虽有柳絮因风起，不改荷花向日倾——消息频出下，魔都楼市的逻辑没有变
“怎么看拍卖频出高溢价”老友周老板发来一则昨天拍卖的讯息
原来是浦东世茂滨江，一套233平49楼房子拍卖，同类房子2月成交价2700，却拍出2900万的高溢价
财主当然理解周老板言外之意，不是讲楼市横盘么，不是4月份二手房成交量腰斩么？低迷市场下为何有还能有高溢价出现？
其实一点也不奇怪，调控至今，沪上存量那房市场看似横盘，其实局部热点从来都没停止转换，也就是老话说的“平静之下，暗流涌动”
首先在3月份连出“妙招”精准降温后，驱动去年楼市大热的双引擎之一，老破小学区房彻底哑火，阴跌不止，比如浦东内环知名的几个学区地段，潍坊梅园和崮山路（正好连接浦东一梯队名校明珠福外六师）；但是“内冷外热”，购买力转移后，中外环次新房其实还迎来一波补涨，3月份存量房成交量3.94万套，就是这一波成交热点的体现
当然，在中外环次新房，比较有代表性的如浦东高行北蔡三林，浦西普陀的大华万里，春节后成交量放大补涨后，也不出例外的进入横盘，中间有个很有趣的现象，就是浦东的普陀的大华万里，作为魔都价格最低的中环地段，实际是被一些受困于浦东北蔡三林次新房稀缺，求之不得的买家，在春节后把价格顶上去的
笔者不由想起一句西谚“金钱永不眠”，的确充分竞争的市场经济下，”钱”即购买力是最聪明的，汉字里钱亦通”泉”，购买力也和水一样，哪里价值被低估就水银泻地一样流向那里，魔都这样的国际化大都市，发展至今，地铁网线已经如毛细血管一样深入肌理，城市格局和地段价值已经开始重塑，对于一个张江上班的码农，同样使用轨道交通的话，普陀万里和闵行古美与浦东的三林北蔡，其实几无区别；是以但凡有低估和价格有落差的板块，购买力会蜂拥而至，直至价格与同地段齐平
所以世茂滨江的拍卖（此小区是上海换手率最高的小区，流动性很强，很受投资客追捧），拍出高溢价也不以为奇，因为调控之后，按住了学区房这个空头，楼市气氛由狂热转为相对理性，购买力仍在蓄势待发，只等有性价比房源出现，所谓“万事俱备只欠东风”，世茂滨江这套49楼233平三房，楼层房型俱佳，而且虽则拍卖也无清房之忧，一年也难得出来几套，所以高溢价符合市场规律，前不久笔者提及的上海滩花园洋房的拍卖，最后落槌价与二手成交价几乎趋同，也是同一道理；以前大家顾虑的拍卖房新规，即不带房票会影响定价，现在看来，上海本地购买力也足以支撑
“那么对于学区房怎么看，还有房地产税等消息，对楼市的影响”周老板又来天问
学区房的问题，笔者已说过太多，学区房带动房价快速上涨，这不原罪，但客观导致了这个结果，所以学区房被精准降温后，从长期来看，价值仍然存在但会减弱，中短期来看，价格在横盘下挫后，应该会企稳
关于楼市的逻辑，笔者早就有言在先，七普人口数据出来后，城镇化率已达64%，一般来说，一个国家城镇化70%，基本上是阶段性的顶点，房地产市场发展会减缓，但魔都的楼市逻辑不同，目前我国的发展，不但是城镇化而且是大城市化，所以对上海楼市来说，未来增长空间仍然不小；记得笔者去年四月就说过，货币增发下，上海不动产是最优良的资产，这个逻辑是没有变的；但是去年以来的量价齐飙，算是一轮周期（3～5年）的顶点了，下一波高峰期要到起码三年以后了
关于房地产税，从来没有一个国家在征房地产税后，房价下降的；目前之所以“试点”而不是大面积推广，侧重点是平抑房价，须知自从2003年，楼市开启“黄金时代”后，房价只涨不跌，已造成居民的“不动产信仰”，因三四年一次，所以常规的楼市调控，效果呈边际递减的趋势，所以“重症需下猛药”，举个不恰当例子，对于重复感冒的人，必须感冒药加大剂量，那么对调控打破“房价信仰”，房地产税敲山震虎，无疑会起到调节作用
