【“五一”假期 乐山“宠游客”“暖游客”模式持续升级】“五一”黄金周即将来临，作为旅游城市，乐山坚持以游客为中心，继续细化升级“宠游客”“暖游客”举措，全力“保畅通、保安全、保服务质量”，确保实现“五一”期间文化旅游假日市场“安全、有序、优质、高效、文明”的目标 ，让市民群众和游客能够度过一个欢乐、健康、安全的“五一”假期。
多措并举 全面服务
“宠游客”“暖游客”持续升级
记者从乐山市文化广播电视和旅游局获悉，节前已对全市文化和旅游行业疫情防控、安全生产综合督导工作和假日疫情防控、安全服务保障等工作进行了安排部署。一方面以游客为中心，以需求为导向，多措并举、齐头并进，全面做好假日旅游市场综合执法检查，加大对景区内餐饮住宿、购物娱乐、景区门票、停车收费、旅游包车、营业性演出，互联网上网服务营业场所等重点领域的监管力度，坚决查处拉客宰客、违规兜售、强制购物等旅游市场违法经营行为，确保“五一”期间游客出游顺利，文化旅游市场秩序良好。另一方面持续把疫情防控作为头等大事，严控流动性风险、严防聚集性风险、严守常态化防线，督促文旅市场主体按照“一个严禁、一个保障、一个限行”原则落实“入川即检”管控措施。不断增加旅游服务设施，提高旅游景区、星级饭店等旅游企业接待能力和服务质量，为广大游客提供更全面、更高效、更便捷、更贴心的假日旅游出行服务。引导假日旅游诚信经营，持续开展文明旅游志愿服务活动，倡导假日旅游文明出行。
此外，记者还了解到“五一”假期，乐山“宠游客”“暖游客”持续升级。乐山大佛景区、峨眉山景区、沙湾区郭沫若故居、犍为县古郡·花果溪、夹江县东风堰-千佛岩堰景区推出票价优惠政策，市美术馆的馆藏精品展、市商务局的数字经济消费券、峨眉的石窟艺术展、市文化馆的乐艺大舞台......各类惠民活动计划“五一”期间陆续开展。
为让游客来乐更加舒心舒适，“五一”假期乐山机关单位公共停车位针对游客免费停放，同时在各大景区、车站设立心连心服务岗，市中区辖区内共立“心连心旅游服务岗”点位56个，中心城区40个，大佛景区16个，为游客提供热水、简易药品、防疫物品等以及提供旅游咨询服务。
两大景区 持续发力
细化落实“三保”工作
记者采访到了乐山大佛景区和峨眉山景区的相关负责人，“两大景区”将紧紧围绕“保安全、保畅通、保服务质量”总体要求，统筹做好疫情防控和旅游业恢复工作“两手抓”。
在“保安全”方面，两大景区把安全放在首位，严守疫情防控底线，及时在景区官网、票务系发布“入川码”、AB类管控等最新疫情防控政策，严格落实“限量、预约、错峰”“三多两有”等要求，落细场所消杀、“一测两查”、佩戴口罩、一米线等措施，避免瞬时聚集。同时在节前开展安全隐患排查整治工作和展应急安全演练工作，包括重点针对游客集散地、主要景点、重点寺庙、森林防火、疫情防控、水上旅游、地质灾害、食品安全等进行拉网式大排查以及针对森林防灭火、水上安全、应急疏散等重点工作开展联合演练。
在“保服务”方面，两大景区均推出了“宠游客”的优惠政策，乐山大佛景区推出了乐人游乐山 、 川人游乐山 、劳模游乐山、青年游乐山、购游江套餐赠代金券5项优惠活动。峨眉山景区启动第二届“峨眉金顶 佛国花海”杜鹃花节，并同步推出“川人游川”系列优惠政策，持续举办“飞天神韵 敦煌精神—敦煌壁画里的峨眉山石窟艺术展”，进一步丰富节假日文旅产品。
此外，乐山大佛景区还在集凤楼、后栈道、北门广场等区域设立“大佛先锋”志愿服务站11个，开展分流引导、扫码贴标签、票务预订、旅游咨询、提供常备应急药品等工作，同时设立1个现场核酸采样点、3个留观点。峨眉山景区则是在核心景点、交通节点、景区外围设置“心连心”旅游服务岗50余个，为游客提供票务预订、信息登记、线路规划、导览讲解、投诉等“一站式”“保姆式”全链条服务。
