汽油价格迈入“9元时代”。
4、证监会：进一步完善资本市场内生稳定机制
3月17日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，会议强调：一要加强党对资本市场的领导，持续强化资本市场监管的政治性人民性，努力建设中国特色现代资本市场。二要坚持稳字当头，进一步完善资本市场内生稳定机制，推进解决涉及资本市场预期、生态、环境等重点问题、敏感问题，全力维护市场平稳运行。统筹疫情防控和支持经济社会发展，全面落实支持振作工业经济运行和中小微企业发展的相关措施，更好支持实体经济，助力稳定宏观经济大盘。三要扎实推进全面实行股票发行注册制改革，统筹推进资本市场基础制度建设、法治体系完善、监管转型与监管能力提升等重点改革任务落地见效。四要更好发挥全面从严治党引领保障作用，切实抓好中央巡视整改工作，扎实推动各项整改任务落地见效，推动证监会系统党的建设和资本市场改革发展同进步、共提升。
5、市场监管总局：聚焦提振市场预期和信心
3月17日，全国市场监管系统反垄断工作会议以视频形式召开，全面总结2021年反垄断工作，分析新形势新要求，谋划下一步思路，部署2022年重点任务。
会议要求，2022年反垄断工作要重点做好五方面工作：一是聚焦提高反垄断法治化水平，着力完善公平竞争法律制度体系，为市场主体提供更加清晰的行为指引。二是聚焦提振市场预期和信心，着力深化公平竞争政策实施，助力畅通国内大循环。三是聚焦稳定宏观经济和保障民生福祉，着力加强重点领域反垄断监管执法，将公平竞争的“软实力”转化为推动发展的“硬动力”。四是聚焦推进现代化监管体系建设，着力增强公平竞争治理能力，抓好队伍建设。五是聚焦塑造我国竞争新优势，着力增强企业合规能力，提高竞争规则领域国际话语权。
6、人社部开展“山寨职业证书”专项治理
记者17日从人力资源和社会保障部获悉，该部门近日印发通知，对面向社会开展的与技能人员和专业技术人员相关的技术技能类培训评价发证活动进行专项治理。
通知要求对发现的违规违法情况坚决纠正查处。人社部将会同有关部门对媒体报道和群众投诉举报集中的典型问题进行调查核实处理，建立“黑名单”制度，将违纪违规培训机构和评价机构纳入“黑名单”，对技术技能类培训评价发证活动实行常态化管理。
7、我国首批两家金融控股公司正式获批设立
记者17日获悉，人民银行已于日前批准了中国中信金融控股有限公司（筹）和北京金融控股集团有限公司的金融控股公司设立许可。人民银行称，设立金融控股公司，有利于推动非金融企业有效隔离金融与实业，防范风险交叉传染，实现金融股权集中统一管理，促进规范可持续发展。
分析人士认为，首批金融控股公司的获批设立，意味着前期关于金融控股公司的一系列制度安排落地并进入实施阶段。
8、“土坑酸菜”丑闻发酵 多家公司撇清关系
央视“3·15”晚会曝光的“土坑酸菜”风波仍在继续。最新消息显示，湖南华容县涉事企业所有产品已就地封存，外销产品也已启动追溯召回措施，当地4名干部因食安监管不力被追责。而在资本市场，这场冲击波让部分食品企业“如临大敌”，目前已有天味食品、日辰股份、克明食品、九毛九、朱老六等多家上市公司发布声明，撇清与“土坑酸菜”的关系。
9、车险综改降费让利超2500亿元
3月17日，记者从银保监会获悉，自《关于实施车险综合改革的指导意见》实施一年多来，“降价、增保、提质”的阶段性目标基本实现，消费者普遍获益，行业持续发展动力有效增强。
数据显示，截至2021年末，消费者车均保费为2761元，较改革前大幅下降21%，87%的消费者保费支出下降。据测算，改革以来累计为我国车险消费者减少支出超过2500亿元。
10、超级央行周传递政策分化加剧信息
本周是年内最关键的央行超级周之一，美联储正式开启了新一轮加息。而据报道，在二十国集团（G20）中，有多达7个国家的央行在本周举行议息会议。
尽管主要央行货币政策仍然呈现分化趋势，但部分国家或地区货币当局因应美联储决定，上调利率。其中，香港金管局和澳门金管局分别将指标利率和贴现窗利率上调至0.75%，海湾国家央行也将其主要利率上调25个基点，如沙特央行将回购和拟回购利率分别提高到1.25%和0.75%，阿联酋央行将其隔夜存款工具的基准利率上调至0.4%，科威特和巴林的央行则分别将贴现利率和关键政策利率上调至1.75%和1.25%。
1、商务部：美方应立即停止对中国企业的无理打压
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3、国内多地95号汽油进入“9元时代”
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3月17日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，会议强调：一要加强党对资本市场的领导，持续强化资本市场监管的政治性人民性，努力建设中国特色现代资本市场。二要坚持稳字当头，进一步完善资本市场内生稳定机制，推进解决涉及资本市场预期、生态、环境等重点问题、敏感问题，全力维护市场平稳运行。统筹疫情防控和支持经济社会发展，全面落实支持振作工业经济运行和中小微企业发展的相关措施，更好支持实体经济，助力稳定宏观经济大盘。三要扎实推进全面实行股票发行注册制改革，统筹推进资本市场基础制度建设、法治体系完善、监管转型与监管能力提升等重点改革任务落地见效。四要更好发挥全面从严治党引领保障作用，切实抓好中央巡视整改工作，扎实推动各项整改任务落地见效，推动证监会系统党的建设和资本市场改革发展同进步、共提升。
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7、我国首批两家金融控股公司正式获批设立
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