毛坯房和精装房的验收有什么不同的流程！#楼市杂谈# #房产那些事#
一、毛坯房验房
验房别着急，要记得先验明竣工备案证真伪，查看《竣工验收备案表》。
1、强弱电检查
1）检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数；
2）检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，高度是否合理，预留空开位数是否齐全；
3）检查室内照明、插座是否通电，接线是否正确；
4）检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致。
2、排水系统检查
1）检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象，记录水表读数；
2）测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况；
3）检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏；
4）检查给水点的数量是否满足合同附件的要求；
5）检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整、畅通；
6）检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置。
3、地面检查
1）检查平整度、水平度；
2）检查地面是否存在大面积空鼓现象；
3）检查有无明显裂纹、起砂现象。
4、厨房检查
1）检查门洞尺寸、通风开口面积是否符合规范要求；
2）检查燃气管道，燃气表是否到户，安装到位；
3）检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；
4）检查烟道孔、止回阀是否齐全、烟道表面有无裂纹；
5）检查管道周围有无渗水、漏水现象；
6）检查天棚、地面质量。
5、卫生间检查
1）检查门洞尺寸、等电位联结端子箱是否符合规范要求；
2）检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；
3）检查是否预留排气通道，开孔、止回阀是否齐全；
4）检查排气道表面有无裂纹；
5）检查卫生间墙面是否有空鼓和开裂现象；
6、检查卫生间地面渗漏情况
需要自己和楼上楼下邻居商量做闭水测试，48小时后查看是否存在漏水现象。
二、精装房验房
精装房除了以上毛坯房所验的一些基本项目之外，还需要对装修的部分进行着重检查，验收步骤也繁琐一些，需要注意各方面细节。
1、准备资料
1）《住宅质量保证书》；
2）《竣工验收备案表》；
3）《面积实测表》；
4）《管线分布竣工图》（水、强电、弱电、结构）。
2、校对合同
1）确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同；
2）房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（一般允许误差为3％）。
3、检查入户门
1）检查入户门品牌规格是否与合同附件约定一致，约定防盗门应达到防盗门国家标准；
2）检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等现象、安装是否垂直；
3）检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响，关闭是否严密；
4）锁舌使用功能是否正常；
5）门窗五金配件是否齐全；
6）检查锁具、执手安装是否牢固、执手是否撞墙；
4、房屋质量
1）查看房屋地面和房顶有无裂缝
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
2）检查房屋有无倾斜
虽然房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能发现问题。
5、检查墙面
1）用水平仪测试墙面、地面，检查墙面是否平整；
2）观察是否有划痕裂纹，墙面是否有空鼓。
6、检查地面
1）有无明显的缝隙和不平整；
2）地板与踢脚板结合部是否密合；
3）在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听有无吱咯吱咯的响声。
7、检查水电煤
1）水路
主要是观察水龙头出水是否正常，下水道、地漏是否通畅。
2）电路
由于深层线路通常都在墙体内部，所以电路检查一般用开灯关灯试插座来解决。
3）管道煤气
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看装置是否灵敏；报警声光提示的同时会关闭进气电磁阀，如果不能，要及时修复。
8、检查给排水情况
1）看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现；
2）可以把洗菜池、面盆，浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
9、检查门窗
1）检查窗台高度（护栏安装）；
2）检查窗户表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等现象；
3）外窗框边是否有水渍（建议下大雨后检查）；
4）门窗启闭、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条等。
10、污染检查
精装房已经配置了一些毛坯房所没有的东西，而且空气中会有一些不同的味道。而并不是每一种空气污染物都会散发出刺鼻气味，所以要对空气质量进行准确判断，还要依靠专业检测机构进行检测。
11、核对品牌、数量
建议业主们先不必急于验收施工项目的工程质量，而是首先检查一下各个设备的品牌和数量问题。
一、毛坯房验房
验房别着急，要记得先验明竣工备案证真伪，查看《竣工验收备案表》。
1、强弱电检查
1）检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数；
2）检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，高度是否合理，预留空开位数是否齐全；
3）检查室内照明、插座是否通电，接线是否正确；
4）检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致。
2、排水系统检查
1）检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象，记录水表读数；
2）测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况；
3）检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏；
4）检查给水点的数量是否满足合同附件的要求；
5）检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整、畅通；
