全线大涨！房地产，史诗级“救市”来了？1

文|凯风房地产，能否软着陆？01一夜春风来。继疫情防控“二十条”（点击阅读）之后，房地产“金融16条”横空出世。据澎湃新闻报道，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。

政策一出，房地产股迎来全线反弹，部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。

某地产股走势在这些政策中，除了国企民企融资一视同仁的表态之外，最重磅的当属这四条。一是，受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷。文件表示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，可进行延期展期等调整。这方面，郑州已经先行一步。前不久，郑州多家银行表示，若房贷压力过大，现可申请延期还房贷，最长半年，延期期间不影响征信。当然，延期还贷，不等于免除房贷的利息，未来全部都还要补上。二是，房企贷款及债务可以展期，房企暂时不会再集中暴雷了。1根据文件，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。不仅如此，信托贷款再次向房地产企业开放，同时鼓励房企发债融资，政策之宽松，创下几年来的纪录。正如业界所言，房地产救市，从保需求、保项目进入保主体阶段，这里的主体正是房企。三是，房贷“两道红线”，不再那么紧了。根据文件，延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。所谓房地产贷款集中度管理政策，指的是2021年出台的房贷“两道红线”：银行房地产贷款占比、个人房贷占比不得超过一定比例。房贷“两道红线”与此前的房企融资“三道红线”，共同构筑起楼市调控的大杀器，对于楼市的影响可谓立竿见影。反之同理，这一政策的松动，带来的影响不容低估。四是，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。今年以来，问题楼盘数量井喷，一些城市甚至出现“断供”事件，烂尾楼如何盘活，成了摆在案头的最大难题。显然，这方面单靠个别房企恐怕无济于事，国家层面必然要进行兜底。毕竟，保交楼关乎的不只是大众对于房地产的信心，更关系到一个个具体的民生需求。02在史诗级救市背后，房地产正在遭遇继2008年、2015年以来的第三次大调整。这一次调整力度之大，救市难度之高，远超过去两次。一个直观的数据是，房地产业GDP罕见遭遇持续下滑，成为经济增长的最大拖累。数据显示，2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业，罕见成为经济最大拖累。

要知道，过去20多年来，房地产业一直是名副其实的支柱产业，经由房地产带动的建筑业、钢铁、家电等产业的繁荣，从而成了经济增长的最大贡献者。另一个直观的数据是，90%的城市房价开始下降，过半城市回到了两年前。根据国家统计局发布的70个大中城市数据，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏武汉、郑州、济南、沈阳、石家庄、天津等二线城市的身影。
其中，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市，这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，基本回到了16年前的水平。当然，经过上一轮大涨之后，房价回调是正常的，但房价回调的背后，房企债务问题频发、卖地收入锐减、房地产业拖累大盘，这些问题才是更为致命的。所以，稳楼市，就成了必然选择。03同为史诗级救市，这一次与2008年和2015年有何不同？众所周知，过去20多年的房地产上行史，中国房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2015年，最近的一次则是2022年。有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，但问题的根源却截然不同。2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。2015年则是高库存带来的巨大压力。楼市面临的压力相比2008年更大，所以政策力度也更强。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来有史以来最大的一波普涨。这一次，则是疫情冲击、房企债务困境、基本面见顶共同作用的结果，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。毕竟，今天的房价，与当初早非同日而语。2021年全国平均房价首次过万，而2008年时仅为4000元，2015年时也就6000多元。

如今的居民杠杆率，也早已高不可攀。以居民债务/GDP来衡量，2008年时居民杠杆率仅为18%，2015年时攀升到30%，如今已经超过了60%，超过发达国家。

如今的经济增速、城镇化增速、人口增速，与7年前和14年前更是差异巨大。有道是房地产“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，政策宽松与否，效果只是短期的，而人口基本盘的影响却是长远的。官方今年首次公开表示，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。而联合国进一步预测指出，2023年印度或将取代中国成为世界第一人口大国（点击阅读）。所以，无论史诗级救市有无夸大之嫌，楼市再也回不到过去了。迎接新的基本面，才是当务之急。

2022.11.15晚间上市重磅公告：
一、重大事项：
1、联合国：世界人口达到80亿
2、三星SDI加速推进与通用汽车、沃尔沃设立合资电池厂
3、俄罗斯石油公司从伦敦证券交易所退市
二、利好消息：
1、知情人士：泰禾集团董事长黄其森结束配合调查回归
2、沃达丰H1营收同比增长2% 下调全年业绩预期
3、现代投资：获湖南轨道举牌 持股比例达10%
4、金山软件第三季度营收18.4亿元 同比增长22%
三、利空消息：
1、艾力斯：唐玉投资拟减持不超2%公司股份
2、新力金融：海螺水泥拟减持不超1%公司股份
3、华联控股：杭州里仁拟减持不超1%公司股份
四、大盘分析：主流市场风格   
医药：昨天大反包，今天顺势分化，不过中药依然很强。这个板块从十月开始就一直强调，最近明显随着消息发酵，开始加速，波动也更加剧烈一些了，这个时候持股也许会更好一些，不轻易丢掉筹码，但是也不敢去高位开新仓。要如果不是底部拿起来的，目前最多能考虑分歧后做做短线。
信创：今天是全线的大反弹，不管是偏向趋势的软件等，还是说偏向题材的工业母机、半导体等全都是大涨。不管是医药还是信创，都是天天强调的主线方向，所以要参与肯定也不是像今天这样大涨后才去参与，如果说前几天都还在说很多调整比较好，但是经过今天这样全线大涨，那么短期又没有太好的参与点了，也更偏向持股为主了。
另外就是地产、券商等等都偏向短线的走法，这种更适合会做短线的。

#A股[超话]#2022.11.15晚间上市重磅公告：
一、重大事项：
1、联合国：世界人口达到80亿
2、三星SDIicon加速推进与通用汽车、沃尔沃设立合资电池厂
3、俄罗斯石油公司icon从伦敦证券交易所icon退市
二、利好消息：
1、知情人士：泰禾集团董事长黄其森icon结束配合调查回归
2、沃达丰H1营收同比增长icon2% 下调全年业绩预期
3、现代投资icon：获湖南轨道举牌 持股比例达10%
4、金山软件第三季度营收18.4亿元 同比增长22%
三、利空消息：
1、艾力斯：唐玉投资拟减持不超2%公司股份
2、新力金融：海螺水泥拟减持不超1%公司股份
3、华联控股：杭州里仁拟减持不超1%公司股份
四、大盘分析：主流市场风格   
医药：昨天大反包，今天顺势分化，不过中药依然很强。这个板块从十月开始就一直强调，最近明显随着消息发酵，开始加速，波动也更加剧烈一些了，这个时候持股也许会更好一些，不轻易丢掉筹码，但是也不敢去高位开新仓。要如果不是底部拿起来的，目前最多能考虑分歧后做做短线icon。
信创：今天是全线的大反弹，不管是偏向趋势的软件等，还是说偏向题材的工业母机、半导体等全都是大涨。不管是医药还是信创，都是天天强调的主线方向，所以要参与肯定也不是像今天这样大涨后才去参与，如果说前几天都还在说很多调整比较好，但是经过今天这样全线大涨，那么短期又没有太好的参与点了，也更偏向持股为主了。
另外就是地产、券商icon等等都偏向短线的走法，这种更适合会做短线的。