#奋进新征程 建功新时代##奋进吧山东# RCEP给山东带来了什么
从1月1日到现在，RCEP生效已有半年。这半年来，RCEP的影响力不断扩大，15个签署成员国中生效成员数量已达13个。与此同时，受疫情反复等诸多因素影响，世界经济进入高度不确定时期。在多种因素交织的背景下，生效半年的RCEP给山东带来了什么？
“国际贸易的不确定因素增加了RCEP的应用空间”
——对向日本出口拉动明显，助力企业拓展海外市场
“RCEP对我们的利好太大了。”众地阳光集团主要经营家用纺织品、实体面材、食品和服装业务，其家纺产品主要销往日本市场。集团家居业务负责人赵国亮向记者介绍，今年前五个月，公司家居产品出口日本增长了9%，有1亿元的货物享受了RCEP税率优惠，较以前可减免税款50余万元。
“这两年全球运费高涨，国际贸易不好做，能降低一点成本就增加一点产品的市场竞争力。”赵国亮回忆起这半年来日本客户对于RCEP的反应，做了一个比喻——先抑后扬。
他回忆，在RCEP刚生效的那段时间，日本客户对RCEP这个概念并不是很“感冒”。“可能是因为RCEP减税降费是一个长期的过程，第一年降税力度比较小，另外客户对这个规则也不熟悉，所以最开始向我们了解RCEP税率优惠的客户并没有那么多。”
事情的转折点出现在4月1日。这一天是日本新财年的开始，这天以后，日本方面开始执行RCEP第二年的税率优惠政策。以坐靠垫为例，RCEP规定第一年日本将对坐靠垫降税千分之三，第二年将再降税千分之四，所以按照第二年的税率政策，产品合计能享受到千分之七的税率优惠。
同时，由于国际局势动荡和美联储加息等因素影响，日元近几个月大幅贬值，也无形之中增加了日本客户的进口成本，综合各方面因素，RCEP的税率优惠政策就对日本客户有了极大的吸引力。“上半年日本市场新客户增加了200万美金的贸易量，大部分都是四月份以后增加的。”赵国亮说。
这一点从众地阳光出口日本产品享受RCEP的数量上也可以看出来，在众地阳光前五个月1亿元的享惠RCEP出口货物中，有4000余万元的货物是四、五两月出口的。“如果再加上六月份的数量，二季度的享惠出口货量一定会超过一季度。所以从我们的角度看，国际贸易的不确定因素反而增加了RCEP的应用空间。”
青岛海关关税处处长毕海军介绍，今年前五个月，山东共为3.8万批货物出具RCEP原产地证书，数量居全国首位，出口享惠货值112亿元。
中国贸促会6月29日发布信息显示，今年前5个月，日本已连续5个月位居RCEP原产地证书签证目的国金额首位，每月签证金额占比均超过90%，这说明RCEP的实施对中国向日本出口的拉动作用明显。
“RCEP生效大大降低了中国商品对日的出口关税，对中日贸易影响很大。”清华大学中国经济思想与实践研究院研究员郭美新认为，虽然RCEP刚刚生效半年，短期内同已经实行多年的中韩、中国—东盟自由贸易协定比，在个别具体产品的关税减让力度上可能存在差异，但RCEP是货物贸易、服务贸易、投资自由化三位一体的、高标准的自由贸易协定，涉及的开放部门更多，水平更高，随着时间的推移企业享受的关税减让力度也会越来越大，长远看RCEP范围更全面，更有利于区域贸易发展。
“为山东进一步提升制造业优势提供了空间”
——影响供应链产业链布局，区域内分工合作趋势加快
从事家居产品生产的青岛迦南美地家居用品有限公司，从五年前就开始投资东南亚市场。公司运营总经理周晓辉介绍，目前迦南美地已经在越南建设了一个加工基地，可以实现部分低端原材料和产品的闭环生产。“越南本地劳动力价格更低，对我们这种劳动密集型产业来说吸引力很大。”周晓辉表示，不少国外客户也已在东南亚开始建设配套产业链。
商务部国际贸易经济合作研究院今年6月发布的《跨国公司在中国：全球供应链重塑中的再选择》报告指出，制造业低成本优势是推动中国成为“世界工厂”和全球供应链中心的重要因素，但是近年来中国在劳动力、土地、能源等方面的要素成本刚性增强。像越南、印度等发展中国家制造业月均工资分别仅为中国的1/3和1/5，但是中国的工业用地价格却是越南的2.8倍、印度的3倍，中国制造业低成本竞争优势有所弱化。
