怎样理解大湾区楼市
“怎样理解”会写一个系列，阐述楼市投资方方面面的问题，共计10篇，本篇是第8篇：怎样理大湾区楼市。
01
大湾区的概念很火，媒体上关于大湾区的报道到处都是，去年参加一个活动，一个来自广东的嘉宾上台发言，他说大湾区未来前景广阔，十年后超越长三角成为中国最大的区域经济体，听到这个判断，坐在我旁边来自上海的Y先生差点笑出声。Y先生说长三角那么多城市，无论人口规模还是土地规模都比大湾区大很多，大湾区的腹地决定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企业家喊出深圳超越上海的预测。深圳和上海比较，类似大湾区和长三角比较，无论是人口规模还是土地规模都差距很大，如果深圳超越上海，那只有一个可能，就是人均是上海的2倍以上。人均两倍以上，在同一经济体内其实很难做到，毕竟上海也是大都市，而不是西部乡镇。
02
去年大湾区收获的大礼包不断，迎来了自己的高光时刻，其实发展大湾区的政策其他的两个都市圈也都有，都是国家级行为，比如长江经济带，比如京津冀一体化。只是大湾区宣传上做的更好，叫的也更响。
大湾区真正的高光时刻是在1980-2000年，那个时代，广州和深圳虽然经济规模、人口规模上与京沪相差甚远，但是产业结构确实先进，以出口加工和外贸为主，而无论是上海、还是北京，当时还是典型的传统工业城市。可是深圳和广州已经开始快速融入了世界经济贸易格局，当年的广交会是中国外贸最隆重的盛会，
那个时候，不要说广州、深圳，即使东莞佛山，个人工资也比北京上海高的多，三十年前，北京大学毕业生月薪100元，教授200元，而东莞一个打工妹的月薪却是400元，遥遥领先。
大湾区不仅经济上领先了，文化上也引领时尚，广州成为最时髦的城市，说粤语成为时髦的事情，穿广式服装成为流行色，流行歌曲也源于广州，毛宁、杨钰莹秒杀所有的北京著名歌唱家。
03
1980-2000年，中国的一线城市不是京沪，而是广州，深圳。那时大湾区拥有最多的开发商，最多的商品房，最高的房价。
现在的房地产商格局，来自大湾区的著名开发商占据了显赫位置，主要大湾区早期富裕，商品房起源于大湾区，开发商起步早，后来布局全国引领全国房地产发展。
04
加入世贸后，长三角快速崛起，开始拥有全国最高的房价，不仅上海房价高，温州、杭州也曾经做过前两把交椅，浙江的县级市在2010年时候很多房价都1万多，秒杀中西部的核心城市武汉成都。
即使到了2015年，中山的房价大把低于5000元，东莞的房价大把低于9000元，原来港客云集的樟木头房价只有3000多元。
2000年前，大湾区拥有中国最高的房价，后来被长三角超过了。这波大湾区房价的快速崛起是从2015年，涨幅最大的是深圳的西部和东莞的临深区块，部分楼盘的价格最近5年涨了3倍。
05
大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊，最有投资价值的城市，深圳、广州、东莞都在这条线上。
比起珠江东岸，珠江西岸无论是经济规模、人口规模还是影响力都差的多。在大湾区投资，确定性最强，升值潜力最大的是珠江西岸。
06
除了深圳、广州，大湾区房产比较活跃的区域是临深和珠海。
临深一直是房产投资的热土，但要区别对待。
北面的东莞和深圳拥有最长的边界，紧邻深圳人口、经济最密集的几个区，深莞的经济早已融为一体，是前店后厂的关系。随着未来深莞间的经济联系更加紧密，未来深圳东莞的轨道交通会融为一体。所有临深的东莞的几个镇的房子具有坚实的支撑，可以长期看好。
东面的惠州虽然也是临深，但是紧邻的大鹏山水纵横，到达深圳人口稠密的地区需要穿越几十公里的山脉，物理上的巨大阻隔，使得深圳和惠州无法在城建上连为一体。所以一定程度上，惠州的房子更多的是炒作，真实的居住需求不多。
至于中山，原本城市规模就很小，中间隔着宽阔的珠江口，交通不便，即使深中通道开通，过通道需要时间，更需要钱，远不如北上东莞方便。
珠海的房价很高，一直也很活跃。可珠海的一个困境是经济不发达，就业机会少，人口规模少，本地的购买力一般，珠海房子更多的靠外来购买力支撑，卖的是气候和环境。卖气候和环境，房价低的时候容易，比如1万，2万，价格高了，房价4万了，谁会去为气候买单？
07
广府文化以务实著称，反映到经济上就是放水养鱼。不过这种文化背景下，管理部门作为的力度就会小些。
东莞和中山是极少数城市直接下辖镇的城市，工业化早期，直接下辖镇效率不错。可是在消费大时代来临，一个城市需要良好的教育、医疗资源才能吸引更多的人才过来。下辖几十个镇，而不是几个区，资源分散，无法集中优质资源建设核心区，无法快速提高城市的吸引力。
