【望岳谈｜从榜单上两家企业的故事，看科技自立自强之重】省党代会报告提出，加快推动科技自立自强。科技是强省之本。要坚持“四个面向”，强化科技战略支撑，争当国家高水平科技自立自强排头兵。
企业是创新的主体，是推动创新创造的生力军。有这样一个榜单，引人关注：2021年10月，山东首次发布科技领军企业名单，根据创新能力等指标，从全省1.46万家高新技术企业群体中，评选出了200家企业。
榜单上的第一名，是万华化学集团股份有限公司。
这家企业的发展故事，就是一部科技自立自强史。
2021年万华化学年报，公司营业收入、净利润、净资产收益率巨幅增长：2021年度实现营业总收入1455.38亿元，同比增长98.19%；实现归属于上市公司股东的净利润246.49亿元，同比增长145.47%。据中国化工报公布的全球50家化工企业2021财年数据，万华化学以98.19%的营收增长位居全球增长率第一。
或许你不曾想到，1996-1998年，这家公司连续三年亏损，工资只发60-70%。40多年前，万华从日本引进了一套年产1万吨MDI装置。由于不掌握核心技术，建成后一直无法稳定运转。为此，1988年万华与国外四家MDI制造商进行谈判，希望引进新的技术设备。谈判长达4年，万华人提供各项资料，而且还把技术设备打开了让人家看，结果是对方摸清了市场的实际情况后，自己在中国建MDI生产装置。
竹篮打水一场空！这件事对万华的影响极为深刻：先进的核心技术求不来、买不到，创新还得靠自己！只有攻克关键技术，才能解决生存发展问题。
万华背水一战，集中精力攻坚。万华投入5亿多元建设氯化氢氧化工业化试验装置，结果没几天就停摆了。一查，催化剂有问题，改！再查，反应器有问题，再改……一改改了4年，每改一次就投入几千万元。团队成员个个“压力山大”，但负责人从没听董事长说过项目损失多少，再改不好怎么办，反而每次都是一起想办法、找思路。终于，氯化氢氧化技术完善，破解了异氰酸酯长期可持续发展的副产品处理瓶颈。2015年HDI工业化装置实现稳定生产，目前是中国唯一一家同时拥有MDI、TDI、ADI全系列异氰酸酯制造技术自主知识产权的企业。万华占据全球MDI第一的巨头地位，是全球第三大TDI供应商。
万华的发展史，是山东企业以科技自立自强的缩影。
创新是企业发展的不竭动力。正是因为有一大批像万华一样致力科技攻关、掌握自己命运的企业，挺起了山东经济发展的脊梁。
以榜单上的这200家企业为例，这些科技领军企业经济效益好，辐射带动作用凸显。200家企业2020年实现主营业务收入近6000亿元，实现利税总额1029亿元，平均利税率达到17.4％；新产品销售收入3600多亿元，占主营业务收入的比重达61.6％，高于全省高新技术企业平均水平约20个百分点。其中，26家企业新产品销售收入占主营业务收入的比重超过90%。
科技领军企业名单中的前十名中，还有一家叫歌尔的企业。
现在手机几乎人手一部，每3部手机中就有1部的麦克风、喇叭是由歌尔制造。在歌尔的产品展厅走上一圈，你可以看到当下几乎所有的热门智能产品：虚拟/增强现实、智能穿戴、智能耳机、游戏手柄……每一款产品的背后，都有歌尔的参与。
20年时间，从一家生产电子元器件的配套小厂，何以成长为巨头？
“消费类电子制造业竞争激烈，不做到第一第二，没有核心竞争力就很难存活下去。”企业董事长姜滨这样说，公司以科技创新引领企业的发展，才保证了今天在行业内的领先。歌尔依然保持研发经费的高投入，2021年研发投入超40亿元，近5年累计投入已达130亿元。如今歌尔股份这个声学龙头企业已经申请专利2.5万项，连续6年夺得中国电子元件百强研发实力榜单冠军。
创新之道，惟在得人。实现科技创新，要善于抓住人才工程这个关键。
歌尔的“高性能传感器及其集成式传感器关键技术研发及产业化”项目，获山东省科技进步一等奖。而这个一等奖背后，是人才的故事。
企业谋划从驻极体麦克风向微机电系统麦克风转型，企业董事长姜滨曾多次与一位中科院毕业的博士交流，并向他伸出了橄榄枝。姜滨承诺为其提供优厚的待遇，配备专门的研发设备和团队。当时，这位博士不愿离开北京，姜滨就特批他可以在北京单独办公，搞远程研发。求贤心切的歌尔股份最终打动了这位博士，他举家搬到了歌尔股份所在地潍坊，成为这家企业引进的第一位博士。十几年来，他带领团队先后承担国家、省级重大项目16项，研发出“集成硅麦克风”填补国内空白，累计产值达120亿元。歌尔获得山东省科技进步一等奖的项目就是这位博士主持的。
