一样的再配置，不一样的结果——试论为什么疫情之下豪宅市场逆势火爆
近期持续低迷的地产市场，大幅折价的开发商债券，特别是牵动人心的烂尾房状况，都让大家对中国地产市场充满了悲观情绪。
但从各类报道和一些可见的数据来看，在如此低迷的地产市场之下，却有一个细分市场非常活跃，那就是很多一二线城市的豪宅市场。
但是关于豪宅市场火爆的原因，目前并没有很合理的解释。一般的报道，甚至是一些专家或者大V的分析，基本上集中在两个方面：一是富豪阶层收入受疫情冲击不大，所以仍有购买能力；二是富豪眼光与普通人不同，更敢于逆势出手布局。
在我看来，前述原因一应该是有些瑕疵，毕竟很多服务业最近两年受冲击还是很严重的。原因二的确是有可能，但并没有特别直接的数据证明。
今天我想提供一个竞争性的解释框架，大家看看有没有道理，那就是：普通人和富豪的收益率基准是不一样的，疫情背景下两类人群不同的备选投资资产的收益率前景不一样，使得两类人群同样是出于再配置的要求，但却出现了截然不同的配置结果。
更具体来说，普通购房者，购房大部分是基于刚需或者改善的实际需求，而其支付端，是个人的收入预期。当收入稳定甚至提高，特别是加速提高时，往往会加速其购房行为，经常也会提高其购房标准。而现在受疫情等多方面因素影响，很多人的收入下降，或者是收入并没有下降，但对未来的收入预期转为悲观，就会推迟购房行为，进而导致目前普通住房市场的低迷。
但同样是疫情导致经济疲软，对于富豪的企业家阶层，其购房行为的比较基准是完全不同的，富豪们对于房产是一种“综合收益率比较”的资产配置。经济好的时候，企业固然盈利状况好，但往往也需要大量资金进行投入，企业家会在心目中对投资实业与房产的收益率进行比较，如果实业收益率更高，就会推迟房产购买。但现在经济不好，实业投资收益率下降，对比之下，豪宅可能还能保值，这样一来，就更愿意把资产配置于房产了。还有另一方面，实业经营低迷，那就不需要太多新增资金和精力投入，购入豪宅后居家的时间也更多，房产带来的享受收益也更多了。综合收益率和享受程度的相对比较，在经济低迷——但还没有大萧条时，豪宅市场逆势走强，也就具有了内外逻辑的合理性了。
不过也必须说明，受限于精力和数据，这只是一个解释性假说，我也没有直接的量化数据来证明这一假说，只是感觉这种解释框架更具逻辑的自洽性。欢迎探讨。
#微博新知博主#
近期持续低迷的地产市场，大幅折价的开发商债券，特别是牵动人心的烂尾房状况，都让大家对中国地产市场充满了悲观情绪。
但从各类报道和一些可见的数据来看，在如此低迷的地产市场之下，却有一个细分市场非常活跃，那就是很多一二线城市的豪宅市场。
但是关于豪宅市场火爆的原因，目前并没有很合理的解释。一般的报道，甚至是一些专家或者大V的分析，基本上集中在两个方面：一是富豪阶层收入受疫情冲击不大，所以仍有购买能力；二是富豪眼光与普通人不同，更敢于逆势出手布局。
在我看来，前述原因一应该是有些瑕疵，毕竟很多服务业最近两年受冲击还是很严重的。原因二的确是有可能，但并没有特别直接的数据证明。
今天我想提供一个竞争性的解释框架，大家看看有没有道理，那就是：普通人和富豪的收益率基准是不一样的，疫情背景下两类人群不同的备选投资资产的收益率前景不一样，使得两类人群同样是出于再配置的要求，但却出现了截然不同的配置结果。
更具体来说，普通购房者，购房大部分是基于刚需或者改善的实际需求，而其支付端，是个人的收入预期。当收入稳定甚至提高，特别是加速提高时，往往会加速其购房行为，经常也会提高其购房标准。而现在受疫情等多方面因素影响，很多人的收入下降，或者是收入并没有下降，但对未来的收入预期转为悲观，就会推迟购房行为，进而导致目前普通住房市场的低迷。