中国最拥堵的大桥应该是虎门大桥，常年处于拥堵状态。长江上的武汉市内、南京市内都有10座长江大桥了。而虎门大桥只有一座，虎门二桥还在建设。虎门地处咽喉，完全可以建设4座以上大桥的。
去浙江看看，不仅县域间的道路宽阔畅通，即使是乡镇间的道路标准也很高，交通的改善大大提高了物流的效率。这点上大湾区的城市还有提高空间，无论是市与市之间，还是市内乡镇之间，道路的便利程度都有改善的空间。
08
富裕的大湾区，无论是交通还是医疗、教育上并不比其他地方强，这个在工业化早期不算什么，在大消费时代，大家渴望追求美好生活的时候，是需要尽快改善的。#微博房产##房产微盘点# https://t.cn/RJAZDor
“怎样理解”会写一个系列，阐述楼市投资方方面面的问题，共计10篇，本篇是第8篇：怎样理大湾区楼市。
01
大湾区的概念很火，媒体上关于大湾区的报道到处都是，去年参加一个活动，一个来自广东的嘉宾上台发言，他说大湾区未来前景广阔，十年后超越长三角成为中国最大的区域经济体，听到这个判断，坐在我旁边来自上海的Y先生差点笑出声。Y先生说长三角那么多城市，无论人口规模还是土地规模都比大湾区大很多，大湾区的腹地决定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企业家喊出深圳超越上海的预测。深圳和上海比较，类似大湾区和长三角比较，无论是人口规模还是土地规模都差距很大，如果深圳超越上海，那只有一个可能，就是人均是上海的2倍以上。人均两倍以上，在同一经济体内其实很难做到，毕竟上海也是大都市，而不是西部乡镇。
02
去年大湾区收获的大礼包不断，迎来了自己的高光时刻，其实发展大湾区的政策其他的两个都市圈也都有，都是国家级行为，比如长江经济带，比如京津冀一体化。只是大湾区宣传上做的更好，叫的也更响。
大湾区真正的高光时刻是在1980-2000年，那个时代，广州和深圳虽然经济规模、人口规模上与京沪相差甚远，但是产业结构确实先进，以出口加工和外贸为主，而无论是上海、还是北京，当时还是典型的传统工业城市。可是深圳和广州已经开始快速融入了世界经济贸易格局，当年的广交会是中国外贸最隆重的盛会，
那个时候，不要说广州、深圳，即使东莞佛山，个人工资也比北京上海高的多，三十年前，北京大学毕业生月薪100元，教授200元，而东莞一个打工妹的月薪却是400元，遥遥领先。
大湾区不仅经济上领先了，文化上也引领时尚，广州成为最时髦的城市，说粤语成为时髦的事情，穿广式服装成为流行色，流行歌曲也源于广州，毛宁、杨钰莹秒杀所有的北京著名歌唱家。
03
1980-2000年，中国的一线城市不是京沪，而是广州，深圳。那时大湾区拥有最多的开发商，最多的商品房，最高的房价。
现在的房地产商格局，来自大湾区的著名开发商占据了显赫位置，主要大湾区早期富裕，商品房起源于大湾区，开发商起步早，后来布局全国引领全国房地产发展。
04
加入世贸后，长三角快速崛起，开始拥有全国最高的房价，不仅上海房价高，温州、杭州也曾经做过前两把交椅，浙江的县级市在2010年时候很多房价都1万多，秒杀中西部的核心城市武汉成都。
即使到了2015年，中山的房价大把低于5000元，东莞的房价大把低于9000元，原来港客云集的樟木头房价只有3000多元。
2000年前，大湾区拥有中国最高的房价，后来被长三角超过了。这波大湾区房价的快速崛起是从2015年，涨幅最大的是深圳的西部和东莞的临深区块，部分楼盘的价格最近5年涨了3倍。
05
大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊，最有投资价值的城市，深圳、广州、东莞都在这条线上。
比起珠江东岸，珠江西岸无论是经济规模、人口规模还是影响力都差的多。在大湾区投资，确定性最强，升值潜力最大的是珠江西岸。
06
除了深圳、广州，大湾区房产比较活跃的区域是临深和珠海。
临深一直是房产投资的热土，但要区别对待。
北面的东莞和深圳拥有最长的边界，紧邻深圳人口、经济最密集的几个区，深莞的经济早已融为一体，是前店后厂的关系。随着未来深莞间的经济联系更加紧密，未来深圳东莞的轨道交通会融为一体。所有临深的东莞的几个镇的房子具有坚实的支撑，可以长期看好。
东面的惠州虽然也是临深，但是紧邻的大鹏山水纵横，到达深圳人口稠密的地区需要穿越几十公里的山脉，物理上的巨大阻隔，使得深圳和惠州无法在城建上连为一体。所以一定程度上，惠州的房子更多的是炒作，真实的居住需求不多。