歌尔股份拥有1.2万余名工程技术人员，其中专职研发人员6000余名。歌尔股份与珠三角、长三角等地的企业相比，招引人才并不占优势。歌尔推出“恒产恒心”计划，通过持续不断的股票和期权激励计划，让越来越多核心员工分享公司的价值增长。提供住房满足人才刚需，建设幼儿园、小学、初中等，致力解决员工子女教育问题；提拔重用90后、95后的年轻人，计划用5-10年培养一批年轻骨干……
爱才的故事，同样在万华。
在万华，技术成果盈利提成上亿元不是新鲜事。位于专业通道上层的“首席科学家”，地位相当于企业自己的“院士”，收入等同于副总裁。小试成功有奖金，中试成功有奖金，产业化有奖金，产生效益连续5年提成奖金，就连不产生直接效益的基础研究做出成果也有奖金。仅科技奖励资金，万华2019年就发了4500万元。现在万华拥有一支集基础研究、工艺开发、工程化及产品应用研究于一体的研发团队，规模达1500余人。
科学技术是第一生产力。回首五年，山东推进新旧动能转换，发展呈现出由“量”到“质”、由“形”到“势”根本性转变，其中科技提供了强大动力。过去五年，山东一批关键核心技术实现突破，高技术制造业增加值年均增长10%。2021年山东高新技术企业总数突破2万家，比上年增长38.2%，创历史新高。高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重为46.8%，比上年提高1.7个百分点。
世界百年未有之大变局加速演进，在危机中育先机、于变局中开新局，就要充分发挥科技创新的支撑引领作用。加快实现高水平科技自立自强，是赢得新一轮科技革命主动权、增强核心竞争力的关键举措，也是构建新发展格局、实现高质量发展的战略支撑。
2022年2月7日召开的全省工作动员大会上，山东提出重点抓好“十大创新”，持续增强经济社会发展创新力。其中，“科技研发创新”作为“十大创新”之首进行部署推动。今年初印发的《山东省“十四五”科技创新规划》提出，大力推进制度创新、流程再造，激发人才创新创业活力。对基础科学研究领域人才，以“科学研究全周期评价”代替定期评价，鼓励科研人才“十年磨一剑”；建立重点人才绿色通道，打破人才评价“一步一步爬台阶”，允许越级申报、评聘；优化高校绩效分配机制，要求奖励性绩效占绩效工资的比重提高到70%以上等等……紧扣产业发展中的重点难点堵点问题，组织实施重大科技创新工程项目，以“揭榜制”“组阁制”“赛马制”、定向委托等方式，集中资源力量，努力破除“燃眉之急”“心腹之患”。
山东正处在由转型发展向创新发展加速迈进的关键时期，无论是经济结构调整、产业形态重塑，还是突破资源要素约束、推动绿色低碳发展，自主创新都是决胜未来的“破局利器”“制胜法宝”。
面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，加快推进科技自立自强，构筑高能级创新平台，提升科技创新效能，引育一流创新人才，山东正以高水平科技自立自强引领高质量发展。（大众日报）
企业是创新的主体，是推动创新创造的生力军。有这样一个榜单，引人关注：2021年10月，山东首次发布科技领军企业名单，根据创新能力等指标，从全省1.46万家高新技术企业群体中，评选出了200家企业。
榜单上的第一名，是万华化学集团股份有限公司。
这家企业的发展故事，就是一部科技自立自强史。
2021年万华化学年报，公司营业收入、净利润、净资产收益率巨幅增长：2021年度实现营业总收入1455.38亿元，同比增长98.19%；实现归属于上市公司股东的净利润246.49亿元，同比增长145.47%。据中国化工报公布的全球50家化工企业2021财年数据，万华化学以98.19%的营收增长位居全球增长率第一。
或许你不曾想到，1996-1998年，这家公司连续三年亏损，工资只发60-70%。40多年前，万华从日本引进了一套年产1万吨MDI装置。由于不掌握核心技术，建成后一直无法稳定运转。为此，1988年万华与国外四家MDI制造商进行谈判，希望引进新的技术设备。谈判长达4年，万华人提供各项资料，而且还把技术设备打开了让人家看，结果是对方摸清了市场的实际情况后，自己在中国建MDI生产装置。
