几日前
布湘的猫死了
墙边是种的绿萝
几株伸开了枝桠
他把猫埋到了几株绿萝的旁边
他说
会好的
那几株绿萝会好的
有时候我们看透了生离死别
就像开始想的
如果有一天它真的不在了
我会伤心的死去活来吧
但
当那天真的来临时
我的情绪却是那么的平静
我们
不是渐渐地冷血
我们只是
慢慢地看透了很多
变得
不在那么感情了
布湘的猫死了
墙边是种的绿萝
几株伸开了枝桠
他把猫埋到了几株绿萝的旁边
他说
会好的
那几株绿萝会好的
有时候我们看透了生离死别
就像开始想的
如果有一天它真的不在了
我会伤心的死去活来吧
但
当那天真的来临时
我的情绪却是那么的平静
我们
不是渐渐地冷血
我们只是
慢慢地看透了很多
变得
不在那么感情了
100句极富哲理的人生语录
1、你可以用爱得到全世界，你也可以用恨失去全世界。
2、人的价值，在遭受诱惑的一瞬间被决定。
3、年轻是我们唯一拥有权利去编织梦想的时光。
4、青春一经“典当”，永不再赎。
5、没有了爱的语言，所有的文字都是乏味的。
6、真正的爱，应该超越生命的长度、心灵的宽度、灵魂的深度。
7、人一旦觉悟，就会放弃追寻身外之物，而开始追寻内心世界的真正财富。
8、只要有信心，人永远不会挫败。
9、你的选择是做或不做，做不一定会成功，但不做就永远不会有机会。
10、如你想要拥有完美无暇的友谊，可能一辈子找不到朋友。
11、不如意的时候不要尽往悲伤里钻，想想有笑声的日子吧！
12、把自己当傻瓜，不懂就问，你会学的更多。
13、要纠正别人之前，先反省自己有没有犯错。
14、因害怕失败而不敢放手一搏，永远不会成功。
15、要克服生活的焦虑和沮丧，得先学会做自己的主人。
16、你不能左右天气，但你能转变你的心情。
17、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。
18、不论你在什么时候结束，重要的是结束之后就不要悔恨。
19、人若软弱就是自己最大的敌人；人若勇敢就是自己最好的朋友。
20、“不可能”只存在于蠢人的字典里。
21、孤单寂寞与被遗弃感是最可怕的贫穷。
22、对不起是一种真诚，没关系是一种风度。如果你付出了真诚，却得不到风度，那只能说明对方的无知与粗俗！
23、如果你知道去哪﹐全世界都会为你让路。
24、我喜欢你，很久了，等你，也很久了，现在，我要离开，比很久很久还要久。
25、你想要做一个别人愿意和你交流也可以和你交流，最关键是的你要有一个敞亮的心怀。
26、是英雄表现出来，是人才体现出来，是蠢才显现出来。
27、事常与人违，事总在人为。
28、患得患失的人，不会有开阔的心胸，不会有坦然的心境，也不会有真正的勇敢。
29、一个人内心有所约制，就会在行为上减少过失。
30、能够反省自己的错误并且勇于改正，就是儒者所倡导的真正的勇敢。
31、世界上最远的距离不是树与树的距离，而是同根生长的树枝，却无法在风中相依。
32、苹果最光辉的一刻就是砸在牛顿头上！
33、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。
34、家！甜蜜的家！！天下最美好的莫过于家！
35、人有三种：要人、名人、好人。做个要人、名人，在某种意义上讲并不是很难，而要想做个好人就不那么容易了。只有心底善良坦诚的人才能成为好人。
36、人生就象一个球，无论如何滚来滚去，总有在一个点上停止的时候。
37、如果人生是一段旅途，快乐与悲伤就是那两条长长的铁轨，在我身后紧紧跟随。
38、人不要等明天，因为没有人知道自己有没有明天。
39、心中有所牵挂，生命才会坚强。
40、在你发怒的时候，要紧闭你的嘴，免得增加你的怒气。——苏格拉底
41、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。
42、生活中若没有朋友，就像生活中没有阳光一样。
43、明天的希望会让我们忘了今天的痛苦。
44、生活若剥去了理想、梦想、幻想，那生命便只是一堆空架子。
45、发光并非太阳的专利，你也可以发光，真的。
46、愚者用肉体监视心灵，智者用心灵监视肉体。
47、获致幸福的不二法门是珍视你所拥有的、遗忘你所没有的。
48、贪婪是最真实的贫穷，满足是最真实的财富。
49、你永远看不到我最寂寞的时候，因为在看不到你的时候就是我最寂寞的时候。
50、铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭，而是一辈子到哪儿都有饭吃。
51、游手好闲会使人心智生锈。
52、每一件事都要用多方面的角度来看它。
53、有理想在的地方，地狱就是天堂。
54、有希望在的地方，痛苦也成欢乐。
55、所有的失败，与失去自己的失败比起来，更是微不足道。
56、上帝从不埋怨人们的愚昧，人们却埋怨上帝的不公。
57、美好的生命应该充满期待、惊喜和感激。
58、世上最累人的事，莫过于虚伪的过日子。
59、觉得自己做的到和做不到，其实只在一念之间。
60、第一个青春是上帝给的；第二个的青春是靠自己努力的。
61、少一点预设的期待，那份对人的关怀会更自在。