至于中山，原本城市规模就很小，中间隔着宽阔的珠江口，交通不便，即使深中通道开通，过通道需要时间，更需要钱，远不如北上东莞方便。
珠海的房价很高，一直也很活跃。可珠海的一个困境是经济不发达，就业机会少，人口规模少，本地的购买力一般，珠海房子更多的靠外来购买力支撑，卖的是气候和环境。卖气候和环境，房价低的时候容易，比如1万，2万，价格高了，房价4万了，谁会去为气候买单？
07
广府文化以务实著称，反映到经济上就是放水养鱼。不过这种文化背景下，管理部门作为的力度就会小些。
东莞和中山是极少数城市直接下辖镇的城市，工业化早期，直接下辖镇效率不错。可是在消费大时代来临，一个城市需要良好的教育、医疗资源才能吸引更多的人才过来。下辖几十个镇，而不是几个区，资源分散，无法集中优质资源建设核心区，无法快速提高城市的吸引力。
中国最拥堵的大桥应该是虎门大桥，常年处于拥堵状态。长江上的武汉市内、南京市内都有10座长江大桥了。而虎门大桥只有一座，虎门二桥还在建设。虎门地处咽喉，完全可以建设4座以上大桥的。
去浙江看看，不仅县域间的道路宽阔畅通，即使是乡镇间的道路标准也很高，交通的改善大大提高了物流的效率。这点上大湾区的城市还有提高空间，无论是市与市之间，还是市内乡镇之间，道路的便利程度都有改善的空间。
08
富裕的大湾区，无论是交通还是医疗、教育上并不比其他地方强，这个在工业化早期不算什么，在大消费时代，大家渴望追求美好生活的时候，是需要尽快改善的。#微博房产##房产微盘点# https://t.cn/RJAZDor
“有事吗”其实还挺让人难过的。
我也不知道我有没有事，不过我好像知道我们之间没有事儿啦。总觉得像是一个执念，一个关于记忆里那个高冷的少年的执念。可以说我不了解他，但是我喜欢他当初在我面前的这一面。
我没有纠缠的勇气啦，也不能丢掉自尊做舔狗。我其实是喜欢Y先生的，不过时间太久了，爱而不得总归是一个不可磨灭的难过。时间越久越难过。
他的女性朋友好多呀，真羡慕。
Y先生终究不是我记忆里的样子了，我也不能守着记忆过一辈子哇。我们的故事早就结束了，我才不要走深情的不行的人设，一点儿都不美了。所以:
“有事么”
“没事儿啦”
我也不知道我有没有事，不过我好像知道我们之间没有事儿啦。总觉得像是一个执念，一个关于记忆里那个高冷的少年的执念。可以说我不了解他，但是我喜欢他当初在我面前的这一面。
我没有纠缠的勇气啦，也不能丢掉自尊做舔狗。我其实是喜欢Y先生的，不过时间太久了，爱而不得总归是一个不可磨灭的难过。时间越久越难过。
他的女性朋友好多呀，真羡慕。
Y先生终究不是我记忆里的样子了，我也不能守着记忆过一辈子哇。我们的故事早就结束了，我才不要走深情的不行的人设，一点儿都不美了。所以:
“有事么”
“没事儿啦”
我们通常说的车险，其实并不是一份保险，而是几种保险的打包合集。主要分为两部分：
交强险：国家强制必须购买
商业保险：车主自行选择购买
1、交强险，提供基础保障
交强险，全称为“机动车交通事故责任强制保险”，本质上是第三方责任险，业内俗称“低保”，是国家强制要买的一种保险，主要用来避免无辜的受伤人员无法得到赔偿。
例如：假设Z先生开车，不幸撞了Y先生，如果Z先生任何商业车险都没有买，至少交强险能赔给Y先生一笔钱，而不至于无钱可赔。
首先从价格上说，交强险就类似人身险的医保，一般保费都很便宜：
注：交强险在第一年的费用虽然是固定的，但后续费用是浮动的，与被保险车辆过往三个年度的安全驾驶状况有关，安全驾驶情况越好，交强险的价格会越低，反之，价格则越高。
其次从保障责任上来说，由于交强险保障的不是自己，而是保车祸给第三者造成的损失，相应地，保障会比较单薄：
由图可知，根据自己在事故中是否有责任，交强险的赔付额度是不一样的。仅看这个表，大家可能还是不太清楚，我详细解释一下：
① 对死亡伤残的赔偿
如果Z车只有交强险，开车不慎导致Y身故，按照当地居民标准需要赔付97万，Z车由于交强险的存在，身故最高能赔付11万，就还有86万的缺口。
这种情况下，有3种不同处理结果：
如果Z有偿还能力：由于只有交强险没有三责险，那么86万需要自己拿钱赔偿；
如果Z没有偿还能力，Y有意外险：意外险会赔付保额；
如果Z没有偿还能力，Y没有意外险：那么Z承担刑事责任，所有的损失只能由Y自己承担。
② 对财产损失的赔偿
我们同样来看一个例子：
如果Z开车不幸追尾了一辆奔驰，产生了62万的修理费用，由于自己全责，那么交强险只能赔付2千元；如果Z没有买车险，也就没办法通过车险中的第三者责任险进行赔偿，那么这62万元的损失，全都得自己承担...