竹篮打水一场空！这件事对万华的影响极为深刻：先进的核心技术求不来、买不到，创新还得靠自己！只有攻克关键技术，才能解决生存发展问题。
万华背水一战，集中精力攻坚。万华投入5亿多元建设氯化氢氧化工业化试验装置，结果没几天就停摆了。一查，催化剂有问题，改！再查，反应器有问题，再改……一改改了4年，每改一次就投入几千万元。团队成员个个“压力山大”，但负责人从没听董事长说过项目损失多少，再改不好怎么办，反而每次都是一起想办法、找思路。终于，氯化氢氧化技术完善，破解了异氰酸酯长期可持续发展的副产品处理瓶颈。2015年HDI工业化装置实现稳定生产，目前是中国唯一一家同时拥有MDI、TDI、ADI全系列异氰酸酯制造技术自主知识产权的企业。万华占据全球MDI第一的巨头地位，是全球第三大TDI供应商。
万华的发展史，是山东企业以科技自立自强的缩影。
创新是企业发展的不竭动力。正是因为有一大批像万华一样致力科技攻关、掌握自己命运的企业，挺起了山东经济发展的脊梁。
以榜单上的这200家企业为例，这些科技领军企业经济效益好，辐射带动作用凸显。200家企业2020年实现主营业务收入近6000亿元，实现利税总额1029亿元，平均利税率达到17.4％；新产品销售收入3600多亿元，占主营业务收入的比重达61.6％，高于全省高新技术企业平均水平约20个百分点。其中，26家企业新产品销售收入占主营业务收入的比重超过90%。
科技领军企业名单中的前十名中，还有一家叫歌尔的企业。
现在手机几乎人手一部，每3部手机中就有1部的麦克风、喇叭是由歌尔制造。在歌尔的产品展厅走上一圈，你可以看到当下几乎所有的热门智能产品：虚拟/增强现实、智能穿戴、智能耳机、游戏手柄……每一款产品的背后，都有歌尔的参与。
20年时间，从一家生产电子元器件的配套小厂，何以成长为巨头？
“消费类电子制造业竞争激烈，不做到第一第二，没有核心竞争力就很难存活下去。”企业董事长姜滨这样说，公司以科技创新引领企业的发展，才保证了今天在行业内的领先。歌尔依然保持研发经费的高投入，2021年研发投入超40亿元，近5年累计投入已达130亿元。如今歌尔股份这个声学龙头企业已经申请专利2.5万项，连续6年夺得中国电子元件百强研发实力榜单冠军。
创新之道，惟在得人。实现科技创新，要善于抓住人才工程这个关键。
歌尔的“高性能传感器及其集成式传感器关键技术研发及产业化”项目，获山东省科技进步一等奖。而这个一等奖背后，是人才的故事。
企业谋划从驻极体麦克风向微机电系统麦克风转型，企业董事长姜滨曾多次与一位中科院毕业的博士交流，并向他伸出了橄榄枝。姜滨承诺为其提供优厚的待遇，配备专门的研发设备和团队。当时，这位博士不愿离开北京，姜滨就特批他可以在北京单独办公，搞远程研发。求贤心切的歌尔股份最终打动了这位博士，他举家搬到了歌尔股份所在地潍坊，成为这家企业引进的第一位博士。十几年来，他带领团队先后承担国家、省级重大项目16项，研发出“集成硅麦克风”填补国内空白，累计产值达120亿元。歌尔获得山东省科技进步一等奖的项目就是这位博士主持的。
歌尔股份拥有1.2万余名工程技术人员，其中专职研发人员6000余名。歌尔股份与珠三角、长三角等地的企业相比，招引人才并不占优势。歌尔推出“恒产恒心”计划，通过持续不断的股票和期权激励计划，让越来越多核心员工分享公司的价值增长。提供住房满足人才刚需，建设幼儿园、小学、初中等，致力解决员工子女教育问题；提拔重用90后、95后的年轻人，计划用5-10年培养一批年轻骨干……
爱才的故事，同样在万华。
在万华，技术成果盈利提成上亿元不是新鲜事。位于专业通道上层的“首席科学家”，地位相当于企业自己的“院士”，收入等同于副总裁。小试成功有奖金，中试成功有奖金，产业化有奖金，产生效益连续5年提成奖金，就连不产生直接效益的基础研究做出成果也有奖金。仅科技奖励资金，万华2019年就发了4500万元。现在万华拥有一支集基础研究、工艺开发、工程化及产品应用研究于一体的研发团队，规模达1500余人。