“像纺织、家居类这种技术要求没那么高的劳动密集型产业，以后是不可避免要向东南亚转移的，但是RCEP生效却让我们高端材料生产加工方面的产能放缓了向东南亚转移的步伐。”周晓辉介绍，在RCEP生效以前，如果使用中国产的面料超过一定比例，就无法被认定为东南亚地区是原产国，也就无法享受到东盟与其他国家之间的关税优惠。得益于RCEP的原产地累积规则，公司在中国生产的高端面料，到越南工厂加工后再出口到其他RCEP成员国家时也可以享受到关税减免政策。同时，中国在劳动生产率、数字化转型和基础设施等方面优势也是东南亚地区无法比拟的，这就使得迦南美地高端生产线转移的需求不再那么迫切。
“从我的角度看，RCEP为中国制造业升级争取了更多时间，也为咱们山东这样的制造业大省进一步提升制造业优势提供了空间。”周晓辉说。
山东财经大学新兴经济体研究中心执行主任白洁认为，RCEP将会加快助推亚洲经济一体化的发展，在区域内将会形成明显的分工合作趋势，东亚经济的制造业链条布局将会更有层次，而中国将会成为区域内的高端制造中心。
商务部国际贸易经济合作研究院副研究员戴明锋分析，区域内产业化分工是一个逐渐变化的过程。目前，中国的制造业正在向高端迈进。他认为，RCEP采取负面清单的方式进一步放宽了对区域内国家的投资限制，这必将加速产业变化的进程，山东可以利用这个契机加强制造业优势产业招商引资的力度，同时山东的制造业企业也可以利用这个契机积极布局在RCEP区域内的产业链，从而推动山东制造业水平的进一步提升。
这一观点从外商投资的趋势上也能得到印证。以山东为例，今年前五个月，山东制造业实际使用外资36亿美元，同比增长79.7%，占全省使用外资的39.8%。其中，高技术制造业实际使用外资7.9亿美元，同比增长171.2%，医疗仪器设备及仪器仪表制造业、医药制造业、电子及通信设备制造业实际使用外资分别增长866.8%、188.1%和110.7%。而在主要外资来源地方面，RCEP成员国国家投资18.9亿美元，同比增长67.1%。
“把数字化改造的紧迫性提高了”
——倒逼企业与政府改革，对接国际高标准
作为一项高水平的国际多边自由贸易规则，RCEP在使用过程中也对企业提出了更高的要求。众地阳光和迦南美地都在为更好地适应RCEP要求进行数字化改造，在这方面，迦南美地已经投资了600余万元，众地阳光今年也投资了500万元。
“数字化改造是未来外贸企业必须要做的，RCEP的到来把数字化改造的紧迫性提高了。”周晓辉介绍，RCEP规则下对每一类产品享受多少的税费优惠都有非常细致的规定，就像同样是杯子，不同材料也会有不同的税费政策，这就对企业仓储、运输和报关等流程提出了更高的要求。为了适应这种要求，迦南美地今年自行设计研发了自己的WMS系统，实现了企业仓储运输等环节的全程数字化。“我们出口的集装箱都是按客户分的，一个客户要多少种货物，集装箱内就会有多少种货物，用人工进行统计报关的时候偶尔也会漏一两种，但是用了新系统后可以做到全程监控，不会再发生类似问题。”周晓辉说。
RCEP对政府也形成了改革倒逼。在今年1月1日RCEP生效当天，RCEP山东企业服务中心成立，这也是全国首个RCEP省级企业服务中心。与此同时，服务中心和青岛海关联合推出的全国首个RCEP外贸实务查询工具——“鲁贸通”也正式上线。
“RCEP对企业的外贸从业者提出了很高的要求。通过‘鲁贸通’企业可以查询到每种商品不同贸易规则下的税率，也可以了解RCEP项下不同国家的原产地规则，助力企业更好地运用RCEP规则。”RCEP山东企业服务中心副主任魏晓介绍，除了提供政策查询服务，服务中心还整合税务、海关、行政审批等多个部门资源实现企业服务“一站式办理”，并且还为企业提供法律、金融、国际商账追收等公益服务。
