10月份成都一手房环比第二，同比第一。二手房环比同比双第一，领跑全国。
统计数据似乎与真实的感受完全相反。最近到处传说成都二手市场哀鸿遍野，价格阴跌不止，甚至连一些高端改善盘都未能幸免于难，然而数据显示成都在全国领涨，这好像说不通。或许是认知偏差，人们只关注自己想关注的，而忽略了不想关注的或者与自己无关的。统计数据也许不能够最真实客观的反应市场真实状况，但至少反映出成都楼市相对而言还是不错的。
2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。
一、一二三线城市商品住宅销售价格环比下降
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。
二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比降幅略扩
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
注释：
70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
统计数据似乎与真实的感受完全相反。最近到处传说成都二手市场哀鸿遍野，价格阴跌不止，甚至连一些高端改善盘都未能幸免于难，然而数据显示成都在全国领涨，这好像说不通。或许是认知偏差，人们只关注自己想关注的，而忽略了不想关注的或者与自己无关的。统计数据也许不能够最真实客观的反应市场真实状况，但至少反映出成都楼市相对而言还是不错的。
2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。
一、一二三线城市商品住宅销售价格环比下降
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。
二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比降幅略扩
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
注释：
70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
应注意厘清以下几点：
1）符合一贯的精准调控思想架构下的“一城一策”动作。政策从来没有大水漫灌，都是“精准滴灌”，这样既可以防止政策大起大落带来调控失去方向感和力度感，又可以避免基本面较好的一二线热门城市房价过热。
2）此次政策覆盖面较广，对中小型城市更加有利，也相对更利好重仓三四线城市的房企。根据统计局70大中城市一手房价格数据，有23个城市符合条件，主要包括天津、武汉、大连、温州、石家庄、哈尔滨、秦皇岛、贵阳、昆明、兰州等。70城中二、三线城市覆盖率分别为26%、43%，合理推测70城以外的200多个三、四线城市覆盖率会更高（50%以上）。
单从政策本身来看对未来销售的提振幅度有限，原因在于：
①这次涉及到的10个二线城市中之前政策最紧的应该是天津和武汉（22城两集中名单），天津非户籍限购条件已经降低至6个月连续社保，武汉限购区二套首付降至40%已经实质性执行，仍未扭转市场下行趋势，主因在于观望情绪浓重。
除此之外应注意的是，其在土地供应端受限且截至目前为止土拍市场尚未恢复，我们认为后续两城的土地政策会向长沙看齐，由集中供应改为常态化推介。
②对于其他基本面较差的三四线城市，其实待政策释放的空间更狭小，主要根源在于经济基本面变差带来的需求不振。
3）此次政策不应该独立去分析其对销售的作用，应该考虑组合拳的力度，尤其是工具箱和相应配套政策的兑现。如广东省发布《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》，10月1日起，惠州、东莞、中山、珠海、佛山等12个城市首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。政策组合拳下，我们认为虽然金九远不及预期，但是考虑政策释放时间和累积效益，10月中旬至年底区间内的“下半场发力”是大概率事件。
本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。
1、中国人民银行：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。（中国人民银行官网）
2、中国人民银行、银保监会：阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（人民银行官网）
3、财政部、税务总局：发布居民换购住房的个人所得税优惠政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（财政部、税务总局）
应注意厘清以下几点：
1）符合一贯的精准调控思想架构下的“一城一策”动作。政策从来没有大水漫灌，都是“精准滴灌”，这样既可以防止政策大起大落带来调控失去方向感和力度感，又可以避免基本面较好的一二线热门城市房价过热。
2）此次政策覆盖面较广，对中小型城市更加有利，也相对更利好重仓三四线城市的房企。根据统计局70大中城市一手房价格数据，有23个城市符合条件，主要包括天津、武汉、大连、温州、石家庄、哈尔滨、秦皇岛、贵阳、昆明、兰州等。70城中二、三线城市覆盖率分别为26%、43%，合理推测70城以外的200多个三、四线城市覆盖率会更高（50%以上）。
单从政策本身来看对未来销售的提振幅度有限，原因在于：
①这次涉及到的10个二线城市中之前政策最紧的应该是天津和武汉（22城两集中名单），天津非户籍限购条件已经降低至6个月连续社保，武汉限购区二套首付降至40%已经实质性执行，仍未扭转市场下行趋势，主因在于观望情绪浓重。
除此之外应注意的是，其在土地供应端受限且截至目前为止土拍市场尚未恢复，我们认为后续两城的土地政策会向长沙看齐，由集中供应改为常态化推介。
②对于其他基本面较差的三四线城市，其实待政策释放的空间更狭小，主要根源在于经济基本面变差带来的需求不振。