科学技术是第一生产力。回首五年，山东推进新旧动能转换，发展呈现出由“量”到“质”、由“形”到“势”根本性转变，其中科技提供了强大动力。过去五年，山东一批关键核心技术实现突破，高技术制造业增加值年均增长10%。2021年山东高新技术企业总数突破2万家，比上年增长38.2%，创历史新高。高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重为46.8%，比上年提高1.7个百分点。
世界百年未有之大变局加速演进，在危机中育先机、于变局中开新局，就要充分发挥科技创新的支撑引领作用。加快实现高水平科技自立自强，是赢得新一轮科技革命主动权、增强核心竞争力的关键举措，也是构建新发展格局、实现高质量发展的战略支撑。
2022年2月7日召开的全省工作动员大会上，山东提出重点抓好“十大创新”，持续增强经济社会发展创新力。其中，“科技研发创新”作为“十大创新”之首进行部署推动。今年初印发的《山东省“十四五”科技创新规划》提出，大力推进制度创新、流程再造，激发人才创新创业活力。对基础科学研究领域人才，以“科学研究全周期评价”代替定期评价，鼓励科研人才“十年磨一剑”；建立重点人才绿色通道，打破人才评价“一步一步爬台阶”，允许越级申报、评聘；优化高校绩效分配机制，要求奖励性绩效占绩效工资的比重提高到70%以上等等……紧扣产业发展中的重点难点堵点问题，组织实施重大科技创新工程项目，以“揭榜制”“组阁制”“赛马制”、定向委托等方式，集中资源力量，努力破除“燃眉之急”“心腹之患”。
山东正处在由转型发展向创新发展加速迈进的关键时期，无论是经济结构调整、产业形态重塑，还是突破资源要素约束、推动绿色低碳发展，自主创新都是决胜未来的“破局利器”“制胜法宝”。
面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，加快推进科技自立自强，构筑高能级创新平台，提升科技创新效能，引育一流创新人才，山东正以高水平科技自立自强引领高质量发展。（大众日报）
【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
留置权
留置权是所有的他物权中唯一的一项所谓的法定他物权，留置权不是被创设的，可以说是被发现的，具备了相关的构成要件即可以识别出一个留置权，同时识别出它所担保的债权，二者构成一个主从关系。
留置权有两次效力，第一次效力是“留置”扣留不还，第二次效力中就表现为拍卖变卖、优先受偿，第二次效力跟抵押权质权趋同。
*民法典447：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
从这条规范可以看出留置权也可以纳入到担保物权的范畴，这一点并非理所当然。德国民法典的担保物权主要表现在抵押权和质权，德民中留置权的概念是有的，但是在德国民法上留置权并没有被设计为一项担保物权，而是被规定为一项留置抗辩权，债权人如果占有债务人一处动产，如果债务人不清偿与动产有牵连关系的债务则我留置权人扣押抗辩，成为债务人的返还请求权的抗辩手段，通过这样抗辩的效力就足以督促债务人比如债务人为了取回自己的动产就必须击破这个抗辩，要击破这个抗辩就必须去做债务的清偿，德民就是止步在抗辩的效力，没有进一步把它扩展到拍卖变卖优先受偿的效力。我们民国民法参考了日本的立法例，就将留置权规定为一项担保物权，所以除了第一次效力留置后，还有第二次效力。留置权到底是设计为一项具有变价优先受偿的权利还是仅使得留置权人产生一个留置抗辩的效力以此间接地督促债务人清偿与留置物相关的债务，这其实是一个法律政策的选择。深入研究会发现我们现行的物权编的一些制度摇摆于留置抗辩和留置权之间，有些规则会发生一些错配。我们立法上确实毫不犹豫地就把留置权规定为一项法定担保物权。
*解读
*担保物权
*客体为属于债务人的动产
*客体是否必须归属于债务人所有之问题
*实际上是否属于债务人所有并不重要