但是楼市作为经济压舱石作用没有变化，一个450万亿的不动产市场，首先要的是稳定
笔者行笔到这里，不由想起19年刷屏热议的“康波理论”，其时大家纷纷戏谑“人生发财靠康波”，如今看来，当初的预测，基本都变为现实了，楼市和大宗商品市场，2020年起进入牛市，如今回头看，2019年的魔都楼市，应该是近五年最好的入场机会；可惜的是，大部分人由“看不懂到追不上，白白浪费了这次机会，虽然亡羊补牢，但毕竟加了资金才入手，毕竟“意难平”
由于楼市比起资本市场，有一定的滞后性，笔者觉得，今年下半年市场，剔除学区房来说，整个市场成交仍延续去年的热度，其实四月份的2.4万套，看似成交量腰斩，但在调控初起之下，还有这个成交量，不但不能证明楼市温度骤降，去年大火的o申城楼市，成交月均不过2.8万套；与其说下半年横盘，不如说热点转换，地段价值在重新塑型中，真正的“横盘”，要从2022年起了
毕竟，450万亿体量的房地产市场，稳健才是当前要义，对于上海来说，唯一要担心的，是抑制住涨幅，平稳进入下一个房地产周期
“怎么看拍卖频出高溢价”老友周老板发来一则昨天拍卖的讯息
原来是浦东世茂滨江，一套233平49楼房子拍卖，同类房子2月成交价2700，却拍出2900万的高溢价
财主当然理解周老板言外之意，不是讲楼市横盘么，不是4月份二手房成交量腰斩么？低迷市场下为何有还能有高溢价出现？
其实一点也不奇怪，调控至今，沪上存量那房市场看似横盘，其实局部热点从来都没停止转换，也就是老话说的“平静之下，暗流涌动”
首先在3月份连出“妙招”精准降温后，驱动去年楼市大热的双引擎之一，老破小学区房彻底哑火，阴跌不止，比如浦东内环知名的几个学区地段，潍坊梅园和崮山路（正好连接浦东一梯队名校明珠福外六师）；但是“内冷外热”，购买力转移后，中外环次新房其实还迎来一波补涨，3月份存量房成交量3.94万套，就是这一波成交热点的体现
当然，在中外环次新房，比较有代表性的如浦东高行北蔡三林，浦西普陀的大华万里，春节后成交量放大补涨后，也不出例外的进入横盘，中间有个很有趣的现象，就是浦东的普陀的大华万里，作为魔都价格最低的中环地段，实际是被一些受困于浦东北蔡三林次新房稀缺，求之不得的买家，在春节后把价格顶上去的
笔者不由想起一句西谚“金钱永不眠”，的确充分竞争的市场经济下，”钱”即购买力是最聪明的，汉字里钱亦通”泉”，购买力也和水一样，哪里价值被低估就水银泻地一样流向那里，魔都这样的国际化大都市，发展至今，地铁网线已经如毛细血管一样深入肌理，城市格局和地段价值已经开始重塑，对于一个张江上班的码农，同样使用轨道交通的话，普陀万里和闵行古美与浦东的三林北蔡，其实几无区别；是以但凡有低估和价格有落差的板块，购买力会蜂拥而至，直至价格与同地段齐平
所以世茂滨江的拍卖（此小区是上海换手率最高的小区，流动性很强，很受投资客追捧），拍出高溢价也不以为奇，因为调控之后，按住了学区房这个空头，楼市气氛由狂热转为相对理性，购买力仍在蓄势待发，只等有性价比房源出现，所谓“万事俱备只欠东风”，世茂滨江这套49楼233平三房，楼层房型俱佳，而且虽则拍卖也无清房之忧，一年也难得出来几套，所以高溢价符合市场规律，前不久笔者提及的上海滩花园洋房的拍卖，最后落槌价与二手成交价几乎趋同，也是同一道理；以前大家顾虑的拍卖房新规，即不带房票会影响定价，现在看来，上海本地购买力也足以支撑
“那么对于学区房怎么看，还有房地产税等消息，对楼市的影响”周老板又来天问
学区房的问题，笔者已说过太多，学区房带动房价快速上涨，这不原罪，但客观导致了这个结果，所以学区房被精准降温后，从长期来看，价值仍然存在但会减弱，中短期来看，价格在横盘下挫后，应该会企稳
