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【北溪管道再“断气” 气电飙涨下欧洲如何“自救”？】
北溪断供、冬季将至，欧洲的能源焦虑仍在蔓延。
伴随着“北溪-1”的停止供气，悬在欧洲头上的达摩克利斯之剑又近了几分。
据央视新闻，当地时间8月31日，俄罗斯天然气工业股份公司通过“北溪-1”管道向欧洲进行的天然气供应已暂停。此前，俄罗斯天然气工业股份公司宣布，“北溪-1”将自本月31日起停止供气3天。这意味着，这条俄罗斯向欧洲输送天然气的关键管道仅剩的20%输送量也被“掐断”。
在这场未见终点的能源博弈中，欧洲气电价格屡创新高。上周，“欧洲天然气风向标”荷兰TTF近月期货价格几度站上300欧元/兆瓦时的高位，是去年同期价格的十倍以上。传导效应之下，欧洲电价迅速翻倍，被视为“欧洲基准电价”的德国明年交付电力价格于本周一(29日)上涨至1000欧元/兆瓦时以上，为历史上首次。
面对如此境况，欧盟必须要有所应对。8月29日消息显示，欧盟各国能源部长将于9月9日召开紧急会议讨论能源问题，商讨如何应对天然气和电力价格飙升。随着消息传出，以及欧盟天然气储存成效明显，本周欧洲天然气与电力价格均有所下跌。截至发稿，荷兰TTF近月期货价格报272欧元/兆瓦时，德国明年交付的电力价格在600欧元/兆瓦时上方徘徊。
北溪管道再“断气”
北溪断供、冬季将至，欧洲的能源焦虑仍在蔓延。
8月31日,俄罗斯天然气工业股份公司通过“北溪-1”管道对欧洲的天然气供应已暂停。根据俄罗斯天然气工业股份公司此前的说法，由于仅剩的一台涡轮机需要检修，“北溪-1”将停运三天至9月2日。
这已是“北溪-1”第二次停止供应。7月中旬的时候，“北溪-1“因年度检修暂停供气十天，当时在检修完成后，俄方恢复了40%(检修前的运营水平)的天然气输送量，但随后受涡轮机运行问题影响，输送量被降至20%。
有市场分析称，交易商对俄气本次发布的维修声明感到特别紧张，担心检修期会延长乃至彻底停止运营。中国社科院世经政所国际大宗商品研究室主任王永中向21世纪经济报道记者表示：“从博弈的角度看，相信供应还是会恢复，因为这相当于俄方的最后一张牌，但预计之后的供应量会随着博弈的情况而发生变化，存在复供后又减少输送量的可能。”
值得注意的是，近月来，受能源供应削减以及高温干旱的影响，欧洲天然气价格持续飙涨。洲际交易所(ICE)数据显示，在上周的最后两个交易日(25-26日)，荷兰TTF近月期货的收报价格均在300欧元/兆瓦时以上。高盛在上周的一份报告中指出：“在我们看来，欧洲天然气价格已经超过了基本面，受到供需问题以及市场流动性异常疲软的共同推动。”
令人担忧的是，欧洲天然气价格或许仍未见顶。8月28日，俄罗斯联邦国家安全委会会副主席梅德韦杰夫在社交媒体中将今年年底的天然气价格预期上调至5000欧元/千立方米(约485欧元/兆瓦时)。但在王永中看来，“梅德韦杰夫给出的价格预期并非基于严格的推算，更多的是一种警告”。
冬季即将来临，欧洲也迎来更大的能源考验。好消息在于，欧洲的储气计划成效突出。据欧洲天然气基础设施组织(GIE)数据，欧盟目前的天然气储存设施的填充水平已达80%，德国的填充水平达83.6%，德国经济部长罗伯特·哈贝克认为，德国将在9月提前实现10月的目标值——85%的储存率。
民德研究院院长、前中海油能源经济研究院首席研究员陈卫东向21世纪经济报道记者表示：“欧洲积极的‘节省和储气过冬’政策已经帮助其实现了较高的天然气储气库填满度，也因此，此次‘北溪-1号’供气清零不会对欧洲产生严重的影响。”
8月31日，受“断气”影响，荷兰TTF近月期货价格日内走势震荡，现报272欧元/兆瓦时。未来趋势而言，王永中认为：“欧洲迈进冬天后用气量将上升，但短期内欧洲的天然气供应难以大幅增加，在这种供需面下，欧洲的气价仍会见涨。但同时还要考虑到替代能源的使用，比如煤电、核电和生物质发电等，若能源储备充分，又是暖冬，这种情况下的气价压力会相应减少。”
天然气与电价能否脱钩?