如果我们不区分留置抗辩和可以包括拍卖变卖的留置权，我们会发现至少就留置抗辩这层效力来讲强调留置物是债务人所有是无稽之谈，是完全不符合留置抗辩的基本原理，也与我们生活的经验不符。例如，甲借用乙的车辆，发生了一些剐蹭，甲找了一家修理厂修理。甲显然不是车的主人，甲却是承揽合同的当事人，甲如果拒付承揽报酬，修理厂当然可以留置这辆车啦。承揽人之所以要留置这辆车是因为承揽人是在这辆车上进行的劳作，修理就凝固在修好的车这个工作成果之上。在这个情况下如果债务人拒绝偿付债务那当然是可以留置，扣留不还啦，有什么理由去关注这个手机是谁的这个问题呢。我们在立法中一直在强调债权人留置属于债务人的动产，如果按照一般的文义解释，属于债务人的动产自然就是属于债务人的，不是债务人的动产似乎留置权就不能发生，然后有一些学理或者司法就会强行地说如果留置物不属于债务人所有亦有债权人因善意不知来取得留置权，民法典311条第3款说的善意取得其他物权的参照适用前两款规定也可以准用到留置权善意取得。刘家安老师对此种说法持强烈地反对意见，最核心的理由是留置权是法定担保物权，根本就不是基于当事人的法律行为，所有权之让渡、质权之设立、抵押权之设立终究都是一个法律行为，当法律行为的实施者无权处分时，我们用受让人善意去取代处分权的缺失，这一定是指向一个法律行为，是对法律行为的一种无权处分的一种特别的例外的规定。既然留置权是一个法定担保物权，那为什么不一步到位地把各种要件规定好呢，既然没有法律行为何须善意取得制度的弥补呢，所以善意取得留置权太不合理了。而且难道一个汽车修理厂的人还有注意义务，非得让送车人说明这个车是你的吗，不是你的我就不给你修了，或者不是你的我就把1000元修理费先收了，这也不符合最基本的常识呀。所以，无论是在学理上还是在生活这个层面上，用善意取得来解释都太荒谬了。说到底留置的效力其实不取决于物是不是债务人的，只是因为牵连关系，这个物和被担保之债权的牵连关系才产生了留置的需求。有些学者说把“合法占有的债务人的动产”中“债务人的”理解为债务人交付来的，而不理解为所有格意义上的权利归属的概念，这也算是另辟蹊径。总之，如果留置权只是留置抗辩权则没有任何道理要求是属于债务人的动产。恰恰相反，如果按我们现行法的规定，留置权最终可以拍卖变卖，那确实如果债务人不是所有权人的话可能会使无辜的物的所有权人遭遇到留置权人的拍卖变卖的这种行为的制约，所以如果从第二次效力的层面考虑变价的对象真实所有权人的保护，似乎有理由说物不归债务人所有就不能行使留置权。可见这问题是复杂的，要把第一次效力和第二次效力分开。比较好的做法就是要么像德国法一样只承认第一次效力不承认第二次效力变价优先受偿的效力，要么就可以做一些制度的创新，可以在留置抗辩中不问是否为债务人所有，在留置权的第二次效力变价的时候再考虑，例如规定为债务人合理期限内二个月内再设置宽限期内不履行的就可以拍卖变卖，但留置物不属于债务人所有的除外。
*客体为债权人合法占有的财产
为什么留置权的构成需要合法占有？因为留置权的效力首先表现为留置抗辩，就是扣押不还，如果没有取得占有又如何能够不还呢？而且如果不是合法地取得占有似乎也不能产生正当性的抗辩权利。
*是于债权得到清偿前留置债务人动产的担保物权
*法定担保物权
留置权的构成要件
*须债权人占有属于债务人的动产
是否应该属于债务人是一个需要进一步解释的问题
*须债权的发生于留置物具有牵连关系（同一法律关系）
其实写牵连关系是更好的，但是07年物权法开始就改成了所谓同一法律关系，民法典448完全继受了物权法的规定。
*《民法典》第448条：留置权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
*企业之间的留置权无须具备牵连关系
有人称但书所对应的这种留置权为所谓的商事留置权，为了在企业商人之间更加灵活，提高相关的效率再加上企业背后的经营者企业主有更强的风险抵抗能力，所以在企业之间，如果甲企业占有了乙企业的动产，有返还之义务，但是甲企业同时对乙企业享有一项债权请求权，即便此债权的发生和对象与甲占有的属于乙的财产之间八竿子打不着，立法者都会说这里有个类似自力救济的权利，你不清偿对我的债务那我就拒绝交还这个物给你，用这样的方式来提高企业之间债权实现的这种自力救济的空间，所以企业之间留置权的发生不需要具备一般的民事留置权最核心的要件“债权的发生与留置物具有牵连关系（同一法律关系）”。这个商事留置权提出来后又有之前讲到的问题，这种连牵连关系都不需要，如果我们承认第一次抗辩的效力或许还说得过去，比较法上也有先例，但是再走一步，说只要你不还钱我就把这个物拍卖变卖，在这个八竿子打不着的债权的保障中都去强势地利用这个拍卖变卖起到优先受偿的效果或许就有点走不太远了。所以留置的效力到底是止步于第一层留置的效力还是到第二层的拍卖变卖优先受偿的效力是要区分。