关于楼市的逻辑，笔者早就有言在先，七普人口数据出来后，城镇化率已达64%，一般来说，一个国家城镇化70%，基本上是阶段性的顶点，房地产市场发展会减缓，但魔都的楼市逻辑不同，目前我国的发展，不但是城镇化而且是大城市化，所以对上海楼市来说，未来增长空间仍然不小；记得笔者去年四月就说过，货币增发下，上海不动产是最优良的资产，这个逻辑是没有变的；但是去年以来的量价齐飙，算是一轮周期（3～5年）的顶点了，下一波高峰期要到起码三年以后了
关于房地产税，从来没有一个国家在征房地产税后，房价下降的；目前之所以“试点”而不是大面积推广，侧重点是平抑房价，须知自从2003年，楼市开启“黄金时代”后，房价只涨不跌，已造成居民的“不动产信仰”，因三四年一次，所以常规的楼市调控，效果呈边际递减的趋势，所以“重症需下猛药”，举个不恰当例子，对于重复感冒的人，必须感冒药加大剂量，那么对调控打破“房价信仰”，房地产税敲山震虎，无疑会起到调节作用
但是楼市作为经济压舱石作用没有变化，一个450万亿的不动产市场，首先要的是稳定
笔者行笔到这里，不由想起19年刷屏热议的“康波理论”，其时大家纷纷戏谑“人生发财靠康波”，如今看来，当初的预测，基本都变为现实了，楼市和大宗商品市场，2020年起进入牛市，如今回头看，2019年的魔都楼市，应该是近五年最好的入场机会；可惜的是，大部分人由“看不懂到追不上，白白浪费了这次机会，虽然亡羊补牢，但毕竟加了资金才入手，毕竟“意难平”
由于楼市比起资本市场，有一定的滞后性，笔者觉得，今年下半年市场，剔除学区房来说，整个市场成交仍延续去年的热度，其实四月份的2.4万套，看似成交量腰斩，但在调控初起之下，还有这个成交量，不但不能证明楼市温度骤降，去年大火的o申城楼市，成交月均不过2.8万套；与其说下半年横盘，不如说热点转换，地段价值在重新塑型中，真正的“横盘”，要从2022年起了
毕竟，450万亿体量的房地产市场，稳健才是当前要义，对于上海来说，唯一要担心的，是抑制住涨幅，平稳进入下一个房地产周期
江湖间唯畏大风。冬月风作有渐，船行可以为备；唯盛夏风起于顾盼间，往往罹难。曾闻江国贾人有一术，可免此患。大凡夏月风景，须作于午后，欲行船者，五鼓初起，视星月明洁，四际至地，皆无云气，便可行，至于巳时即止，如此无复与暴风遇矣。国子博士李元规云：“平生游江湖，未尝遇风，用此术。” 予使虏，至古契丹界，大蓟茇如车盖，中国无此大者。其地名蓟，恐其因此也。如杨州宜杨，荆州宜荆之类。荆或为楚，“楚”亦荆木之别名也。 刁约使契丹，戏为四句诗曰：“押燕移离毕，看房贺跋支，饯行三匹裂，密赐十貔貍。”皆纪实也。移离毕，官名，如中国执政官。贺跋支，如执衣防阁。匹裂，似小木罂，以色绫木为之，如黄漆。貔貍，形如鼠而大，穴居，食果谷，嗜肉，狄人为珍膳，味如豚子而脆。
总有些个让人不待见的凡人（烦人）俗事，但依然不想因为满足那些人虚荣亦或其他的心理，还是选择做自己的真实，忍不住写了这么一段感慨，写完之后通体酥畅~[并不简单][并不简单]
微尘不过一夙，即便风起而动，不带一缕一伤，不为迎风而向，只为初心而动。不畏于再多独自浮沉而过，终是想要的一隅隅景至，退却万般俗世烟尘沾染，还一片清心至奈何景边无限。
（始终还自己一片的清心，直至奈何桥上，依然能感受有风景无限）
微尘不过一夙，即便风起而动，不带一缕一伤，不为迎风而向，只为初心而动。不畏于再多独自浮沉而过，终是想要的一隅隅景至，退却万般俗世烟尘沾染，还一片清心至奈何景边无限。
（始终还自己一片的清心，直至奈何桥上，依然能感受有风景无限）
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