3）此次政策不应该独立去分析其对销售的作用，应该考虑组合拳的力度，尤其是工具箱和相应配套政策的兑现。如广东省发布《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》，10月1日起，惠州、东莞、中山、珠海、佛山等12个城市首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。政策组合拳下，我们认为虽然金九远不及预期，但是考虑政策释放时间和累积效益，10月中旬至年底区间内的“下半场发力”是大概率事件。
本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。
1、中国人民银行：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。（中国人民银行官网）
2、中国人民银行、银保监会：阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（人民银行官网）
3、财政部、税务总局：发布居民换购住房的个人所得税优惠政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（财政部、税务总局）
【今年来超30城调整楼市限购政策，“高频小步优化”将成特点】“取消认房又认贷”、“鼓励老年人投亲购房”......今年3月1日，郑州成为全国首个率先放宽限购政策的城市后，多城跟进调整限购政策。
超30城调整限购政策
据澎湃新闻不完全统计，今年以来，包括郑州、秦皇岛、福州、衢州、兰州、绍兴、佛山、沈阳、惠州、中山、东莞、句容、长沙、扬州、合肥、沈阳、杭州、湖州、银川、大连、哈尔滨、唐山、无锡、江门、广州、九江、南京、武汉、成都、廊坊、海宁、苏州、西安、济南、青岛、天津等36个城市调整了楼市限购政策。
在这些城市中，有些宣布废止原先出台的限制性措施，有些宣布缩小限购范围，有些降低了限购门槛，有些城市则明确多孩家庭、亲属投靠可新增购房名额。
以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》提到，支持新市民合理购房需求，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6个月的社会保险或个人所得税证明可在天津市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。
按照天津市于2017年3月31日发布的《深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，非天津户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。
支持改善性住房需求方面，《通知》提出，对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在天津原住房限购政策基础上再购买1套住房。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，原政策中明确非天津户籍居民需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，现调整为只需提供连续6个月的社保或个税证明，降低了购房门槛；其次，对60岁及以上成员的家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可增购1套，充分考虑到不同年龄群体的住房需求，合理纾解供需矛盾。
苏州、青岛政策现“一日游”
不过，在上述宣布调整限购政策的城市中，亦出现政策出台又调整的情况。
以青岛为例，9月15日，青岛市城乡建设局官方微信公众号发布《我市动态完善房地产政策》。新政明确，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。
同时，继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。
不过，当日，青岛市住房和城乡建设局删除了“二手住房不再限购”的表述。
9月16日下午，山东省青岛市住房和城乡建设局相关工作人员对澎湃新闻记者表示，新政策中，二手房限购区域有所调整，市南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域一手房、二手房均放开限购。
9月14日，市场消息传出，江苏省苏州市对限购政策做出调整，非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房。
按照新政，苏州六区（包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）对外地人购买首套房政策进行了调整，不再需要出示社保证明或个税证明。
随后，澎湃新闻从各区房产相关部门证实上述政策确有调整。不过，9月16日，澎湃新闻从江苏省苏州市姑苏区、相城区、吴中区、高新区、工业园区房产相关部门获悉，姑苏区、相城区、吴中区、高新区、工业园区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至原政策执行，即：非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在中央坚持“房住不炒”定位的指导下，一二线城市政策优化的力度普遍偏弱，各地高频小步优化成为今年以来房地产政策调整的一大特点。
陈文静指出，近日苏州、青岛部分取消限购政策被收回，进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。同时，结合8月底国常会提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的表述来看，未来二线城市下调首付比例，优化“认房认贷”的可能性较大。
