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营销每日分享
《走向科学的地产营销》
第一章 思维方式与管理
四、有了这种思维，你的营销才算入门（下）
05、测试一下：看你是不是一个合格的营销经理
3、分析周边楼盘A销售情况，160平米户型销售率100%，且单价高于其他户型，说明片区内160平米户型销售较好？
答：作家梁晓声说，世界上最难的事情就是打比方，学会打比方也就学会了写作。找出两件事物的相似之处，以一件为另一件做例子，是很难的。

楼盘A的160平米户型销售好，可能原因有很多种，包括160平米的供应量非常之低，1000套里面只有供应了50套，也可能是因为其他楼座都是高层，而只有160平米户型处于最佳景观位置的多层或者小高层楼座上，所以显得卖的又好、价格又高。而我项目在正常楼型、正常景观位置布局这个户型，却未必会销售得好。

4、周边项目车位价格普遍在15-20万，说明我项目未来车位定价至少15万？
答：别人标价多少，和可以实际成交的价格可能不是一个概念。所谓实际成交，指的是满足我们的销售速度要求的成交价格，比如两年内售罄。很多项目车位标价高但销售比例很低。

另外一些项目车位售价和销售比例都高，就要考察他的住宅售价和车位配比：有些项目本身是豪宅产品，该项目车位销售情况好不代表我项目的车位销售预期就会好，而住宅客群不同对车位销售结果的影响非常大；有些项目地下车位配比低、销售比例高，不代表我项目车位就会畅销。

5、针对库存一年滞销的200套房子，集团对于价格支持，可以降价500/平米，所以我们就统一降价500元/平米。
答：很多项目降价也卖不出去，原因之一就是我们对价格空间的滥用。在发生灾害时，救灾人员会根据伤者的轻重程度不同，采取不同的方案，一般先救重伤员，轻伤员做一些简单处理，而不会平均使用宝贵的医疗资源。

同样库存的200套房子，可能有的户型需要降1000元/平米才能走货，有的降200元/平米就可以撬动客户了，需要分门别类进行促销。为了防止我们预判不准确，还常常需要把价格空间不一次用光，比如有500元降价空间，只用400，留下100元空间给由于判断不准确最后仍然剩下的产品。

但是很多营销经理往往一般一股脑用光所有价格空间，平均降价500元/平米。结果就是200套房子中，150套三天抢光，好高兴、发软文、吹牛皮！剩下50套又变成滞销房源，继续呻吟，呼唤领导给予降价政策。 https://t.cn/R2WxmC6

【为什么说员工需要不是管理而是激励】
1 、薪酬与绩效相融合，通过产值化与价值化，实现利益分配机制的科学性与合理性。（多元激励=利益分配机制的多元化）
2、人效将是企业内在动力的核心，通过激励与挑战提升人效，也通过人效提升促进利润增长，进一步丰富多元化激励。
3、唯有激励，才能促进业绩倍增。