据统计，截至今年5月底，服务中心累计受理出口退（免）税申报9332笔，退税金额共计13.6亿元；海关窗口签发纸质原产地证书29663份，发放空白原产地证28314份；已累计为100余家中小微外贸企业提供免费的法律咨询和知识产权保护等相关服务，同时通过敦促履约、调解等替代性争议解决方式，受理并解决跨境商事纠纷20余起。
“高水平的贸易政策都比较偏向市场经济，在市场准入和竞争等方面会对政府治理和企业运行提出高要求。”郭美新认为，山东区位优势明显，交通运输发达，海运优势大，农业、工业和服务业发展均衡，完全可以利用RCEP规则实现更高水平的对外开放。她建议，山东可以利用RCEP进一步推动区域产业分工的契机，对RCEP不同成员国采取不同的产业和贸易策略。对日韩，山东可以利用双边贸易结构互补性的特点，在机械器具、化学产品、电子信息运输设备、纺织等相关领域进一步吸引日韩等国投资，加强产业分工；对东盟，山东可以重点出口中高端技术的机械装备、化学产品、纺织服装等制造业产品，这样进一步凸显自身在国家开放大局中的特色。
从1月1日到现在，RCEP生效已有半年。这半年来，RCEP的影响力不断扩大，15个签署成员国中生效成员数量已达13个。与此同时，受疫情反复等诸多因素影响，世界经济进入高度不确定时期。在多种因素交织的背景下，生效半年的RCEP给山东带来了什么？
“国际贸易的不确定因素增加了RCEP的应用空间”
——对向日本出口拉动明显，助力企业拓展海外市场
“RCEP对我们的利好太大了。”众地阳光集团主要经营家用纺织品、实体面材、食品和服装业务，其家纺产品主要销往日本市场。集团家居业务负责人赵国亮向记者介绍，今年前五个月，公司家居产品出口日本增长了9%，有1亿元的货物享受了RCEP税率优惠，较以前可减免税款50余万元。
“这两年全球运费高涨，国际贸易不好做，能降低一点成本就增加一点产品的市场竞争力。”赵国亮回忆起这半年来日本客户对于RCEP的反应，做了一个比喻——先抑后扬。
他回忆，在RCEP刚生效的那段时间，日本客户对RCEP这个概念并不是很“感冒”。“可能是因为RCEP减税降费是一个长期的过程，第一年降税力度比较小，另外客户对这个规则也不熟悉，所以最开始向我们了解RCEP税率优惠的客户并没有那么多。”
事情的转折点出现在4月1日。这一天是日本新财年的开始，这天以后，日本方面开始执行RCEP第二年的税率优惠政策。以坐靠垫为例，RCEP规定第一年日本将对坐靠垫降税千分之三，第二年将再降税千分之四，所以按照第二年的税率政策，产品合计能享受到千分之七的税率优惠。
同时，由于国际局势动荡和美联储加息等因素影响，日元近几个月大幅贬值，也无形之中增加了日本客户的进口成本，综合各方面因素，RCEP的税率优惠政策就对日本客户有了极大的吸引力。“上半年日本市场新客户增加了200万美金的贸易量，大部分都是四月份以后增加的。”赵国亮说。
这一点从众地阳光出口日本产品享受RCEP的数量上也可以看出来，在众地阳光前五个月1亿元的享惠RCEP出口货物中，有4000余万元的货物是四、五两月出口的。“如果再加上六月份的数量，二季度的享惠出口货量一定会超过一季度。所以从我们的角度看，国际贸易的不确定因素反而增加了RCEP的应用空间。”
青岛海关关税处处长毕海军介绍，今年前五个月，山东共为3.8万批货物出具RCEP原产地证书，数量居全国首位，出口享惠货值112亿元。
中国贸促会6月29日发布信息显示，今年前5个月，日本已连续5个月位居RCEP原产地证书签证目的国金额首位，每月签证金额占比均超过90%，这说明RCEP的实施对中国向日本出口的拉动作用明显。