从全国范围来看，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，从政策趋势来看，政策松绑已经从最初的购房补贴、放松公积金贷款等轻度放松的初期阶段逐步过渡到力度更大的深入阶段，即政策的松绑力度更强，触及面更深，产生的影响力也更为深远。目前，多城发布松绑限购政策，其中不乏一些热点二线城市，并且松绑程度逐步扩大，对提振楼市将起到实质性作用。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，8月重点监测40城新房销售面积为1488.20万平方米，环比下降10.08%，同比下降24.53%。10个重点城市二手住宅成交59721套，环比下降9.23%，同比上涨21.27%。（澎湃新闻）
超30城调整限购政策
据澎湃新闻不完全统计，今年以来，包括郑州、秦皇岛、福州、衢州、兰州、绍兴、佛山、沈阳、惠州、中山、东莞、句容、长沙、扬州、合肥、沈阳、杭州、湖州、银川、大连、哈尔滨、唐山、无锡、江门、广州、九江、南京、武汉、成都、廊坊、海宁、苏州、西安、济南、青岛、天津等36个城市调整了楼市限购政策。
在这些城市中，有些宣布废止原先出台的限制性措施，有些宣布缩小限购范围，有些降低了限购门槛，有些城市则明确多孩家庭、亲属投靠可新增购房名额。
以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称《通知》），《通知》提到，支持新市民合理购房需求，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6个月的社会保险或个人所得税证明可在天津市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。
按照天津市于2017年3月31日发布的《深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，非天津户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。
支持改善性住房需求方面，《通知》提出，对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在天津原住房限购政策基础上再购买1套住房。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，原政策中明确非天津户籍居民需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，现调整为只需提供连续6个月的社保或个税证明，降低了购房门槛；其次，对60岁及以上成员的家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可增购1套，充分考虑到不同年龄群体的住房需求，合理纾解供需矛盾。
苏州、青岛政策现“一日游”
不过，在上述宣布调整限购政策的城市中，亦出现政策出台又调整的情况。
以青岛为例，9月15日，青岛市城乡建设局官方微信公众号发布《我市动态完善房地产政策》。新政明确，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。
同时，继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。
不过，当日，青岛市住房和城乡建设局删除了“二手住房不再限购”的表述。
9月16日下午，山东省青岛市住房和城乡建设局相关工作人员对澎湃新闻记者表示，新政策中，二手房限购区域有所调整，市南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域一手房、二手房均放开限购。
9月14日，市场消息传出，江苏省苏州市对限购政策做出调整，非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房。
按照新政，苏州六区（包括相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）对外地人购买首套房政策进行了调整，不再需要出示社保证明或个税证明。
随后，澎湃新闻从各区房产相关部门证实上述政策确有调整。不过，9月16日，澎湃新闻从江苏省苏州市姑苏区、相城区、吴中区、高新区、工业园区房产相关部门获悉，姑苏区、相城区、吴中区、高新区、工业园区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至原政策执行，即：非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在中央坚持“房住不炒”定位的指导下，一二线城市政策优化的力度普遍偏弱，各地高频小步优化成为今年以来房地产政策调整的一大特点。
陈文静指出，近日苏州、青岛部分取消限购政策被收回，进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。同时，结合8月底国常会提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的表述来看，未来二线城市下调首付比例，优化“认房认贷”的可能性较大。
从全国范围来看，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，从政策趋势来看，政策松绑已经从最初的购房补贴、放松公积金贷款等轻度放松的初期阶段逐步过渡到力度更大的深入阶段，即政策的松绑力度更强，触及面更深，产生的影响力也更为深远。目前，多城发布松绑限购政策，其中不乏一些热点二线城市，并且松绑程度逐步扩大，对提振楼市将起到实质性作用。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，8月重点监测40城新房销售面积为1488.20万平方米，环比下降10.08%，同比下降24.53%。10个重点城市二手住宅成交59721套，环比下降9.23%，同比上涨21.27%。（澎湃新闻）
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