通过上面两个案例，我们可以看出交强险由于价格低、广覆盖，所以赔付额度都很低，只买交强险的话，风险非常大，还是得用商业险来加高整体的保障和保额。
另外，普通人也必须要购买意外险，如果不幸被一个没有偿还能力的车主误伤，如果没有意外险，所有的风险只能自己承担。
2、商业车险，保障更全面
商业险则跟我们日常所购买的保险一样，属于自愿购买，多买多赔，不过它一般包含4种主险和11种附加险，非常复杂：
可以看到，商业车险保障非常全面，基本可以涵盖所有可能遇到的风险；但同时，各类免责情况也非常多，不是很清楚的朋友可能一不小心就中招了。
而且不少人在买车时顺便就给车上了“全险”，但你的车真的需要这么多保险吗？接下来，我们就看看哪些商业车险值得买、用得上。 https://t.cn/A62VAWrE
交强险：国家强制必须购买
商业保险：车主自行选择购买
1、交强险，提供基础保障
交强险，全称为“机动车交通事故责任强制保险”，本质上是第三方责任险，业内俗称“低保”，是国家强制要买的一种保险，主要用来避免无辜的受伤人员无法得到赔偿。
例如：假设Z先生开车，不幸撞了Y先生，如果Z先生任何商业车险都没有买，至少交强险能赔给Y先生一笔钱，而不至于无钱可赔。
首先从价格上说，交强险就类似人身险的医保，一般保费都很便宜：
注：交强险在第一年的费用虽然是固定的，但后续费用是浮动的，与被保险车辆过往三个年度的安全驾驶状况有关，安全驾驶情况越好，交强险的价格会越低，反之，价格则越高。
其次从保障责任上来说，由于交强险保障的不是自己，而是保车祸给第三者造成的损失，相应地，保障会比较单薄：
由图可知，根据自己在事故中是否有责任，交强险的赔付额度是不一样的。仅看这个表，大家可能还是不太清楚，我详细解释一下：
① 对死亡伤残的赔偿
如果Z车只有交强险，开车不慎导致Y身故，按照当地居民标准需要赔付97万，Z车由于交强险的存在，身故最高能赔付11万，就还有86万的缺口。
这种情况下，有3种不同处理结果：
如果Z有偿还能力：由于只有交强险没有三责险，那么86万需要自己拿钱赔偿；
如果Z没有偿还能力，Y有意外险：意外险会赔付保额；
如果Z没有偿还能力，Y没有意外险：那么Z承担刑事责任，所有的损失只能由Y自己承担。
② 对财产损失的赔偿
我们同样来看一个例子：
如果Z开车不幸追尾了一辆奔驰，产生了62万的修理费用，由于自己全责，那么交强险只能赔付2千元；如果Z没有买车险，也就没办法通过车险中的第三者责任险进行赔偿，那么这62万元的损失，全都得自己承担...
通过上面两个案例，我们可以看出交强险由于价格低、广覆盖，所以赔付额度都很低，只买交强险的话，风险非常大，还是得用商业险来加高整体的保障和保额。
另外，普通人也必须要购买意外险，如果不幸被一个没有偿还能力的车主误伤，如果没有意外险，所有的风险只能自己承担。
2、商业车险，保障更全面
商业险则跟我们日常所购买的保险一样，属于自愿购买，多买多赔，不过它一般包含4种主险和11种附加险，非常复杂：
可以看到，商业车险保障非常全面，基本可以涵盖所有可能遇到的风险；但同时，各类免责情况也非常多，不是很清楚的朋友可能一不小心就中招了。
而且不少人在买车时顺便就给车上了“全险”，但你的车真的需要这么多保险吗？接下来，我们就看看哪些商业车险值得买、用得上。 https://t.cn/A62VAWrE
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