随着天然气价格的走高，欧洲电价也迎来了历史新高。
欧洲能源交易所(EEX)数据显示，德国与法国明年交付的电力价格分别在本周一(29日)与上周五(26日)冲破1000欧元/兆瓦时关口，均为历史上首次。
据欧盟官方数据，2020年，欧盟的电力来源中有35.6%来自包括煤炭、天然气在内的化石燃料。“欧洲目前的电力系统中，天然气发电占重要地位，而且欧洲的电力市场化程度高，使得天然气成本直接影响电价。”王永中表示。
这也使得欧洲民众的能源账单愈加昂贵。8月26日，英国能源监管机构(Ofgem)宣布，自2022年10月1日起，普通家庭的双燃料能源价格上限将增加至每年3549英镑(约合人民币28730元)，与原来的1971英镑相比，上涨幅度为80%。
Ofgem首席执行官Jonathan Brearley坦言：“这次涨价将对英国家庭产生巨大影响，消费者现在将不得不作出艰难的决定。”
气电齐涨的现实境况下，欧盟无法再安适如常。8月29日，德国总理朔尔茨在布拉格与捷克总理菲亚拉举行了会晤，两人在会后宣布，欧盟将共同采取措施应对不断上涨的电价。同时，菲亚拉宣布，将于9月9日在布鲁塞尔召开欧盟能源部长特别会议。据透露，将电价的计算与天然气的计算脱钩可能是其中的措施之一。
欧盟委员会主席冯德莱恩表示，欧盟希望在短期内限制电力价格，并在长期内切断天然气与电力价格间的联系，“我们必须在未来几天或几周内开发一种机制，以使天然气价格不再主导电价”。
王永中称：“在介入机制方面，政府可以通过设置电价上限来调节，这过程中可能会对电力公司造成一定的经营压力，但政府也可以通过补贴来给予支持;另一方面，也可以借助调整发电结构，将天然气发电份额下降，将煤电、核电的比例适度调高。”
陈卫东则认为，“政府控制能源价格，甚至部分地区实行能源配给都是欧盟应对目前能源危机的策略之一。”他指出，市场对冯德莱恩话语的反应是气价大幅下跌，反映了市场认为欧盟有能力应对目前的能源危机。
但在厦门大学中国能源政策研究院院长林伯强看来，在短期内，电价要与天然气脱钩并不容易。“从目前来看，天然气的发电比例依然很高，若要将天然气的份额降到比较低的位置，可能需要重启煤电、核电等一系列动作，这个过程并非一蹴而就。”他向21世纪经济报道记者表示。
救企业、省用气、忙进口
为应对这场能源危机，欧盟组织及各国政府可谓忙得“不可开交”。
此前，为帮助德国天然气进口商、欧洲最大的公用事业公司之一Uniper SE应对危机，德国国有银行德国复兴信贷银行(KFW)向其提供了90亿欧元的信贷额度。在7月的时候，德国联邦政府还以2.67亿欧元认购了该公司30%的股权。
从财报数据来看，Uniper经营状况的确惨淡。今年上半年，公司净亏损额达123亿欧元，主要原因在于俄气减少后，公司不得不以更高的价格采购天然气。近日，Uniper SE再次向政府“求救”，希望能将信贷额度扩大40亿欧元至130亿欧元。这也显示出，这场危机对欧洲能源企业所造成的“侵蚀”仍在持续。
此外，为安然过冬，欧盟成员国在7月就于今年冬季减少15%的天然气使用量达成了一致。同时确定了豁免机制，即没有与其他成员国天然气网络互联的成员国不受强制减少天然气需求的限制，电网与欧洲电力系统不同步且严重依赖天然气发电的成员国也可获得豁免，以避免出现电力供应危机。但值得注意的是，天然气的限制使用是否会对工厂生产造成影响还有待观察。
与此同时，欧洲近月来持续拓宽能源进口渠道。包括加大自挪威等供应国的天然气进口量、欧盟与阿塞拜疆签订《能源领域战略伙伴关系备忘录》，规定阿方逐年增加向欧盟的天然气供气量;与美国达成了大额的LNG交易，等等。
林伯强认为：“目前的能源危机已然对全球供应格局造成影响，若‘北溪-1’等管道最终被弃用，意味着今后的天然气运输将转为船运或者需要建设新的管道，这个过程需要很多投入，但欧盟正在为此做准备。”据悉，德国政府已经租用4个浮动式LNG接收站，首批两个临时接收站最快将在今年年底启用。
如今市场的焦点在于，即将到来的欧盟能源部长特别会议能否释放出更多的“自救”讯号?