62、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。
63、人只要不失去方向，就不会失去自己。
64、如果你曾歌颂黎明，那么也请你拥抱黑夜。
65、问候不一定要慎重其事，但一定要真诚感人。
66、低头要有勇气，抬头要有底气。
67、未经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香。
68、当你能飞的时候就不要放弃飞。
69、当你能梦的时候就不要放弃梦。
70、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。
71、天才是百分之一的灵感加上百分之九十九的努力。
72、人总是珍惜未得到的，而遗忘了所拥有的。
73、快乐要懂得分享，才能加倍的快乐。
74、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。
75、一个今天胜过两个明天。
76、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。
77、乐观者在灾祸中看到机会，悲观者在机会中看到灾祸。
78、有勇气并不表示恐惧不存在，而是敢面对恐惧、克服恐惧。
79、肯承认错误则错已改了一半。
80、明天是世上增值最快的一块土地，因它充满了希望。
81、老板只能给一个位置，不能给一个未来。舞台再大，人走茶凉。
82、意外和明天不知道哪个先来。没有危机是最大的危机，满足现状是最大的陷阱。
83、所见所闻改变一生，不知不觉断送一生。
84、生意，可以掌控努力与投资，却无法掌控结果。人生得意时找出路，失意时才有退路，宝马都有备胎，您的人生呢？
85、钟表，可以回到起点，却已不是昨天。
86、使人成熟的是经历，而不是岁月。
87、少一点预设的期待，那份对人的关怀便会更自在。
88、让未来过去，让过去过去。
89、互相尊重是第一种美德，而必要的距离又是任何一种尊重的前提。
90、流云在天边，行囊在眼前，有一条通往太阳的路无边又无沿。
91、人永远不知道谁哪次不经意的跟你说了再见之后就真的再也不见了。
92、爱，就大声说出来，因为你永远都不会知道，明天和意外，哪个会先来！
93、每个人出生的时候都是原创，可悲的是很多人渐渐都成了盗版。
94、当大部分人都在关注你飞的高不高时，只有少部分人关心你飞的累不累，这就是友情。
95、忙碌是一种幸福，让我们没时间体会痛苦；奔波是一种快乐，让我们真实地感受生活；疲惫是一种享受，让我们无暇空虚。
96、叹气是浪费时间的事情，哭泣是浪费力气的行径。
97、不是人人都能活的低调，可以低调的基础是随时都能高调。
98、就算不快乐也不要皱眉，因为你永远不知道谁会爱上你的笑容。
99、绝口不提不是因为忘记，而是因为铭记。
100、人生的冷暖取决于心灵的温度。
1、你可以用爱得到全世界，你也可以用恨失去全世界。
2、人的价值，在遭受诱惑的一瞬间被决定。
3、年轻是我们唯一拥有权利去编织梦想的时光。
4、青春一经“典当”，永不再赎。
5、没有了爱的语言，所有的文字都是乏味的。
6、真正的爱，应该超越生命的长度、心灵的宽度、灵魂的深度。
7、人一旦觉悟，就会放弃追寻身外之物，而开始追寻内心世界的真正财富。
8、只要有信心，人永远不会挫败。
9、你的选择是做或不做，做不一定会成功，但不做就永远不会有机会。
10、如你想要拥有完美无暇的友谊，可能一辈子找不到朋友。
11、不如意的时候不要尽往悲伤里钻，想想有笑声的日子吧！
12、把自己当傻瓜，不懂就问，你会学的更多。
13、要纠正别人之前，先反省自己有没有犯错。
14、因害怕失败而不敢放手一搏，永远不会成功。
15、要克服生活的焦虑和沮丧，得先学会做自己的主人。
16、你不能左右天气，但你能转变你的心情。
17、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。
18、不论你在什么时候结束，重要的是结束之后就不要悔恨。
19、人若软弱就是自己最大的敌人；人若勇敢就是自己最好的朋友。
20、“不可能”只存在于蠢人的字典里。
21、孤单寂寞与被遗弃感是最可怕的贫穷。
22、对不起是一种真诚，没关系是一种风度。如果你付出了真诚，却得不到风度，那只能说明对方的无知与粗俗！
23、如果你知道去哪﹐全世界都会为你让路。
24、我喜欢你，很久了，等你，也很久了，现在，我要离开，比很久很久还要久。
25、你想要做一个别人愿意和你交流也可以和你交流，最关键是的你要有一个敞亮的心怀。
26、是英雄表现出来，是人才体现出来，是蠢才显现出来。
27、事常与人违，事总在人为。
28、患得患失的人，不会有开阔的心胸，不会有坦然的心境，也不会有真正的勇敢。
29、一个人内心有所约制，就会在行为上减少过失。
30、能够反省自己的错误并且勇于改正，就是儒者所倡导的真正的勇敢。
31、世界上最远的距离不是树与树的距离，而是同根生长的树枝，却无法在风中相依。
32、苹果最光辉的一刻就是砸在牛顿头上！
33、抱最大的希望，为最大的努力，做最坏的打算。
34、家！甜蜜的家！！天下最美好的莫过于家！
