喜欢看那年今日
能承受比当时更大的压力就是好事
“以后你的stress talking太多啦”
#牛马日记# 更新一年半，应该会告一段落，in every story there is an end，以后回忆起来也是一段人生起步时期的“峥嵘岁月”. 一想到这个微博之后会回归更多学术方面的思考和碎碎念，希望也能一边“抱怨”，一边有所建树。扎扎实实做事，勤勤恳恳努力，清清爽爽做人。新的阶段取个什么名字好呢[开学季] https://t.cn/R2WxuoH

1986年的冬天，是一个极其严寒的冬天。在那个冬天我的父亲去世了，那个冬天我变成了世上的孤儿。记忆中那年，雪很大，铺天盖地落在地上。地上的雪过一段时间就化了。可是那一年开始落在我心上的雪一直没化，至今没有化过。我自己没力量使它融化。此后的若干年，这样的雪一直在下，在我的心上越积越厚。后来，雪是什么时候停的，我也不记得了，我只知道现在的我是一名战士，身穿战袍。我是怎样的一路走来呵，只有我自己最清楚。

如何感知市场平均投资收益率骤降？对于没有一步到位的人而言，大跌好于大涨。这不是标题党，也不是危言耸听。看最后一段分析。

举个例子：21年的时候，房贷利率哪怕5.6-5.8%之间，被视为非常便宜的资金成本。甚至是普通人最便宜的资金成本之一。那年经营贷貌似4.2%左右。2024年的今天经济环境变成了怎样？房贷利率降到了3.95%甚至更低（部分区域），经营贷更是低一大截。四大行存款大额存单2%出头（20W起存）要靠抢。为什么会这样？

21年刚好是这轮二手房价的高点。市场经历了又一轮大幅上扬。在房价跳涨面前，5.6-5.8%的房贷确实不算高。而2023年经历了房股双杀及大面积创业赔本，不亏本已经算不错的市场成绩了。四大行存定期2%出头都算靠前的收益率了。

我最近发现一个数学模型很有意思：房产哪怕普涨，哪怕交易繁复（利好，如果和股票一样T➕1挂盘就能卖，很多人吃不到3-5倍红利）但最终能挣钱的比例很低。最后的本质是一个面向所有中产的变相税。先说模型，年化8%，9年刚好翻倍。从地产表面看9年翻倍叠加低房贷利率、租金回流（1%-3%不等）及3倍杠杆一算也是挣钱的。但现实中9年翻倍不少人挣不到钱，因为地产涨幅从不是均匀涨的。房价是随地产周期波动的且幅度还不小。譬如经历过地产周期的都知道，房价可能1年不到就翻倍，然后再5年横盘甚至阴跌。如果你是天选之子且没有限售等人为限制，可能1年吃个翻倍。运气差高点接盘，再碰到N年阴跌，算资金成本、交易税费、房贷等实际腰斩也不是不可能。小聪明这是会说了：“那我懂了，只要地产还有1-2轮周期，我长持大概率是能挣钱的。”这话对但也不对，对的点从概率上理论可行。但实际操作上不一定行。为什么？如果你手上房源本身10年甚至往上楼龄的房源，再等一个均值年化8%的9年翻倍行情算上交易周期那就是10年。那时候你片区房子确实是翻倍了，但翻倍的是新盘及二手绝对次新盘，而非楼龄20年，部分城市眼中的老破大哦。因为楼房是商品，楼龄大肯定是劣势。

随着地产周期往复，城市边界逐渐清晰，城市化快速发展期也告一段落，还有残酷出生率、人口老龄化摆在面前。最终吃到房产净利润的人很少很少。为啥？房产有置换链条，刚需盘哪怕翻2-3倍，新房更大面积的和原来比也要翻倍甚至更多。你卖老盘买改善，面积大了但负债也增加了。且负债总数远大于没普涨前改善同样地段 同样面积的负载总额。你是挣了还是亏了？是不是变相为城市融资的税？用个形象的例子吧方便大家理解：15-16年成都主城区一般住宅0.8-1万/平 豪宅可能1.5-2.5左右。你哪怕赶上第一趟车买了个90平刚需（当时前些年7090政策很多刚需还不到90平），花了90万。经历了所谓互联网上的暴涨。翻了2-3倍，目前值180-270万。豪宅区差不多也是这个涨幅且面积更大，你和他房价差距绝对值是越来越大了。如果你一辈子不置换，那你可以沾沾自喜幸好早上车，不管是机会成本（晚点可能买不起了）还是实际盈利还算可以。但你想置换就麻烦了。你的刚需盘涨了，别说豪宅区了，其实你刚需盘同板块的新房单价不仅也涨了甚至肯定比你的还贵。哪怕同板块置换：没涨前假设你1万买入90平，一分钱不涨 换个140平同地段。你只需要➕50万左右贷款即可。现在同样涨到3万，你要置换140改善，卖掉涨三倍的房源基础上还要加150W贷款。你说你要改善是涨好还是不涨好？原来差价0.5-1.5/平的豪宅区如今差价2-4万/平再算上面积差，你如果是普通上班族，这辈子几乎都无缘了。发财的是谁？楼面价蹭蹭涨，谁稳挣不赔？