【北溪管道再“断气” 气电飙涨下欧洲如何“自救”？】
北溪断供、冬季将至，欧洲的能源焦虑仍在蔓延。
伴随着“北溪-1”的停止供气，悬在欧洲头上的达摩克利斯之剑又近了几分。
据央视新闻，当地时间8月31日，俄罗斯天然气工业股份公司通过“北溪-1”管道向欧洲进行的天然气供应已暂停。此前，俄罗斯天然气工业股份公司宣布，“北溪-1”将自本月31日起停止供气3天。这意味着，这条俄罗斯向欧洲输送天然气的关键管道仅剩的20%输送量也被“掐断”。
在这场未见终点的能源博弈中，欧洲气电价格屡创新高。上周，“欧洲天然气风向标”荷兰TTF近月期货价格几度站上300欧元/兆瓦时的高位，是去年同期价格的十倍以上。传导效应之下，欧洲电价迅速翻倍，被视为“欧洲基准电价”的德国明年交付电力价格于本周一(29日)上涨至1000欧元/兆瓦时以上，为历史上首次。
面对如此境况，欧盟必须要有所应对。8月29日消息显示，欧盟各国能源部长将于9月9日召开紧急会议讨论能源问题，商讨如何应对天然气和电力价格飙升。随着消息传出，以及欧盟天然气储存成效明显，本周欧洲天然气与电力价格均有所下跌。截至发稿，荷兰TTF近月期货价格报272欧元/兆瓦时，德国明年交付的电力价格在600欧元/兆瓦时上方徘徊。
北溪管道再“断气”
北溪断供、冬季将至，欧洲的能源焦虑仍在蔓延。
8月31日,俄罗斯天然气工业股份公司通过“北溪-1”管道对欧洲的天然气供应已暂停。根据俄罗斯天然气工业股份公司此前的说法，由于仅剩的一台涡轮机需要检修，“北溪-1”将停运三天至9月2日。
这已是“北溪-1”第二次停止供应。7月中旬的时候，“北溪-1“因年度检修暂停供气十天，当时在检修完成后，俄方恢复了40%(检修前的运营水平)的天然气输送量，但随后受涡轮机运行问题影响，输送量被降至20%。
有市场分析称，交易商对俄气本次发布的维修声明感到特别紧张，担心检修期会延长乃至彻底停止运营。中国社科院世经政所国际大宗商品研究室主任王永中向21世纪经济报道记者表示：“从博弈的角度看，相信供应还是会恢复，因为这相当于俄方的最后一张牌，但预计之后的供应量会随着博弈的情况而发生变化，存在复供后又减少输送量的可能。”
值得注意的是，近月来，受能源供应削减以及高温干旱的影响，欧洲天然气价格持续飙涨。洲际交易所(ICE)数据显示，在上周的最后两个交易日(25-26日)，荷兰TTF近月期货的收报价格均在300欧元/兆瓦时以上。高盛在上周的一份报告中指出：“在我们看来，欧洲天然气价格已经超过了基本面，受到供需问题以及市场流动性异常疲软的共同推动。”
令人担忧的是，欧洲天然气价格或许仍未见顶。8月28日，俄罗斯联邦国家安全委会会副主席梅德韦杰夫在社交媒体中将今年年底的天然气价格预期上调至5000欧元/千立方米(约485欧元/兆瓦时)。但在王永中看来，“梅德韦杰夫给出的价格预期并非基于严格的推算，更多的是一种警告”。
冬季即将来临，欧洲也迎来更大的能源考验。好消息在于，欧洲的储气计划成效突出。据欧洲天然气基础设施组织(GIE)数据，欧盟目前的天然气储存设施的填充水平已达80%，德国的填充水平达83.6%，德国经济部长罗伯特·哈贝克认为，德国将在9月提前实现10月的目标值——85%的储存率。
民德研究院院长、前中海油能源经济研究院首席研究员陈卫东向21世纪经济报道记者表示：“欧洲积极的‘节省和储气过冬’政策已经帮助其实现了较高的天然气储气库填满度，也因此，此次‘北溪-1号’供气清零不会对欧洲产生严重的影响。”
8月31日，受“断气”影响，荷兰TTF近月期货价格日内走势震荡，现报272欧元/兆瓦时。未来趋势而言，王永中认为：“欧洲迈进冬天后用气量将上升，但短期内欧洲的天然气供应难以大幅增加，在这种供需面下，欧洲的气价仍会见涨。但同时还要考虑到替代能源的使用，比如煤电、核电和生物质发电等，若能源储备充分，又是暖冬，这种情况下的气价压力会相应减少。”
天然气与电价能否脱钩?