但同样是疫情导致经济疲软，对于富豪的企业家阶层，其购房行为的比较基准是完全不同的，富豪们对于房产是一种“综合收益率比较”的资产配置。经济好的时候，企业固然盈利状况好，但往往也需要大量资金进行投入，企业家会在心目中对投资实业与房产的收益率进行比较，如果实业收益率更高，就会推迟房产购买。但现在经济不好，实业投资收益率下降，对比之下，豪宅可能还能保值，这样一来，就更愿意把资产配置于房产了。还有另一方面，实业经营低迷，那就不需要太多新增资金和精力投入，购入豪宅后居家的时间也更多，房产带来的享受收益也更多了。综合收益率和享受程度的相对比较，在经济低迷——但还没有大萧条时，豪宅市场逆势走强，也就具有了内外逻辑的合理性了。
不过也必须说明，受限于精力和数据，这只是一个解释性假说，我也没有直接的量化数据来证明这一假说，只是感觉这种解释框架更具逻辑的自洽性。欢迎探讨。
#微博新知博主#
#ENZO碎钞机##我与汽车的日常# 【价值1500万的四驱车，拿来圆梦合不合适？】
澳洲公司Rodin Cars素来喜欢制造单座方程式赛车，不过这次他们开始涉足单座Hypercar，也就是名为Rodin FZero的超级赛车。
它的4.0T 10缸发动机是由引擎大师Graham Dale Jones设计的，仅重132公斤的它，能迸发出超过1000马力的输出。而它也是目前最小、最轻的V10发动机之一，联动电动机时，综合输出达到了1176马力。
Rodin Fzero的车身面板和底盘都是碳纤维打造的，可实现最高4000公斤的下压力（达成这一数据时的速度不详）。更让人错愕的是，这台车的整备质量只有698公斤。综合动力成绩一看，你应该能感受到它的恐怖能量。
官方为它制定了30台的超低限量，价格高达180万英镑。如果销售顺利，未来还会推出公路版本。虽然关于性能和空气动力学的亮点不胜枚举，但大部分人还是只记住了它神似田宫四驱车的先锋造型。看到了难免叫一声爷青回，只是这圆梦成本属实太高了点儿。
另外，你有没有觉得它很像现实版的蝙蝠车？
澳洲公司Rodin Cars素来喜欢制造单座方程式赛车，不过这次他们开始涉足单座Hypercar，也就是名为Rodin FZero的超级赛车。
它的4.0T 10缸发动机是由引擎大师Graham Dale Jones设计的，仅重132公斤的它，能迸发出超过1000马力的输出。而它也是目前最小、最轻的V10发动机之一，联动电动机时，综合输出达到了1176马力。
Rodin Fzero的车身面板和底盘都是碳纤维打造的，可实现最高4000公斤的下压力（达成这一数据时的速度不详）。更让人错愕的是，这台车的整备质量只有698公斤。综合动力成绩一看，你应该能感受到它的恐怖能量。
官方为它制定了30台的超低限量，价格高达180万英镑。如果销售顺利，未来还会推出公路版本。虽然关于性能和空气动力学的亮点不胜枚举，但大部分人还是只记住了它神似田宫四驱车的先锋造型。看到了难免叫一声爷青回，只是这圆梦成本属实太高了点儿。
另外，你有没有觉得它很像现实版的蝙蝠车？
#重庆沙坪坝疫情防控# 【沙坪坝东部城区实施临时管控措施】今（18）日，重庆市沙坪坝区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布关于对沙坪坝东部城区实施临时管控措施的通告，具体如下↓↓↓按照《新型冠状病毒肺炎防控方案（第九版）》相关规定，结合当前沙坪坝区疫情防控工作需要，经区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部研究决定，自2022年8月18日19点30分起，对沙坪坝区东部城区范围实施临时管控措施。现将有关事项通告如下。
