#新浪财经上市公司研究院# 【港龙地产IPO：负债高企 去年收入主要来自两个项目】5月12日，港龙地产更新了招股书。在首份申请于4月22日失效后，再度发起IPO冲刺。作为一家小型区域房企，港龙地产近几年业绩飞速增长，2017年营收仅4.34亿元，到2019年已经增至19.78亿元。毛利率也高达42.7%>>https://t.cn/A6Ag2lE5

【浙江海盐一小区对外地购房者额外加收8万元】近日，@21CN聚投诉 接到多位业主在聚投诉平台投诉反映，2017年他们购房时，开发商要求缴纳10万元定金，但其中8万元是以“咨询服务费”的名义收取，开票方并非开发商（海盐县滨海住房保障建设有限公司）；业主事后发现，仅外地购房者需缴纳该费用。初步梳理发现，有17家上海公司为业主开具了咨询服务费发票，有业主反映发票已经被作废，质疑其中存在偷税漏税行为。

最近很多朋友问我，到底广州房价是涨是跌？怎么听有人说降价都没人买？有人说自己看中的小区不跌还微涨了？还有一些人说放盘很少？很难遇到合心意的房子……等等。

问题1、到底广州是涨是跌？
答：参考中国房价行情数据——如图。

问题2、怎么听有人说降价都没人买？
答：可以说很复杂，也可以说很简单。无论是自住还是投资，都离不开一个“利”字。

从投资的角度看：未来是否“有利可图”？
——【利好因素、利息成本、利润空间】

从自住的角度看：入住是否“大吉大利”？
——【便利程度、权衡利弊、业主权利】

情况一，“房子/地段”有利可图：
之前报价虚高，其实不值得这么高的价钱，现在不得不回落，但仍未降到买方心理价。

情况二，“房子/地段”无利可图：
如果这套房子“失利”，则只能一降再降，降到“有利可图”的临界点，才能吸引到人来买。

所以，关键要弄清楚这套房子有什么“利”可言。（备注：学位是“业主权利”的一种）

问题3、有人说自己看中的小区不跌还微涨了？
答：要分开来看。

1）你现在看到它涨了，但可能还未恢复2017下半年-2018上半年区间的峰值，所以它还是跌了，只是下跌空间收窄了。

2）疫情导致大环境的经济明显下滑，但它仍然能涨，则说明这个地段/楼盘很“刚需”。和投资不同，因为“刚需”不容易被风雨阻挡前进的步伐。请记住——刚需能渗透的地方，就是安全的地方。渗透得越多，安全系数越高。

3）你看中的都上涨，说明这些都是有潜力的，已经开始复苏，从侧面反映出两点，你眼光独到的同时，和你一起的竞争对手也多。

问题4、有些人说“放盘”很少？
答：前提条件是不急售的业主多，且大部分都看好后市的发展。为什么看好？是因为利好即将兑现＋现有配套优势，例如：琶洲电商总部、地铁8号线北延段等两大利好。

同时，由于海珠东部楼盘较少，且总价较高，居住氛围和配套相对淡薄，所以导致大部分刚需买家流入海珠西部——昌岗、江泰路、燕岗、石溪、沙园、凤凰新村、同福西、怡乐路、滨江东等。

加上疫情导致刚需购买力延迟“出手”，在4月底至5月中，看房/买房人群陆续增多，意味着你的竞争对手也在增多。

一方面，小区/房源参数较好的业主有底气。
二方面，又可能担心置换过程中“卖低买高”。

所以，业主也只能延迟满足，惜售或成交意愿不强烈。

问题5、有人说很难遇到合心意的房子？
答：难遇到是因为：
1）优质且性价比高的房源少——即“笋盘少”
【一手】来来去去就那么几个板块地段楼盘了
【二手】广州楼市方面的KOL能推荐的，都已经推荐了
2）你要求高
3）踩盘少
4）方法不对

建议：
1）不怕辛苦，坚持多踩盘
2）与专业靠谱的中介打好关系
3）适当调整一下心理预期，平衡各方面的需求
4）不要总想着能买到最低点。

问题6，为什么有些二手楼盘现有配套完善，且又有产业、地铁等发展利好，但就是不涨价或涨价不明显？
答：原因可能如下：

【传统观念】人们普遍喜欢一手，而一手货量多、选择多，又有促销，或多或少会抢去二手风头。

【“点线面”】相互作用、相互影响、相互对比。
如果一二手处于同一板块、同一地铁线路上，单价相差不大，但只是相差2-3个地铁站的距离，

二手配套成熟v.s一手楼龄新净，是打个平手，但一手配套过几年也会越来越成熟，所以还是一手竞争力更大。例如：车陂南站v.s东圃站的两个楼盘

小结：目前是局部分化，粉丝反馈和我个人了解，目前天河公园、海珠西、鱼珠等区域板块比较热门，“笋盘”一出就被抢，最近这两周已经有不少粉丝和我反馈了，踩盘过程也很艰辛。但是有些地段一般，或者供应量较大的板块，成交量没有起色，需要降价才能卖。预计下半年会逐渐扩大回暖的面积，成交量也会有明显的提升，但广州楼市的综合表现仍然处于“分化”之中。

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