在“保畅通”方面，两大景区均实施了交通管控，乐山大佛景区在“五一”期间将供应车位4000个，保障“五一”期间自驾停车需求。同时分4个时间段放行游客入园，分别为7:30-10:30，放行7000人；10:30—14:30，放行11000人；14:30—16:30，放行6000人；16:30-18:30，放行4000人。峨眉山景区准备了观光车345台，抽调增援车200台，在黄湾小镇—报国寺—高铁站环线安排摆渡车40台，全力保障假日交通运力。同步在高德、百度地图、微博、微信等媒介推送最新路况信息和交通分流措施，确保景城交通无缝衔接、畅通无阻。
同时，两大景区都加大了车辆检查力度，严厉打击酒驾、黑车等交通违法违规行为，监督客运企业扎实抓好疫情防控，引导游客乘坐景区观光车游览，进一步规范旅游市场交通秩序。
多措并举 全面服务
“宠游客”“暖游客”持续升级
记者从乐山市文化广播电视和旅游局获悉，节前已对全市文化和旅游行业疫情防控、安全生产综合督导工作和假日疫情防控、安全服务保障等工作进行了安排部署。一方面以游客为中心，以需求为导向，多措并举、齐头并进，全面做好假日旅游市场综合执法检查，加大对景区内餐饮住宿、购物娱乐、景区门票、停车收费、旅游包车、营业性演出，互联网上网服务营业场所等重点领域的监管力度，坚决查处拉客宰客、违规兜售、强制购物等旅游市场违法经营行为，确保“五一”期间游客出游顺利，文化旅游市场秩序良好。另一方面持续把疫情防控作为头等大事，严控流动性风险、严防聚集性风险、严守常态化防线，督促文旅市场主体按照“一个严禁、一个保障、一个限行”原则落实“入川即检”管控措施。不断增加旅游服务设施，提高旅游景区、星级饭店等旅游企业接待能力和服务质量，为广大游客提供更全面、更高效、更便捷、更贴心的假日旅游出行服务。引导假日旅游诚信经营，持续开展文明旅游志愿服务活动，倡导假日旅游文明出行。
此外，记者还了解到“五一”假期，乐山“宠游客”“暖游客”持续升级。乐山大佛景区、峨眉山景区、沙湾区郭沫若故居、犍为县古郡·花果溪、夹江县东风堰-千佛岩堰景区推出票价优惠政策，市美术馆的馆藏精品展、市商务局的数字经济消费券、峨眉的石窟艺术展、市文化馆的乐艺大舞台......各类惠民活动计划“五一”期间陆续开展。
为让游客来乐更加舒心舒适，“五一”假期乐山机关单位公共停车位针对游客免费停放，同时在各大景区、车站设立心连心服务岗，市中区辖区内共立“心连心旅游服务岗”点位56个，中心城区40个，大佛景区16个，为游客提供热水、简易药品、防疫物品等以及提供旅游咨询服务。
两大景区 持续发力
细化落实“三保”工作
记者采访到了乐山大佛景区和峨眉山景区的相关负责人，“两大景区”将紧紧围绕“保安全、保畅通、保服务质量”总体要求，统筹做好疫情防控和旅游业恢复工作“两手抓”。
在“保安全”方面，两大景区把安全放在首位，严守疫情防控底线，及时在景区官网、票务系发布“入川码”、AB类管控等最新疫情防控政策，严格落实“限量、预约、错峰”“三多两有”等要求，落细场所消杀、“一测两查”、佩戴口罩、一米线等措施，避免瞬时聚集。同时在节前开展安全隐患排查整治工作和展应急安全演练工作，包括重点针对游客集散地、主要景点、重点寺庙、森林防火、疫情防控、水上旅游、地质灾害、食品安全等进行拉网式大排查以及针对森林防灭火、水上安全、应急疏散等重点工作开展联合演练。