一、具体范围
覃家岗街道、渝碚路街道、沙坪坝街道、小龙坎街道、天星桥街道、土湾街道、新桥街道、双碑街道、石井坡街道、童家桥街道、磁器口街道、山洞街道、井口街道、联芳街道、歌乐山街道、中梁镇等16个镇街（见附图1）。二、管控措施
（一）严控人员流动。停止一切非必要人员流动，所有党政机关、企事业单位、社会组织等实行居家办公，除值班值守、下沉防疫、核酸检测、隔离转运、医疗救护、应急抢险、森林防火、城市保供、垃圾处理、行政执法等保障工作人员外，全体居民非必要不外出，并按所在社区、村要求做好核酸检测。
（二）实施交通管控。除保障城市运行的救护车、警务用车、消防车、物资保障车、快递车辆等经批准的车辆外，公交车、出租车、网约车等一律暂停运营，私家车暂停上路行驶。地铁、轻轨除在重庆西站、沙坪坝站外不停站，经重庆西站、沙坪坝站往来人员不得进入临时管控区域，需服从车站引导到达或离开（居住在管控区内的进了不出）。
（三）严禁聚集活动。临时管控期间，保障供应群众生活必需的商超、药店、加油站等列入白名单管理的单位可以营业，营业期间需严格落实限流、测温、扫码、戴口罩、消毒、通风等疫情防控措施。各类会议、论坛、培训、演出、比赛、展会等聚集性活动暂停，红事缓办、白事简办、宴会停办、聚会不办。KTV、网吧、影院、健身场所、酒吧、足浴店、美容院、棋牌室、各类培训机构、宗教场所等密闭场所暂停营业，餐饮场所暂停堂食。磁器口古镇、白公馆、渣滓洞、红岩魂陈列馆、重庆1949剧院、各类公园等所有景点景区暂停开放。
（四）防范外溢风险。对于8月15日以来至临时管控区划定之前的外溢人员要主动向所在社区报备，关注自身赋码情况，落实“三天三检”（密接、次密接人员按要求管控）。管控区内养老机构和儿童福利机构实行封闭管理，暂停探视、来访、入院、志愿服务等活动。
（五）做好生活保障。各镇街要全面做好居民的基本生活物资及医疗保障，辖区内居民除购买必需生活物资、就医和参加全员核酸检测以外，其余时间居家不外出。区内医院正常运行，做好院感防控；区外来区就诊人员需持医院预约凭证，就诊结束后凭医院相关证明闭环离开。
（六）加强企业防控。生产经营企业实行白名单制度，严格闭环管理，建立员工健康监测制度。严控外来人员、车辆，必要时可划定专用区域，实行非接触管理，定期消杀消毒。
（七）做好个人防护。广大居民要落实个人防控责任，自觉扫码、测温、戴口罩，如出现发热、咳嗽、咽痛、腹泻等症状应及时主动向所在社区、村报告，同时积极配合落实好各项防控措施。
三、其他管控要求
（一）对天星桥街道东原ARC小区3栋、锦绣天城、雅豪丽景、龙足道足疗店、电台巷黔江鸡杂店、百果园风华大厦店、天天新鲜水果店，小龙坎街道沙龙广场禄记乌鸡米线店、嘿刘米线店，新桥街道三陵雅园B区（见附图2）等区域，实行以下管控措施：
1. 实行封控管理，期间严格做到“足不出户，上门服务”，经营场所一律关闭；
2. 实施封控后连续7天全员核酸检测，连续7天检测无阳性，调整管控措施，继续实行3天管理；解除管控前24小时，完成一次区域内全员核酸检测；
3. 每日上下午各开展一次健康监测；
4. 做好心理疏导，对因就医等特殊情况确需外出的，严格实行闭环转运；规范做好消毒和垃圾分类处置。