“RCEP生效大大降低了中国商品对日的出口关税，对中日贸易影响很大。”清华大学中国经济思想与实践研究院研究员郭美新认为，虽然RCEP刚刚生效半年，短期内同已经实行多年的中韩、中国—东盟自由贸易协定比，在个别具体产品的关税减让力度上可能存在差异，但RCEP是货物贸易、服务贸易、投资自由化三位一体的、高标准的自由贸易协定，涉及的开放部门更多，水平更高，随着时间的推移企业享受的关税减让力度也会越来越大，长远看RCEP范围更全面，更有利于区域贸易发展。
“为山东进一步提升制造业优势提供了空间”
——影响供应链产业链布局，区域内分工合作趋势加快
从事家居产品生产的青岛迦南美地家居用品有限公司，从五年前就开始投资东南亚市场。公司运营总经理周晓辉介绍，目前迦南美地已经在越南建设了一个加工基地，可以实现部分低端原材料和产品的闭环生产。“越南本地劳动力价格更低，对我们这种劳动密集型产业来说吸引力很大。”周晓辉表示，不少国外客户也已在东南亚开始建设配套产业链。
商务部国际贸易经济合作研究院今年6月发布的《跨国公司在中国：全球供应链重塑中的再选择》报告指出，制造业低成本优势是推动中国成为“世界工厂”和全球供应链中心的重要因素，但是近年来中国在劳动力、土地、能源等方面的要素成本刚性增强。像越南、印度等发展中国家制造业月均工资分别仅为中国的1/3和1/5，但是中国的工业用地价格却是越南的2.8倍、印度的3倍，中国制造业低成本竞争优势有所弱化。
“像纺织、家居类这种技术要求没那么高的劳动密集型产业，以后是不可避免要向东南亚转移的，但是RCEP生效却让我们高端材料生产加工方面的产能放缓了向东南亚转移的步伐。”周晓辉介绍，在RCEP生效以前，如果使用中国产的面料超过一定比例，就无法被认定为东南亚地区是原产国，也就无法享受到东盟与其他国家之间的关税优惠。得益于RCEP的原产地累积规则，公司在中国生产的高端面料，到越南工厂加工后再出口到其他RCEP成员国家时也可以享受到关税减免政策。同时，中国在劳动生产率、数字化转型和基础设施等方面优势也是东南亚地区无法比拟的，这就使得迦南美地高端生产线转移的需求不再那么迫切。
“从我的角度看，RCEP为中国制造业升级争取了更多时间，也为咱们山东这样的制造业大省进一步提升制造业优势提供了空间。”周晓辉说。
山东财经大学新兴经济体研究中心执行主任白洁认为，RCEP将会加快助推亚洲经济一体化的发展，在区域内将会形成明显的分工合作趋势，东亚经济的制造业链条布局将会更有层次，而中国将会成为区域内的高端制造中心。
商务部国际贸易经济合作研究院副研究员戴明锋分析，区域内产业化分工是一个逐渐变化的过程。目前，中国的制造业正在向高端迈进。他认为，RCEP采取负面清单的方式进一步放宽了对区域内国家的投资限制，这必将加速产业变化的进程，山东可以利用这个契机加强制造业优势产业招商引资的力度，同时山东的制造业企业也可以利用这个契机积极布局在RCEP区域内的产业链，从而推动山东制造业水平的进一步提升。
这一观点从外商投资的趋势上也能得到印证。以山东为例，今年前五个月，山东制造业实际使用外资36亿美元，同比增长79.7%，占全省使用外资的39.8%。其中，高技术制造业实际使用外资7.9亿美元，同比增长171.2%，医疗仪器设备及仪器仪表制造业、医药制造业、电子及通信设备制造业实际使用外资分别增长866.8%、188.1%和110.7%。而在主要外资来源地方面，RCEP成员国国家投资18.9亿美元，同比增长67.1%。
“把数字化改造的紧迫性提高了”
——倒逼企业与政府改革，对接国际高标准
作为一项高水平的国际多边自由贸易规则，RCEP在使用过程中也对企业提出了更高的要求。众地阳光和迦南美地都在为更好地适应RCEP要求进行数字化改造，在这方面，迦南美地已经投资了600余万元，众地阳光今年也投资了500万元。