现在回到但书以外的一般的留置权的构成，在留置权构成中除了债权人占有对方的动产以外核心要件就是牵连关系了 。抵押质押这些意定担保物权是当事人有意识地在担保财产上创设一个权利，比如质押是出质人心当情愿地将质物交到对方手中然后允许对方在自己债务履行之前持续地占有这个物，这是当事人意定的安排，是符合当事人意志的。另外抵押合同质押合同都会具体锁定这个担保物担保哪项债权，抵押合同质押合同不仅要明确担保的财产还要明确它担保哪项债权。之前讲到的最高额抵押也是要锁定未来持续发生的债权的最高的金额。相反，如果没有当事人基础的合同关系，就算锁定了甲占有了乙的一个物，但是它担保什么呢？担保物权是从属性的，总得给它找到一个主人，我们传统民法上说要给它拴上一个有牵连关系的债权，你不能任意地去一个八竿子打不着的其他法律关系中锁定，说在两年以前你欠我一批货款没给，现在你找我维修车，付清了维修费但我仍然扣留这个物，说你把两年前的货款还清了我再把车给你，这对于对方当事人来讲是有点突然袭击的味道，这显然是欠缺足够正当性的，尤其是我国立法还可以进一步拍卖变卖优先受偿，包括对其他债权人恐怕也未必公平吧。试想，如果乙欠了甲10万，还欠了丙、丁、戊很多人的钱，因为乙把车交到甲处修，甲突然产生了优先受偿的权利，丙、丁、戊会说不公平，我们也要查封扣押这个车辆，我们甚至对乙这个债务人已经取得了生效的判决，要求执行，凭什么这个物来到了甲的手中甲就产生了优先受偿权，关键是甲的债权和这个车辆没有任何的关系。传统民法上，构建一个法定的牵连关系，第一层抗辩效果上抗辩的正当性就要求有牵连关系。在95年担保法中没有提牵连关系也没有同一法律关系，而是用举例的方式说货物运输合同、承揽合同、有偿保管合同等合同中债权人占有债务人动产的，在债务人不履行相关债务的时候债权人可以留置。2000年最高法院的司法解释就扩张了一下这些列举情形，说只要有牵连关系就可以构建起动产的质押。到了2007年物权法立法者把它改成同一法律关系。刘家安老师认为同一法律关系的表达特别不清晰，牵连关系更好，更加有弹性。如果是同一法律关系就必须同一个合同关系，如甲让乙修车，修车费1000元未给，乙就说修车费不给的话就要留置这个车，这似乎就是同一法律关系。其实同一法律关系的表达就挺别扭的，什么叫同一法律关系呢，一个车和一个被担保之债权，是说要求返还车的权利和留置权所要担保的债权请求权之间的同一法律关系还好说一点，作为留置物本身和被担保之债权不是同一逻辑层面，物和另外一项债权不好说是同一法律关系，牵连关系的表达是比较好的。牵连关系也可以使得留置权适用范围会略加扩张，民法典312条，如果受让人是在公开拍卖场合善意地购买了拍卖物，失主再向受让人要求返还之时必须偿付买方所付的对价，这个时候失主向受让人要求返还遗失物，在失主向受让人支付其所偿付的对价之前受让人能不能留置这个物不还呢？没有理由不可以。这种情况下说建立了牵连关系是比较容易的。牵连关系会更好一点，解释力会更强。
*须债权已届清偿期，且债务人不履行债务
*不存在不得留置的情形
注：结合所附图理解。
留置权是所有的他物权中唯一的一项所谓的法定他物权，留置权不是被创设的，可以说是被发现的，具备了相关的构成要件即可以识别出一个留置权，同时识别出它所担保的债权，二者构成一个主从关系。
留置权有两次效力，第一次效力是“留置”扣留不还，第二次效力中就表现为拍卖变卖、优先受偿，第二次效力跟抵押权质权趋同。
*民法典447：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
从这条规范可以看出留置权也可以纳入到担保物权的范畴，这一点并非理所当然。德国民法典的担保物权主要表现在抵押权和质权，德民中留置权的概念是有的，但是在德国民法上留置权并没有被设计为一项担保物权，而是被规定为一项留置抗辩权，债权人如果占有债务人一处动产，如果债务人不清偿与动产有牵连关系的债务则我留置权人扣押抗辩，成为债务人的返还请求权的抗辩手段，通过这样抗辩的效力就足以督促债务人比如债务人为了取回自己的动产就必须击破这个抗辩，要击破这个抗辩就必须去做债务的清偿，德民就是止步在抗辩的效力，没有进一步把它扩展到拍卖变卖优先受偿的效力。我们民国民法参考了日本的立法例，就将留置权规定为一项担保物权，所以除了第一次效力留置后，还有第二次效力。留置权到底是设计为一项具有变价优先受偿的权利还是仅使得留置权人产生一个留置抗辩的效力以此间接地督促债务人清偿与留置物相关的债务，这其实是一个法律政策的选择。深入研究会发现我们现行的物权编的一些制度摇摆于留置抗辩和留置权之间，有些规则会发生一些错配。我们立法上确实毫不犹豫地就把留置权规定为一项法定担保物权。