在“保服务”方面，两大景区均推出了“宠游客”的优惠政策，乐山大佛景区推出了乐人游乐山 、 川人游乐山 、劳模游乐山、青年游乐山、购游江套餐赠代金券5项优惠活动。峨眉山景区启动第二届“峨眉金顶 佛国花海”杜鹃花节，并同步推出“川人游川”系列优惠政策，持续举办“飞天神韵 敦煌精神—敦煌壁画里的峨眉山石窟艺术展”，进一步丰富节假日文旅产品。
此外，乐山大佛景区还在集凤楼、后栈道、北门广场等区域设立“大佛先锋”志愿服务站11个，开展分流引导、扫码贴标签、票务预订、旅游咨询、提供常备应急药品等工作，同时设立1个现场核酸采样点、3个留观点。峨眉山景区则是在核心景点、交通节点、景区外围设置“心连心”旅游服务岗50余个，为游客提供票务预订、信息登记、线路规划、导览讲解、投诉等“一站式”“保姆式”全链条服务。
在“保畅通”方面，两大景区均实施了交通管控，乐山大佛景区在“五一”期间将供应车位4000个，保障“五一”期间自驾停车需求。同时分4个时间段放行游客入园，分别为7:30-10:30，放行7000人；10:30—14:30，放行11000人；14:30—16:30，放行6000人；16:30-18:30，放行4000人。峨眉山景区准备了观光车345台，抽调增援车200台，在黄湾小镇—报国寺—高铁站环线安排摆渡车40台，全力保障假日交通运力。同步在高德、百度地图、微博、微信等媒介推送最新路况信息和交通分流措施，确保景城交通无缝衔接、畅通无阻。
同时，两大景区都加大了车辆检查力度，严厉打击酒驾、黑车等交通违法违规行为，监督客运企业扎实抓好疫情防控，引导游客乘坐景区观光车游览，进一步规范旅游市场交通秩序。
#关注河北新冠肺炎疫情#【#保定市竞秀区公布6例核酸阳性人员活动轨迹#】2022年4月27日0时至24时，保定竞秀区新增6例阳性感染者，其中确诊病例2例、无症状感染者4例，现将初步流调行程轨迹通告如下↓↓↓
病例6：王某某（无症状感染者）
2022年4月22日，9时30分依次到东三环荷花烟厂、满城未央广场拍摄，12时到未央广场附近吃饭。之后前往满城柿子沟、满城秀兰庄园、满城大草莓加油站。17时到高新区上谷大观天井音乐广场，20时左右到高新区五味巷购买食物停留约30分钟，随后到高新区上古大观底商罗森超市购物，之后自驾回到美章佳苑家中；
4月23日，白天居家未外出，21时22分在南奇乡北章村路口雪乐生活超市购物，之后返回家中未外出；
4月24日，8时27分自驾到莲池区未来石万达广场，先后到过4楼商管部、2楼名创优品、负1楼瑞幸咖啡、阿香米线，18时50分离开万达广场，返回家中；
4月25日，8时30分去北章村552号利军超市，9时左右返回家中未外出；
4月26日，上午居家未外出，11时30分被送至隔离点进行集中隔离。
病例7：张某某（确诊病例）
2022年4月22日，在府上小区家中未外出；
4月23日，上午居家未外出，15时45分到南奇乡北章村美章佳苑小区，16时30分返回府上小区家中；
4月24日，上午居家未外出，14时10分自驾到保百购物家园购物，14时55分离开后返回府上小区家中未外出；
4月25日，8时20分自驾到乐凯大街和复兴路交叉口东北角的崇德药店，8时50分自驾到隆兴路顺丰快递点寄快递，9时15分到乐凯大街保府市集旁边的菜市场买菜，10时55分返回府上小区家中。下午居家未外出；
4月26日，居家未外出；
4月27日，送至方舱医院。
病例8：杨某某（无症状感染者）
2022年4月22日，18时左右在北章村整体厨房门店看材料后回到家中，19时到北章村马路上跳广场舞，21时回到美章佳苑家中；
4月23日，8时30分自驾到单位工商银行财源支行上班（化纤东生活区），18时下班返回家中；
