昨天把课翘了准备继续写开题报告，结果电脑死机一直打不开，按照售后给的方法打开之后电脑黑屏吧啦吧啦一系列的问题（p1），有的没的搞了三个多小时，本来这个时间点学校要求提前开题就很烦躁，最后客服真的给我整崩溃了，售后技术技术不行，服务服务不行（p234）…最后给我答复说让我去周围维修点开具故障说明之后给售后反馈…结果今天早上去了维修中心和我说我的系统都没了并且可能硬盘也有问题…（实属荒谬了…但是不得不夸一嘴感谢wps云文档救我小命…以后一定要随时备份！）开完故障单发给官方客服也一直推推搡搡说还是不给退（p5）又去打联想官方客服中心，最后跨级处理了这件事…一整套下来真的心力交瘁…早上也没和解释原因就让妈妈转账，没想到妈妈秒回，也没问干啥就直接转过来了，这个时候才觉得自己有点委屈…ayw现在我又是一个能量满满到人啦！！！！

#日常[超话]#
今天很忙
忙着取一大堆快递
忙着各种安装
最后的大件电视机也安装好
预示着搬家越来越近了
衣帽间的纱帘也到了
纱帘买了几次退了几次
终于找到这个我还比较喜欢的花样
就是凹的造型还不太满意
因为太忙
一天两餐都是在外就餐
中午是川味小吃
晚上是北京式烤鸭
有点累
今天决定不陪老黑出门散步啦
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商品房销售的锚~

今天股债都红红~资金不算太紧，10Y收益率继续回落，只有2Y利率小涨。经济边际放缓的阴影还悬在头顶。

最近在拍明年经济增长细项，商品房销售这块咋拍？最简单的锚，就是住宅销售套数vs住宅竣工套数vs新增城镇户数。

对于销售和竣工。看历史数据，过去地产公司真就是上杠杆，期房占比越来越高，销售那么多竣工却跟不上，现在又紧赶慢赶让保交楼了。（最近小红书给我推了好多上海某房企新交的房质量差的消息，上海都这样了，何况别处？）我们就假定以后销售套数要朝着竣工套数靠拢，那么下一步就是预测竣工套数。

对于竣工和住户数。21世纪头二十年住宅销售套数甚至竣工套数其实远大于新增城镇户数的，这里头多少投机多少刚需可想而知。理想情况，如果以后只有进城的刚需要住新房，那大概就可以按照这个锚来推算未来竣工套数。城镇化率就算放缓但城镇化还是要推的，现在咱们国家户均人口大概是3人，这样就可以推测未来每年新增的城镇户数。
如果未来每年销售套数都按-5%的速度，2035年前后销售套数跟竣工套数就差不多一个水平了。

其实商品房销售面积同比还有个锚，就是实际利率（贷款利率剔除房价增速）。直觉上讲是合理的，大部分人买房还是得上杠杆，钱便宜一点（降息/降房贷利率）多多少少能有点作用。所以为了控制地产不快速下滑，降息力度还是要保持住。

P.S.整理数据的时候还发现了个有意思的好登西，今年四月以来阿统公布的所有商品房销售面积同比相关数据，都叫“可比口径”（“可比口径”相对于“自然口径”而言，一般是为了剔除价格收入的影响，类似实际GDP和名义GDP）。主要是对去年毁约退房的数据做了修订（所以去年才刚开始出现毁约哦？多新鲜呐），到今年前九月，按现在公布的销售面积及同比倒推去年的数据，可以看到修订后数据基本上是修订前的9成。这就意味着，如果今年公布的销售面积同比-5%，按修订前2022数据，同比就是-15%左右。

P.S.2 Vanke这种国资委背景的还要大股东出来站台。只能说市场需要的是信心。