（二）对天星桥正街、小龙坎正街、石小路、龙泉路、小龙坎新街、南开下穿道、天陈路、站西路、站南路、清溪路、梨高路、覃家岗正街、都市花园西路、都市花园路、都市花园中路、都市花园北路、都市花园东路、天马路、天星桥正街的合围区域（见附图2），实行以下管控措施：1. 管控期间原则上居家，实行“人不出区，错峰取物”，在严格落实个人防护的前提下，每天每户可安排1人，按照“分时有序、分区限流”的方式，到指定区域购买或无接触式领取网购物品和生活物资。对因就医等特殊情况确需外出的，由社区出具证明并做好审核登记。所有出入人员落实查证、验码、测温、登记。居家时做好环境消毒、居室通风等措施；
2. 在实施管控后前3天连续开展3次全员核酸检测，后续检测频次根据检测结果确定；解除管控前24小时内，应完成一次区域内全员核酸检测；
3. 每日上下午各开展一次健康监测；
4. 除商超、药店等保供单位外，其他经营场所暂停营业；
5. 暂停区域内所有聚集性活动和聚餐；
6. 区域外人员原则上不进入该区域，生活保障等特殊人员可在做好防护情况下，不接触做好生活物资等保障。
（三）除上述（一）（二）外的区域，所有小区实行封闭式管理，所有居民不离开临时管控区域，实施三天临时管控。设立交通卡口，实现单门进出，进入小区需查温验码、持有24小时核酸阴性证明；实行“三天三检”，根据检测结果做出相应调整。
希望广大市民严格遵守传染病防治法，切实履行个人疫情防控责任，做好个人防护，按时参加核酸检测，规范居家健康管理，共同努力，全力争取早日恢复正常生产生活秩序。
以上措施将根据疫情发展情况进行动态调整，未尽事宜，以重庆市沙坪坝区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部解释为准。沙坪坝区将全力保障群众生活物资供应，最大限度满足临时管控期间群众生活需求，各类生活物资供应充足、价格平稳。（重庆发布）#疫情防控# #重庆团团在你身边# https://t.cn/E2P9Ssz
一、具体范围
覃家岗街道、渝碚路街道、沙坪坝街道、小龙坎街道、天星桥街道、土湾街道、新桥街道、双碑街道、石井坡街道、童家桥街道、磁器口街道、山洞街道、井口街道、联芳街道、歌乐山街道、中梁镇等16个镇街（见附图1）。二、管控措施
（一）严控人员流动。停止一切非必要人员流动，所有党政机关、企事业单位、社会组织等实行居家办公，除值班值守、下沉防疫、核酸检测、隔离转运、医疗救护、应急抢险、森林防火、城市保供、垃圾处理、行政执法等保障工作人员外，全体居民非必要不外出，并按所在社区、村要求做好核酸检测。
（二）实施交通管控。除保障城市运行的救护车、警务用车、消防车、物资保障车、快递车辆等经批准的车辆外，公交车、出租车、网约车等一律暂停运营，私家车暂停上路行驶。地铁、轻轨除在重庆西站、沙坪坝站外不停站，经重庆西站、沙坪坝站往来人员不得进入临时管控区域，需服从车站引导到达或离开（居住在管控区内的进了不出）。
（三）严禁聚集活动。临时管控期间，保障供应群众生活必需的商超、药店、加油站等列入白名单管理的单位可以营业，营业期间需严格落实限流、测温、扫码、戴口罩、消毒、通风等疫情防控措施。各类会议、论坛、培训、演出、比赛、展会等聚集性活动暂停，红事缓办、白事简办、宴会停办、聚会不办。KTV、网吧、影院、健身场所、酒吧、足浴店、美容院、棋牌室、各类培训机构、宗教场所等密闭场所暂停营业，餐饮场所暂停堂食。磁器口古镇、白公馆、渣滓洞、红岩魂陈列馆、重庆1949剧院、各类公园等所有景点景区暂停开放。
（四）防范外溢风险。对于8月15日以来至临时管控区划定之前的外溢人员要主动向所在社区报备，关注自身赋码情况，落实“三天三检”（密接、次密接人员按要求管控）。管控区内养老机构和儿童福利机构实行封闭管理，暂停探视、来访、入院、志愿服务等活动。