“数字化改造是未来外贸企业必须要做的，RCEP的到来把数字化改造的紧迫性提高了。”周晓辉介绍，RCEP规则下对每一类产品享受多少的税费优惠都有非常细致的规定，就像同样是杯子，不同材料也会有不同的税费政策，这就对企业仓储、运输和报关等流程提出了更高的要求。为了适应这种要求，迦南美地今年自行设计研发了自己的WMS系统，实现了企业仓储运输等环节的全程数字化。“我们出口的集装箱都是按客户分的，一个客户要多少种货物，集装箱内就会有多少种货物，用人工进行统计报关的时候偶尔也会漏一两种，但是用了新系统后可以做到全程监控，不会再发生类似问题。”周晓辉说。
RCEP对政府也形成了改革倒逼。在今年1月1日RCEP生效当天，RCEP山东企业服务中心成立，这也是全国首个RCEP省级企业服务中心。与此同时，服务中心和青岛海关联合推出的全国首个RCEP外贸实务查询工具——“鲁贸通”也正式上线。
“RCEP对企业的外贸从业者提出了很高的要求。通过‘鲁贸通’企业可以查询到每种商品不同贸易规则下的税率，也可以了解RCEP项下不同国家的原产地规则，助力企业更好地运用RCEP规则。”RCEP山东企业服务中心副主任魏晓介绍，除了提供政策查询服务，服务中心还整合税务、海关、行政审批等多个部门资源实现企业服务“一站式办理”，并且还为企业提供法律、金融、国际商账追收等公益服务。
据统计，截至今年5月底，服务中心累计受理出口退（免）税申报9332笔，退税金额共计13.6亿元；海关窗口签发纸质原产地证书29663份，发放空白原产地证28314份；已累计为100余家中小微外贸企业提供免费的法律咨询和知识产权保护等相关服务，同时通过敦促履约、调解等替代性争议解决方式，受理并解决跨境商事纠纷20余起。
“高水平的贸易政策都比较偏向市场经济，在市场准入和竞争等方面会对政府治理和企业运行提出高要求。”郭美新认为，山东区位优势明显，交通运输发达，海运优势大，农业、工业和服务业发展均衡，完全可以利用RCEP规则实现更高水平的对外开放。她建议，山东可以利用RCEP进一步推动区域产业分工的契机，对RCEP不同成员国采取不同的产业和贸易策略。对日韩，山东可以利用双边贸易结构互补性的特点，在机械器具、化学产品、电子信息运输设备、纺织等相关领域进一步吸引日韩等国投资，加强产业分工；对东盟，山东可以重点出口中高端技术的机械装备、化学产品、纺织服装等制造业产品，这样进一步凸显自身在国家开放大局中的特色。
【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
#天地史话[超话]#如何做社交开挂的女孩
1、不管礼物轻重，去朋友家做客，或接受朋友邀请去赴约，一定要带些东西，哪怕这个朋友不熟也没关系。哪怕是几本书也会让朋友很舒服。
2、有时让一群人团结起来，需要的不是领导牛，而是有一个共同的敌人。
3、无缘无故就要请你吃饭的人，一定有求于你，可能是现在也可能是在以后，但记住，被人请客后面要找机会再请回来。
4、与不熟的人聊天觉得紧张时，先做一些动作释放压力，比如双手交叉握住两个食指相互敲击可上手指轻轻双击桌面和手机来放松自己
5、别因小失大。你发过去的砍价链接或拼单链接是对友情极大的消耗，贪小便宜容易吃大亏。
6、小孩子吵架会说再也不和你玩了，而成年人绝交只会默默远离，再也不联系。
7、对人好，但请不要对人太好。有人理解你的善意，但也有人糟践它，你越善良他们便越肆无忌蝉。
8、请求别人帮忙，如果对方迟疑了，那就说明他并不是很情愿，不要强求，很伤感情。
9、永远不要让别人免费帮你，可以请他吃饭，也可以送小礼物，实在不行也要多说感谢的话，关系好也要懂得有失有得的道理。
10、你可以不喜欢周杰伦，但不能说喜欢周杰伦的人脑袋有问题。对每个人的爱好要尊重，别强行拿自己的价值观绑架别人。
11、有人找你借钱，你拒绝了1000块，别忘拒绝100块。找你借大额，他可能不靠逆不想借给他，但他连小钱都要借，他可能就没打算还，除非呢哭啊关系很铁。
12、避免对任何人露出鄙夷的神情，当你遇到一个很无知的人时，你可能会鄙视他，但一旦你露出鄙视的神情，他会立马感觉到。
13、当你没做成一件事情前，不要把这件事告诉何人，做到了也不要到处炫耀。
