#李会泽[超话]# #0828李会泽生日快乐#

你是繁星之中的一抹微光
但却是我关于星星的所有幻想
即使黑夜让人迷茫
我们与你并肩同往

从0到9的距离
是五年未满的时光
从你到HUI的意义
是责任与梦的重量

为了宇宙的爱与希望
要吞噬多少苦与孤独
心中的青鸟请尽情飞翔
带上所有因你而存在的幸福

我们都是黑暗之中相互依偎的微光
也正因如此 才有了追逐爱的力量
所以 我们都不是宇宙中的孤独个体
那就请你依靠在我身边稍作休息

会泽哥，生日快乐
稍作休息的时光里
请尽情享受我们给你的爱意
和之于宇宙的无尽勇气
For our leader, HUI

文案/ 干脆面
图 / cr logo

注意了！中国房地产租赁市场将出现翻天覆地的变化#房产政策#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#

说起来英王室前王妃梅根，最大的标签就是会卖惨能带货，非常懂得怎样获取自己的利益，开撕王室不留情面！[晕]
鉴于梅根的负面爆料太多，民众往往会忽略她的才能和天赋，其实她是一个很能干的 女人。想想吧，从一个好莱坞不知名的三线女演员，一跃成为古老王室的王妃，梅根也只用了一年的时间。
最有争议的是，她嫁的是对王室来说存在感不高的次子，却依然能与长子威廉分庭抗礼，获得超高的人气和流量，她的商业运作手段不可谓不高。毕竟黑粉也是粉，有时甚至比真爱粉更关注她。
作为一个地道的美国人，梅根更注重营销和公关。嫁入王室不久，她就要求启用她自己专属的公关团队，团队中的人大多数是美国人，但遭到了女王和查尔斯的拒绝，这令梅根非常不满，认为女王更偏爱凯特。
而在生宝宝这件事上，梅根则更是不放过任何一个机会进行商业营销。
阿奇出生的前几周，梅根在纽约为他举行了隆重的“迎婴派对”！[晕]当时收到批评声一片，但她执意前往，一方面她非常爱孩子，想与亲友一起欢迎他的到来！[晕]另一方面，也是在为这个宝宝造声势，为他赢得更多的关注。
相比凯特的低调怀孕生子，梅根在孩子的问题上是非常高调的！[晕]
之后，她还与哈里在汉普郡的五星级酒店一起共度“宝宝月”，尽管许多民众谴责她的奢侈无度，但从另一面看，她又为宝宝出生造势成功！[晕]
接下来就是阿奇出生。
梅根通过肯辛顿宫账号发声明称生孩子是私密的事，因此她将违背王室传统生完孩子不立即晒娃！[晕]
此后,梅根是否已经生过娃、她什么时候生的娃变成了一件神秘的事！[晕]
她拒绝透露孩子的相关信息,甚至包括孩子教父母这些依照王室传统非常透明的消息都拒绝透露。她的做法引起了民众的愤怒和质疑。
“谁能解释一下,花两分钟的时间抱着宝宝站一下···报告一下宝宝的性别、出生体重、出生时间怎么就触犯了梅根的隐私了？”
梅根不晒娃的决定为梅根引来了更大流量！[晕]
之后···梅根特意聘请了曾经希拉里御用的美国营销大师···打造世界级别的团队！[晕]事实证明梅根成功了，她用了仅仅3个月的时间，就将一个全新的账号经营成“皇室大号”，直接媲美凯特王妃的官方网站。
阿奇的洗礼仪式结束后，梅根·马克尔通过苏塞克斯官方账号首次发布了阿奇洗礼的两张照片，关于梅根儿子洗礼的消息已经炒作了一个月左右，阿奇的正脸照一放出，马上就迎来了人们的疯狂点赞、阿奇照片获得了260万的粉丝点赞数，评论达到四万多条！[晕]
但梅根依旧很少放出阿奇的照片，即使贴出照片也大多数是黑白色，在当下这个年代，这种做法很少，但梅根却做得不亦乐乎！[晕]
当梅根迎来第二个宝宝时，她依然延续之前的做法，继续“饥饿营销”。
如今，这个以女王昵称命名的女宝不断在公开场合被提及，但媒体却从未捕捉到莉莉贝特的一个脚趾！[晕]
尽管媒体表示，尊重哈里梅根想要隐私的心情，但他们不断地在公开场合讲述莉莉贝特，却不愿意让其出现，还真是矛盾！[晕]当然梅根不会这样认为，她很懂得“饥饿营销”。