*解读
*担保物权
*客体为属于债务人的动产
*客体是否必须归属于债务人所有之问题
*实际上是否属于债务人所有并不重要
如果我们不区分留置抗辩和可以包括拍卖变卖的留置权，我们会发现至少就留置抗辩这层效力来讲强调留置物是债务人所有是无稽之谈，是完全不符合留置抗辩的基本原理，也与我们生活的经验不符。例如，甲借用乙的车辆，发生了一些剐蹭，甲找了一家修理厂修理。甲显然不是车的主人，甲却是承揽合同的当事人，甲如果拒付承揽报酬，修理厂当然可以留置这辆车啦。承揽人之所以要留置这辆车是因为承揽人是在这辆车上进行的劳作，修理就凝固在修好的车这个工作成果之上。在这个情况下如果债务人拒绝偿付债务那当然是可以留置，扣留不还啦，有什么理由去关注这个手机是谁的这个问题呢。我们在立法中一直在强调债权人留置属于债务人的动产，如果按照一般的文义解释，属于债务人的动产自然就是属于债务人的，不是债务人的动产似乎留置权就不能发生，然后有一些学理或者司法就会强行地说如果留置物不属于债务人所有亦有债权人因善意不知来取得留置权，民法典311条第3款说的善意取得其他物权的参照适用前两款规定也可以准用到留置权善意取得。刘家安老师对此种说法持强烈地反对意见，最核心的理由是留置权是法定担保物权，根本就不是基于当事人的法律行为，所有权之让渡、质权之设立、抵押权之设立终究都是一个法律行为，当法律行为的实施者无权处分时，我们用受让人善意去取代处分权的缺失，这一定是指向一个法律行为，是对法律行为的一种无权处分的一种特别的例外的规定。既然留置权是一个法定担保物权，那为什么不一步到位地把各种要件规定好呢，既然没有法律行为何须善意取得制度的弥补呢，所以善意取得留置权太不合理了。而且难道一个汽车修理厂的人还有注意义务，非得让送车人说明这个车是你的吗，不是你的我就不给你修了，或者不是你的我就把1000元修理费先收了，这也不符合最基本的常识呀。所以，无论是在学理上还是在生活这个层面上，用善意取得来解释都太荒谬了。说到底留置的效力其实不取决于物是不是债务人的，只是因为牵连关系，这个物和被担保之债权的牵连关系才产生了留置的需求。有些学者说把“合法占有的债务人的动产”中“债务人的”理解为债务人交付来的，而不理解为所有格意义上的权利归属的概念，这也算是另辟蹊径。总之，如果留置权只是留置抗辩权则没有任何道理要求是属于债务人的动产。恰恰相反，如果按我们现行法的规定，留置权最终可以拍卖变卖，那确实如果债务人不是所有权人的话可能会使无辜的物的所有权人遭遇到留置权人的拍卖变卖的这种行为的制约，所以如果从第二次效力的层面考虑变价的对象真实所有权人的保护，似乎有理由说物不归债务人所有就不能行使留置权。可见这问题是复杂的，要把第一次效力和第二次效力分开。比较好的做法就是要么像德国法一样只承认第一次效力不承认第二次效力变价优先受偿的效力，要么就可以做一些制度的创新，可以在留置抗辩中不问是否为债务人所有，在留置权的第二次效力变价的时候再考虑，例如规定为债务人合理期限内二个月内再设置宽限期内不履行的就可以拍卖变卖，但留置物不属于债务人所有的除外。
*客体为债权人合法占有的财产
为什么留置权的构成需要合法占有？因为留置权的效力首先表现为留置抗辩，就是扣押不还，如果没有取得占有又如何能够不还呢？而且如果不是合法地取得占有似乎也不能产生正当性的抗辩权利。
*是于债权得到清偿前留置债务人动产的担保物权
*法定担保物权
留置权的构成要件
*须债权人占有属于债务人的动产
是否应该属于债务人是一个需要进一步解释的问题
*须债权的发生于留置物具有牵连关系（同一法律关系）
其实写牵连关系是更好的，但是07年物权法开始就改成了所谓同一法律关系，民法典448完全继受了物权法的规定。
*《民法典》第448条：留置权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
*企业之间的留置权无须具备牵连关系