（五）做好生活保障。各镇街要全面做好居民的基本生活物资及医疗保障，辖区内居民除购买必需生活物资、就医和参加全员核酸检测以外，其余时间居家不外出。区内医院正常运行，做好院感防控；区外来区就诊人员需持医院预约凭证，就诊结束后凭医院相关证明闭环离开。
（六）加强企业防控。生产经营企业实行白名单制度，严格闭环管理，建立员工健康监测制度。严控外来人员、车辆，必要时可划定专用区域，实行非接触管理，定期消杀消毒。
（七）做好个人防护。广大居民要落实个人防控责任，自觉扫码、测温、戴口罩，如出现发热、咳嗽、咽痛、腹泻等症状应及时主动向所在社区、村报告，同时积极配合落实好各项防控措施。
三、其他管控要求
（一）对天星桥街道东原ARC小区3栋、锦绣天城、雅豪丽景、龙足道足疗店、电台巷黔江鸡杂店、百果园风华大厦店、天天新鲜水果店，小龙坎街道沙龙广场禄记乌鸡米线店、嘿刘米线店，新桥街道三陵雅园B区（见附图2）等区域，实行以下管控措施：
1. 实行封控管理，期间严格做到“足不出户，上门服务”，经营场所一律关闭；
2. 实施封控后连续7天全员核酸检测，连续7天检测无阳性，调整管控措施，继续实行3天管理；解除管控前24小时，完成一次区域内全员核酸检测；
3. 每日上下午各开展一次健康监测；
4. 做好心理疏导，对因就医等特殊情况确需外出的，严格实行闭环转运；规范做好消毒和垃圾分类处置。
（二）对天星桥正街、小龙坎正街、石小路、龙泉路、小龙坎新街、南开下穿道、天陈路、站西路、站南路、清溪路、梨高路、覃家岗正街、都市花园西路、都市花园路、都市花园中路、都市花园北路、都市花园东路、天马路、天星桥正街的合围区域（见附图2），实行以下管控措施：1. 管控期间原则上居家，实行“人不出区，错峰取物”，在严格落实个人防护的前提下，每天每户可安排1人，按照“分时有序、分区限流”的方式，到指定区域购买或无接触式领取网购物品和生活物资。对因就医等特殊情况确需外出的，由社区出具证明并做好审核登记。所有出入人员落实查证、验码、测温、登记。居家时做好环境消毒、居室通风等措施；
2. 在实施管控后前3天连续开展3次全员核酸检测，后续检测频次根据检测结果确定；解除管控前24小时内，应完成一次区域内全员核酸检测；
3. 每日上下午各开展一次健康监测；
4. 除商超、药店等保供单位外，其他经营场所暂停营业；
5. 暂停区域内所有聚集性活动和聚餐；
6. 区域外人员原则上不进入该区域，生活保障等特殊人员可在做好防护情况下，不接触做好生活物资等保障。
（三）除上述（一）（二）外的区域，所有小区实行封闭式管理，所有居民不离开临时管控区域，实施三天临时管控。设立交通卡口，实现单门进出，进入小区需查温验码、持有24小时核酸阴性证明；实行“三天三检”，根据检测结果做出相应调整。
希望广大市民严格遵守传染病防治法，切实履行个人疫情防控责任，做好个人防护，按时参加核酸检测，规范居家健康管理，共同努力，全力争取早日恢复正常生产生活秩序。
以上措施将根据疫情发展情况进行动态调整，未尽事宜，以重庆市沙坪坝区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部解释为准。沙坪坝区将全力保障群众生活物资供应，最大限度满足临时管控期间群众生活需求，各类生活物资供应充足、价格平稳。（重庆发布）#疫情防控# #重庆团团在你身边# https://t.cn/E2P9Ssz
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