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#深圳楼市# 接下来怎么走，很多朋友非常担心，今天谈谈对今年深圳楼市的一些基本判断：
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，预期会持续3-6个月）。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
可以说，新房打新是挤独木桥，很难中签。怎么办？
我的答案是：积分高的去打，积分低的必须学会捡漏！——买热点片区在售新盘，但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
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其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
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