随着天然气价格的走高，欧洲电价也迎来了历史新高。
欧洲能源交易所(EEX)数据显示，德国与法国明年交付的电力价格分别在本周一(29日)与上周五(26日)冲破1000欧元/兆瓦时关口，均为历史上首次。
据欧盟官方数据，2020年，欧盟的电力来源中有35.6%来自包括煤炭、天然气在内的化石燃料。“欧洲目前的电力系统中，天然气发电占重要地位，而且欧洲的电力市场化程度高，使得天然气成本直接影响电价。”王永中表示。
这也使得欧洲民众的能源账单愈加昂贵。8月26日，英国能源监管机构(Ofgem)宣布，自2022年10月1日起，普通家庭的双燃料能源价格上限将增加至每年3549英镑(约合人民币28730元)，与原来的1971英镑相比，上涨幅度为80%。
Ofgem首席执行官Jonathan Brearley坦言：“这次涨价将对英国家庭产生巨大影响，消费者现在将不得不作出艰难的决定。”
气电齐涨的现实境况下，欧盟无法再安适如常。8月29日，德国总理朔尔茨在布拉格与捷克总理菲亚拉举行了会晤，两人在会后宣布，欧盟将共同采取措施应对不断上涨的电价。同时，菲亚拉宣布，将于9月9日在布鲁塞尔召开欧盟能源部长特别会议。据透露，将电价的计算与天然气的计算脱钩可能是其中的措施之一。
欧盟委员会主席冯德莱恩表示，欧盟希望在短期内限制电力价格，并在长期内切断天然气与电力价格间的联系，“我们必须在未来几天或几周内开发一种机制，以使天然气价格不再主导电价”。
王永中称：“在介入机制方面，政府可以通过设置电价上限来调节，这过程中可能会对电力公司造成一定的经营压力，但政府也可以通过补贴来给予支持;另一方面，也可以借助调整发电结构，将天然气发电份额下降，将煤电、核电的比例适度调高。”
陈卫东则认为，“政府控制能源价格，甚至部分地区实行能源配给都是欧盟应对目前能源危机的策略之一。”他指出，市场对冯德莱恩话语的反应是气价大幅下跌，反映了市场认为欧盟有能力应对目前的能源危机。
但在厦门大学中国能源政策研究院院长林伯强看来，在短期内，电价要与天然气脱钩并不容易。“从目前来看，天然气的发电比例依然很高，若要将天然气的份额降到比较低的位置，可能需要重启煤电、核电等一系列动作，这个过程并非一蹴而就。”他向21世纪经济报道记者表示。
救企业、省用气、忙进口
为应对这场能源危机，欧盟组织及各国政府可谓忙得“不可开交”。
此前，为帮助德国天然气进口商、欧洲最大的公用事业公司之一Uniper SE应对危机，德国国有银行德国复兴信贷银行(KFW)向其提供了90亿欧元的信贷额度。在7月的时候，德国联邦政府还以2.67亿欧元认购了该公司30%的股权。
从财报数据来看，Uniper经营状况的确惨淡。今年上半年，公司净亏损额达123亿欧元，主要原因在于俄气减少后，公司不得不以更高的价格采购天然气。近日，Uniper SE再次向政府“求救”，希望能将信贷额度扩大40亿欧元至130亿欧元。这也显示出，这场危机对欧洲能源企业所造成的“侵蚀”仍在持续。
此外，为安然过冬，欧盟成员国在7月就于今年冬季减少15%的天然气使用量达成了一致。同时确定了豁免机制，即没有与其他成员国天然气网络互联的成员国不受强制减少天然气需求的限制，电网与欧洲电力系统不同步且严重依赖天然气发电的成员国也可获得豁免，以避免出现电力供应危机。但值得注意的是，天然气的限制使用是否会对工厂生产造成影响还有待观察。
与此同时，欧洲近月来持续拓宽能源进口渠道。包括加大自挪威等供应国的天然气进口量、欧盟与阿塞拜疆签订《能源领域战略伙伴关系备忘录》，规定阿方逐年增加向欧盟的天然气供气量;与美国达成了大额的LNG交易，等等。
林伯强认为：“目前的能源危机已然对全球供应格局造成影响，若‘北溪-1’等管道最终被弃用，意味着今后的天然气运输将转为船运或者需要建设新的管道，这个过程需要很多投入，但欧盟正在为此做准备。”据悉，德国政府已经租用4个浮动式LNG接收站，首批两个临时接收站最快将在今年年底启用。
如今市场的焦点在于，即将到来的欧盟能源部长特别会议能否释放出更多的“自救”讯号?