4月24日，8时30分到单位上班，9时到单位旁边的“熊孩子母婴店”拿网购寄存的蔬菜，18时30分下班返回家中。19时30分到北章村西街门口的牌楼下跳广场舞，之后返回家中；
4月25日，凌晨5时被送至隔离点进行集中隔离。
病例9：刘某某（无症状感染者）
2022年4月22日，上午在北章村文杰诊所内活动，下午回到北章村家中；
4月23日，8时前往南奇乡卫生院做核酸检测，然后返回家中；
4月24日，凌晨5时到北章村北章小学操场参加核酸采集演练，8时30分演练结束后返回家中；
4月25日，凌晨5时到北章村村委会，6时返回家中；
4月26日，白天一直在家，22时被送至隔离点进行集中隔离。
病例10：白某某（无症状感染者）
2022年4月22日，全天在北章村康洁纸业上班。17时30分下班回到北章村家中；
4月23日，全天在北章村康洁纸业上班。17时30分下班回家；
4月24日，6时30分到北章村北章小学操场参加核酸采集演练，8时至12时到北章村康洁纸业上班，下班后到利英烟酒商店购物，12时30分至17时30分到北章村康洁纸业上班，18时至19时30分到北章村北章洗浴，19时35分至19时37分到北章村幸福街超市购物。19时40分返回家中；
4月25日，居家未外出；
4月26日，15时被送至隔离点进行集中隔离。
病例11：李某某（确诊病例）
2022年4月22日，白天在家无外出，19时在北章村家门口附近与邻居小伙伴玩耍，20时30分返回北章村家中；
4月23日，白天在家无外出，19时在北章村家门口附近与邻居小伙伴玩耍，20时返回家中；
4月24日，6时50分至7时15分，在北章村北章小学操场进行核酸采集演练。11时30分至12时40分，到美章佳苑复兴路门口的底商山西面馆就餐；
4月25日，居家未外出；
4月26日，15时被送至隔离点进行集中隔离。
在此提醒广大群众：
一、请以上时间段及活动地点轨迹有重合、交集的人员，立即向竞秀区疾控中心或所在社区(村)报告，配合落实集中隔离、居家隔离、健康监测、核酸检测等各项防控措施。如有隐瞒，延误疫情处置，造成疫情传播的，将承担相应法律责任。
二、如有发热、干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、嗅觉味觉减退等症状，应及时按规范就诊，就医途中全程佩戴口罩，避免乘坐公共交通工具。
三、希望广大群众密切关注官方权威发布信息，保持良好心态，不信谣、不传谣，积极配合疫情防控工作。
竞秀区疾控中心联系电话：0312-6771626
保定市竞秀区应对新冠肺炎疫情工作领导小组办公室
2022年4月27日
病例6：王某某（无症状感染者）
2022年4月22日，9时30分依次到东三环荷花烟厂、满城未央广场拍摄，12时到未央广场附近吃饭。之后前往满城柿子沟、满城秀兰庄园、满城大草莓加油站。17时到高新区上谷大观天井音乐广场，20时左右到高新区五味巷购买食物停留约30分钟，随后到高新区上古大观底商罗森超市购物，之后自驾回到美章佳苑家中；
4月23日，白天居家未外出，21时22分在南奇乡北章村路口雪乐生活超市购物，之后返回家中未外出；
4月24日，8时27分自驾到莲池区未来石万达广场，先后到过4楼商管部、2楼名创优品、负1楼瑞幸咖啡、阿香米线，18时50分离开万达广场，返回家中；
4月25日，8时30分去北章村552号利军超市，9时左右返回家中未外出；
4月26日，上午居家未外出，11时30分被送至隔离点进行集中隔离。
病例7：张某某（确诊病例）
2022年4月22日，在府上小区家中未外出；