14、借了别人的任何东西都要想着还，你可能不在意，但他心里一直记着。
15、深夜最容易冲动，记住不要在深夜什决定，百分之八十你会后悔。
16、学会适当的暴露自己的缺点，你可能是一个完美主义的人，但别人不希望你完美。
17、细节处最容易打动别人别人对你说的喜好，最好记住，能在不经意间感动别人，会对你印象深刻。
18、夸奖的话当耳旁风，批评的话往心里记。别人的夸奖可能只是好意，但批评说明你真的不对，错能改人最受欢迎。
19、对别人真诚要真心实意。说的出要做得到，很多人只会说“我帮你吧”，但他可能只是客气。
20、学会分辨别人的客气话，别人说“我帮你吧”“改天一起吃饭”“我送你吧”，可能只是客套话有的不要当真。
21、请吃一次上千元的大餐，不如多请几次一二百的小餐，多频次的交流更能拉彼此感情。
22、千万不要随便在熟人凿箭炫耀自己，越熟的人越会对你的成就耿耿于怀。
23、学会有所保留，给自己留有隐私。就是交浅言深的道理，别把你知道的全都说出去，别人可能用你的方法施加在你身上。
24、遇到困难，先尽量自己解决，大事才用人情小事能用钱解决就用钱。#职场#
1、不管礼物轻重，去朋友家做客，或接受朋友邀请去赴约，一定要带些东西，哪怕这个朋友不熟也没关系。哪怕是几本书也会让朋友很舒服。
2、有时让一群人团结起来，需要的不是领导牛，而是有一个共同的敌人。
3、无缘无故就要请你吃饭的人，一定有求于你，可能是现在也可能是在以后，但记住，被人请客后面要找机会再请回来。
4、与不熟的人聊天觉得紧张时，先做一些动作释放压力，比如双手交叉握住两个食指相互敲击可上手指轻轻双击桌面和手机来放松自己
5、别因小失大。你发过去的砍价链接或拼单链接是对友情极大的消耗，贪小便宜容易吃大亏。
6、小孩子吵架会说再也不和你玩了，而成年人绝交只会默默远离，再也不联系。
7、对人好，但请不要对人太好。有人理解你的善意，但也有人糟践它，你越善良他们便越肆无忌蝉。
8、请求别人帮忙，如果对方迟疑了，那就说明他并不是很情愿，不要强求，很伤感情。
9、永远不要让别人免费帮你，可以请他吃饭，也可以送小礼物，实在不行也要多说感谢的话，关系好也要懂得有失有得的道理。
10、你可以不喜欢周杰伦，但不能说喜欢周杰伦的人脑袋有问题。对每个人的爱好要尊重，别强行拿自己的价值观绑架别人。
11、有人找你借钱，你拒绝了1000块，别忘拒绝100块。找你借大额，他可能不靠逆不想借给他，但他连小钱都要借，他可能就没打算还，除非呢哭啊关系很铁。
12、避免对任何人露出鄙夷的神情，当你遇到一个很无知的人时，你可能会鄙视他，但一旦你露出鄙视的神情，他会立马感觉到。
13、当你没做成一件事情前，不要把这件事告诉何人，做到了也不要到处炫耀。
14、借了别人的任何东西都要想着还，你可能不在意，但他心里一直记着。
15、深夜最容易冲动，记住不要在深夜什决定，百分之八十你会后悔。
16、学会适当的暴露自己的缺点，你可能是一个完美主义的人，但别人不希望你完美。
17、细节处最容易打动别人别人对你说的喜好，最好记住，能在不经意间感动别人，会对你印象深刻。
18、夸奖的话当耳旁风，批评的话往心里记。别人的夸奖可能只是好意，但批评说明你真的不对，错能改人最受欢迎。
19、对别人真诚要真心实意。说的出要做得到，很多人只会说“我帮你吧”，但他可能只是客气。
20、学会分辨别人的客气话，别人说“我帮你吧”“改天一起吃饭”“我送你吧”，可能只是客套话有的不要当真。
21、请吃一次上千元的大餐，不如多请几次一二百的小餐，多频次的交流更能拉彼此感情。
22、千万不要随便在熟人凿箭炫耀自己，越熟的人越会对你的成就耿耿于怀。
23、学会有所保留，给自己留有隐私。就是交浅言深的道理，别把你知道的全都说出去，别人可能用你的方法施加在你身上。
24、遇到困难，先尽量自己解决，大事才用人情小事能用钱解决就用钱。#职场#
✋热门推荐