有些时候使用手段 是没有错的 啥事也没有好坏对错之分 这世界不存在非黑即白 只是使用手段 它并不靠谱 欲擒故纵也好 忽冷忽热也罢 性价比是人在相处中 最核心的考量 只是仍有心存幻想 相信爱情的人 本质是心存侥幸
爱情呢 也不是付出了就得得到相应的回报 而且爱自己之余 还有一部分爱 轻松的 不被任何目的牵扯 给予到对方的 不好好爱自己 企图付出后被人疼爱 究其是缺爱的 它并不纯粹
男性呢 是最现实的 是哪怕玩惯了几千块的玩具 也会对路边玩五角钱的玩具的小孩子投向羡慕且会想着试试的儿童人格 其实并非男性而是人性 只是中国社会对女性太苛刻 给了太多标签 被要求了太多 从而上了深深的道德枷锁
亲情友情爱情都不需要证去上一道枷锁 唯独婚姻 原来看似美好的结婚证 是互不信任需要枷锁去牢牢制约的本质
最好的办法就是 用男性思维去对待感情 极致的感性是理性 希望恋爱脑的女孩子能更好而不被一段又一段感情来回碾压 委屈不被重视的极端才会自虐
爱情呢 也不是付出了就得得到相应的回报 而且爱自己之余 还有一部分爱 轻松的 不被任何目的牵扯 给予到对方的 不好好爱自己 企图付出后被人疼爱 究其是缺爱的 它并不纯粹
男性呢 是最现实的 是哪怕玩惯了几千块的玩具 也会对路边玩五角钱的玩具的小孩子投向羡慕且会想着试试的儿童人格 其实并非男性而是人性 只是中国社会对女性太苛刻 给了太多标签 被要求了太多 从而上了深深的道德枷锁
亲情友情爱情都不需要证去上一道枷锁 唯独婚姻 原来看似美好的结婚证 是互不信任需要枷锁去牢牢制约的本质
最好的办法就是 用男性思维去对待感情 极致的感性是理性 希望恋爱脑的女孩子能更好而不被一段又一段感情来回碾压 委屈不被重视的极端才会自虐
转自真叫卢俊：上海3000万豪宅二手挂牌量在激增
今天想要和大家分享一些
我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化
来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关
但其实不是的
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜
01
现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源
一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%
这是什么概念
要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套
但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况
为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多
盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高
翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右
同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多
在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据
拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比
莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号
02
三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨
最近链家二手成交数据可以浏览了
有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的
先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图
大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的
市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态
而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高
从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了
让我看到最为感慨的一个项目
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨
我们来看一下，这些豪宅的成交周期
就能够进一步感受现在上海高端市场的热度
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万
同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速
Image
总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险
03
上海豪宅，为什么会走出不一样的行情
实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态
据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈
目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望
但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热
这背后的原因到底是什么
疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强
所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式
第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系
什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度
当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格
所以伴随着部分中介同行的炒作
在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用
房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
04
我认为可能会往两个方向发展
一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌
在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情
豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应
普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓
所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况
另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产
但无论如何，也不必太过悲观
现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累
疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热
当一个城市里
楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来
这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观
上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了
今天想要和大家分享一些
我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化
来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关
但其实不是的
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜
01
现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源
一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%
这是什么概念
要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套
但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况
为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多
盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高
翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右
同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多
在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据
拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比
莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号
02
三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨
最近链家二手成交数据可以浏览了
有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的
先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图
大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的
市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态
而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高
从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了
让我看到最为感慨的一个项目
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨
我们来看一下，这些豪宅的成交周期
就能够进一步感受现在上海高端市场的热度
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万
同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速
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总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险
03
上海豪宅，为什么会走出不一样的行情
实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态
据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈
目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望
但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热
这背后的原因到底是什么
疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强
所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式
第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系
什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度
当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格
所以伴随着部分中介同行的炒作
在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用
房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
04
我认为可能会往两个方向发展
一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌
在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情
豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应
普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓
所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况
另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产
但无论如何，也不必太过悲观
现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累
疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热
当一个城市里
楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来
这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观
上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了
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