35、人有三种：要人、名人、好人。做个要人、名人，在某种意义上讲并不是很难，而要想做个好人就不那么容易了。只有心底善良坦诚的人才能成为好人。
36、人生就象一个球，无论如何滚来滚去，总有在一个点上停止的时候。
37、如果人生是一段旅途，快乐与悲伤就是那两条长长的铁轨，在我身后紧紧跟随。
38、人不要等明天，因为没有人知道自己有没有明天。
39、心中有所牵挂，生命才会坚强。
40、在你发怒的时候，要紧闭你的嘴，免得增加你的怒气。——苏格拉底
41、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。
42、生活中若没有朋友，就像生活中没有阳光一样。
43、明天的希望会让我们忘了今天的痛苦。
44、生活若剥去了理想、梦想、幻想，那生命便只是一堆空架子。
45、发光并非太阳的专利，你也可以发光，真的。
46、愚者用肉体监视心灵，智者用心灵监视肉体。
47、获致幸福的不二法门是珍视你所拥有的、遗忘你所没有的。
48、贪婪是最真实的贫穷，满足是最真实的财富。
49、你永远看不到我最寂寞的时候，因为在看不到你的时候就是我最寂寞的时候。
50、铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭，而是一辈子到哪儿都有饭吃。
51、游手好闲会使人心智生锈。
52、每一件事都要用多方面的角度来看它。
53、有理想在的地方，地狱就是天堂。
54、有希望在的地方，痛苦也成欢乐。
55、所有的失败，与失去自己的失败比起来，更是微不足道。
56、上帝从不埋怨人们的愚昧，人们却埋怨上帝的不公。
57、美好的生命应该充满期待、惊喜和感激。
58、世上最累人的事，莫过于虚伪的过日子。
59、觉得自己做的到和做不到，其实只在一念之间。
60、第一个青春是上帝给的；第二个的青春是靠自己努力的。
61、少一点预设的期待，那份对人的关怀会更自在。
62、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。
63、人只要不失去方向，就不会失去自己。
64、如果你曾歌颂黎明，那么也请你拥抱黑夜。
65、问候不一定要慎重其事，但一定要真诚感人。
66、低头要有勇气，抬头要有底气。
67、未经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香。
68、当你能飞的时候就不要放弃飞。
69、当你能梦的时候就不要放弃梦。
70、生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。
71、天才是百分之一的灵感加上百分之九十九的努力。
72、人总是珍惜未得到的，而遗忘了所拥有的。
73、快乐要懂得分享，才能加倍的快乐。
74、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。
75、一个今天胜过两个明天。
76、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。
77、乐观者在灾祸中看到机会，悲观者在机会中看到灾祸。
78、有勇气并不表示恐惧不存在，而是敢面对恐惧、克服恐惧。
79、肯承认错误则错已改了一半。
80、明天是世上增值最快的一块土地，因它充满了希望。
81、老板只能给一个位置，不能给一个未来。舞台再大，人走茶凉。
82、意外和明天不知道哪个先来。没有危机是最大的危机，满足现状是最大的陷阱。
83、所见所闻改变一生，不知不觉断送一生。
84、生意，可以掌控努力与投资，却无法掌控结果。人生得意时找出路，失意时才有退路，宝马都有备胎，您的人生呢？
85、钟表，可以回到起点，却已不是昨天。
86、使人成熟的是经历，而不是岁月。
87、少一点预设的期待，那份对人的关怀便会更自在。
88、让未来过去，让过去过去。
89、互相尊重是第一种美德，而必要的距离又是任何一种尊重的前提。
90、流云在天边，行囊在眼前，有一条通往太阳的路无边又无沿。
91、人永远不知道谁哪次不经意的跟你说了再见之后就真的再也不见了。
92、爱，就大声说出来，因为你永远都不会知道，明天和意外，哪个会先来！
93、每个人出生的时候都是原创，可悲的是很多人渐渐都成了盗版。
94、当大部分人都在关注你飞的高不高时，只有少部分人关心你飞的累不累，这就是友情。
95、忙碌是一种幸福，让我们没时间体会痛苦；奔波是一种快乐，让我们真实地感受生活；疲惫是一种享受，让我们无暇空虚。
96、叹气是浪费时间的事情，哭泣是浪费力气的行径。
97、不是人人都能活的低调，可以低调的基础是随时都能高调。
98、就算不快乐也不要皱眉，因为你永远不知道谁会爱上你的笑容。
99、绝口不提不是因为忘记，而是因为铭记。
100、人生的冷暖取决于心灵的温度。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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