有人称但书所对应的这种留置权为所谓的商事留置权，为了在企业商人之间更加灵活，提高相关的效率再加上企业背后的经营者企业主有更强的风险抵抗能力，所以在企业之间，如果甲企业占有了乙企业的动产，有返还之义务，但是甲企业同时对乙企业享有一项债权请求权，即便此债权的发生和对象与甲占有的属于乙的财产之间八竿子打不着，立法者都会说这里有个类似自力救济的权利，你不清偿对我的债务那我就拒绝交还这个物给你，用这样的方式来提高企业之间债权实现的这种自力救济的空间，所以企业之间留置权的发生不需要具备一般的民事留置权最核心的要件“债权的发生与留置物具有牵连关系（同一法律关系）”。这个商事留置权提出来后又有之前讲到的问题，这种连牵连关系都不需要，如果我们承认第一次抗辩的效力或许还说得过去，比较法上也有先例，但是再走一步，说只要你不还钱我就把这个物拍卖变卖，在这个八竿子打不着的债权的保障中都去强势地利用这个拍卖变卖起到优先受偿的效果或许就有点走不太远了。所以留置的效力到底是止步于第一层留置的效力还是到第二层的拍卖变卖优先受偿的效力是要区分。
现在回到但书以外的一般的留置权的构成，在留置权构成中除了债权人占有对方的动产以外核心要件就是牵连关系了 。抵押质押这些意定担保物权是当事人有意识地在担保财产上创设一个权利，比如质押是出质人心当情愿地将质物交到对方手中然后允许对方在自己债务履行之前持续地占有这个物，这是当事人意定的安排，是符合当事人意志的。另外抵押合同质押合同都会具体锁定这个担保物担保哪项债权，抵押合同质押合同不仅要明确担保的财产还要明确它担保哪项债权。之前讲到的最高额抵押也是要锁定未来持续发生的债权的最高的金额。相反，如果没有当事人基础的合同关系，就算锁定了甲占有了乙的一个物，但是它担保什么呢？担保物权是从属性的，总得给它找到一个主人，我们传统民法上说要给它拴上一个有牵连关系的债权，你不能任意地去一个八竿子打不着的其他法律关系中锁定，说在两年以前你欠我一批货款没给，现在你找我维修车，付清了维修费但我仍然扣留这个物，说你把两年前的货款还清了我再把车给你，这对于对方当事人来讲是有点突然袭击的味道，这显然是欠缺足够正当性的，尤其是我国立法还可以进一步拍卖变卖优先受偿，包括对其他债权人恐怕也未必公平吧。试想，如果乙欠了甲10万，还欠了丙、丁、戊很多人的钱，因为乙把车交到甲处修，甲突然产生了优先受偿的权利，丙、丁、戊会说不公平，我们也要查封扣押这个车辆，我们甚至对乙这个债务人已经取得了生效的判决，要求执行，凭什么这个物来到了甲的手中甲就产生了优先受偿权，关键是甲的债权和这个车辆没有任何的关系。传统民法上，构建一个法定的牵连关系，第一层抗辩效果上抗辩的正当性就要求有牵连关系。在95年担保法中没有提牵连关系也没有同一法律关系，而是用举例的方式说货物运输合同、承揽合同、有偿保管合同等合同中债权人占有债务人动产的，在债务人不履行相关债务的时候债权人可以留置。2000年最高法院的司法解释就扩张了一下这些列举情形，说只要有牵连关系就可以构建起动产的质押。到了2007年物权法立法者把它改成同一法律关系。刘家安老师认为同一法律关系的表达特别不清晰，牵连关系更好，更加有弹性。如果是同一法律关系就必须同一个合同关系，如甲让乙修车，修车费1000元未给，乙就说修车费不给的话就要留置这个车，这似乎就是同一法律关系。其实同一法律关系的表达就挺别扭的，什么叫同一法律关系呢，一个车和一个被担保之债权，是说要求返还车的权利和留置权所要担保的债权请求权之间的同一法律关系还好说一点，作为留置物本身和被担保之债权不是同一逻辑层面，物和另外一项债权不好说是同一法律关系，牵连关系的表达是比较好的。牵连关系也可以使得留置权适用范围会略加扩张，民法典312条，如果受让人是在公开拍卖场合善意地购买了拍卖物，失主再向受让人要求返还之时必须偿付买方所付的对价，这个时候失主向受让人要求返还遗失物，在失主向受让人支付其所偿付的对价之前受让人能不能留置这个物不还呢？没有理由不可以。这种情况下说建立了牵连关系是比较容易的。牵连关系会更好一点，解释力会更强。
*须债权已届清偿期，且债务人不履行债务
*不存在不得留置的情形
注：结合所附图理解。
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