4月23日，上午居家未外出，15时45分到南奇乡北章村美章佳苑小区，16时30分返回府上小区家中；
4月24日，上午居家未外出，14时10分自驾到保百购物家园购物，14时55分离开后返回府上小区家中未外出；
4月25日，8时20分自驾到乐凯大街和复兴路交叉口东北角的崇德药店，8时50分自驾到隆兴路顺丰快递点寄快递，9时15分到乐凯大街保府市集旁边的菜市场买菜，10时55分返回府上小区家中。下午居家未外出；
4月26日，居家未外出；
4月27日，送至方舱医院。
病例8：杨某某（无症状感染者）
2022年4月22日，18时左右在北章村整体厨房门店看材料后回到家中，19时到北章村马路上跳广场舞，21时回到美章佳苑家中；
4月23日，8时30分自驾到单位工商银行财源支行上班（化纤东生活区），18时下班返回家中；
4月24日，8时30分到单位上班，9时到单位旁边的“熊孩子母婴店”拿网购寄存的蔬菜，18时30分下班返回家中。19时30分到北章村西街门口的牌楼下跳广场舞，之后返回家中；
4月25日，凌晨5时被送至隔离点进行集中隔离。
病例9：刘某某（无症状感染者）
2022年4月22日，上午在北章村文杰诊所内活动，下午回到北章村家中；
4月23日，8时前往南奇乡卫生院做核酸检测，然后返回家中；
4月24日，凌晨5时到北章村北章小学操场参加核酸采集演练，8时30分演练结束后返回家中；
4月25日，凌晨5时到北章村村委会，6时返回家中；
4月26日，白天一直在家，22时被送至隔离点进行集中隔离。
病例10：白某某（无症状感染者）
2022年4月22日，全天在北章村康洁纸业上班。17时30分下班回到北章村家中；
4月23日，全天在北章村康洁纸业上班。17时30分下班回家；
4月24日，6时30分到北章村北章小学操场参加核酸采集演练，8时至12时到北章村康洁纸业上班，下班后到利英烟酒商店购物，12时30分至17时30分到北章村康洁纸业上班，18时至19时30分到北章村北章洗浴，19时35分至19时37分到北章村幸福街超市购物。19时40分返回家中；
4月25日，居家未外出；
4月26日，15时被送至隔离点进行集中隔离。
病例11：李某某（确诊病例）
2022年4月22日，白天在家无外出，19时在北章村家门口附近与邻居小伙伴玩耍，20时30分返回北章村家中；
4月23日，白天在家无外出，19时在北章村家门口附近与邻居小伙伴玩耍，20时返回家中；
4月24日，6时50分至7时15分，在北章村北章小学操场进行核酸采集演练。11时30分至12时40分，到美章佳苑复兴路门口的底商山西面馆就餐；
4月25日，居家未外出；
4月26日，15时被送至隔离点进行集中隔离。
在此提醒广大群众：
一、请以上时间段及活动地点轨迹有重合、交集的人员，立即向竞秀区疾控中心或所在社区(村)报告，配合落实集中隔离、居家隔离、健康监测、核酸检测等各项防控措施。如有隐瞒，延误疫情处置，造成疫情传播的，将承担相应法律责任。
二、如有发热、干咳、乏力、鼻塞、流涕、咽痛、嗅觉味觉减退等症状，应及时按规范就诊，就医途中全程佩戴口罩，避免乘坐公共交通工具。
三、希望广大群众密切关注官方权威发布信息，保持良好心态，不信谣、不传谣，积极配合疫情防控工作。
竞秀区疾控中心联系电话：0312-6771626
保定市竞秀区应对新冠肺炎疫情工作领导小组办公室
2022年4月27日
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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