6）检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置。
3、地面检查
1）检查平整度、水平度；
2）检查地面是否存在大面积空鼓现象；
3）检查有无明显裂纹、起砂现象。
4、厨房检查
1）检查门洞尺寸、通风开口面积是否符合规范要求；
2）检查燃气管道，燃气表是否到户，安装到位；
3）检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；
4）检查烟道孔、止回阀是否齐全、烟道表面有无裂纹；
5）检查管道周围有无渗水、漏水现象；
6）检查天棚、地面质量。
5、卫生间检查
1）检查门洞尺寸、等电位联结端子箱是否符合规范要求；
2）检查排水管是否按规范要求安装阻火圈；
3）检查是否预留排气通道，开孔、止回阀是否齐全；
4）检查排气道表面有无裂纹；
5）检查卫生间墙面是否有空鼓和开裂现象；
6、检查卫生间地面渗漏情况
需要自己和楼上楼下邻居商量做闭水测试，48小时后查看是否存在漏水现象。
二、精装房验房
精装房除了以上毛坯房所验的一些基本项目之外，还需要对装修的部分进行着重检查，验收步骤也繁琐一些，需要注意各方面细节。
1、准备资料
1）《住宅质量保证书》；
2）《竣工验收备案表》；
3）《面积实测表》；
4）《管线分布竣工图》（水、强电、弱电、结构）。
2、校对合同
1）确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同；
2）房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（一般允许误差为3％）。
3、检查入户门
1）检查入户门品牌规格是否与合同附件约定一致，约定防盗门应达到防盗门国家标准；
2）检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等现象、安装是否垂直；
3）检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响，关闭是否严密；
4）锁舌使用功能是否正常；
5）门窗五金配件是否齐全；
6）检查锁具、执手安装是否牢固、执手是否撞墙；
4、房屋质量
1）查看房屋地面和房顶有无裂缝
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
2）检查房屋有无倾斜
虽然房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能发现问题。
5、检查墙面
1）用水平仪测试墙面、地面，检查墙面是否平整；
2）观察是否有划痕裂纹，墙面是否有空鼓。
6、检查地面
1）有无明显的缝隙和不平整；
2）地板与踢脚板结合部是否密合；
3）在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听有无吱咯吱咯的响声。
7、检查水电煤
1）水路
主要是观察水龙头出水是否正常，下水道、地漏是否通畅。
2）电路
由于深层线路通常都在墙体内部，所以电路检查一般用开灯关灯试插座来解决。
3）管道煤气
用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看装置是否灵敏；报警声光提示的同时会关闭进气电磁阀，如果不能，要及时修复。
8、检查给排水情况
1）看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现；
2）可以把洗菜池、面盆，浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
9、检查门窗
1）检查窗台高度（护栏安装）；
2）检查窗户表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等现象；
3）外窗框边是否有水渍（建议下大雨后检查）；
4）门窗启闭、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条等。
10、污染检查
精装房已经配置了一些毛坯房所没有的东西，而且空气中会有一些不同的味道。而并不是每一种空气污染物都会散发出刺鼻气味，所以要对空气质量进行准确判断，还要依靠专业检测机构进行检测。
11、核对品牌、数量
建议业主们先不必急于验收施工项目的工程质量，而是首先检查一下各个设备的品牌和数量问题。
#装修经验谈# 腻子粉经常出现的几个问题
1、起泡
现象：施工过程中产生气泡以及过一段时间后，腻子表面起泡。
产生原因：
1、基底过于粗糙，批荡速度过快;
2、一次施工腻子层过厚，大于2.0mm;
3、基层含水率过高，同时密度太大或太小。由于含有丰富的空隙，且腻子含水率高，因而不透气，空气被封闭在空隙空腔内，不容易消除。
4、施工一段时间后，才在表面出现的爆裂起泡，主要是搅拌不均匀造成的，浆体中含有来不及溶解的粉状颗粒，施工后，大量吸收水分，溶胀形成爆裂。
解决方法：
1、出现大面积起泡的腻子面，用铲刀直接压破小泡口，重新用合适的腻子施刮起泡的面层。
2、腻子一般在搅拌均匀后，静置10分钟左右后，然后用电动搅拌机再次搅拌后上墙。
3、施工第二道或者最后一道面层出现起泡现象，应在水印消除前用刮刀进行压泡破除处理，保证腻子面上不出现气泡。
4、特别粗糙的墙面，一般底料尽可能选择粗的腻子。
5、在墙体过分干燥或风大光照强烈的环境下，先尽可能用清水润湿墙面，待墙体无明水之后，进行腻子层的施刮。
2、脱粉
现象：施工完成及干透后，用手触摸有掉粉现象。
产生原因：
1、内墙腻子粉抛光时间掌握不好，表面已经干燥后再进行抛光处理就会脱粉;
2、外墙腻子粉，饰面时涂层比较薄，在夏天高温下，水分挥发很快，面层未能足够的水分进行水合反应，因而容易脱粉。
3、产品超过保质期，粘结力度大幅度下降。
4、产品储存不当，吸潮后粘结力大幅度下降。
5、基层吸水率高，导致腻子干燥速度很快，没有充足的水分进行水合反应。
解决方法：
1、内墙腻子面层抛光时要掌握适宜的抛光时间，抛光的最佳时期就是待腻子表面水印消失后，立即进行抛光。实践证明，饰面1~2m2就应该进行压平或抛光处理。
2、外墙腻子表面干燥后，要进行适度打磨，并进行充分的淋水保养，一般保养分为两次或两次以上进行，如果有必要，请用透明封闭底漆兑水(1：5)作为第二道淋水液，效果会更好。
3、产品一定要在保质期内使用，如果超过保质期，必须进行试刮，经检验合格后，再行施工;
4、产品一定要注意防水处理，应存在在阴凉干燥处，并且保证包封完好。
5、夏天或高温强风气候条件下，在施刮腻子前最好先用清水润湿墙面，墙面表面无明水后即可施刮腻子。
3、脱落
现象：指腻子与基层之间粘结强度差，直接从基层脱落。
产生原因：
1、旧墙面很光滑(如钢化腻子、聚氨酯等油性漆)，腻子粉与其表面粘结牢度差。
2、新墙面使用模板浇注，表面光滑而且含有大量的脱模剂(废机油或有机硅类)。
3、对于木质底材、金属底材等非砂浆底材(如三合板、五合板、刨花板、实木等)上直接施刮腻子，由于表面胀缩比不同，和该类产品吸水率较强，刚性的内墙腻子不能随之变形，一般在3个月后会造成脱落。
4、腻子超过保质期
解决方法：
1、 铲除脱落层，按下面的情况有针对地处理;
2、 对旧墙面进行打磨，增加表面粗糙度，然后，用界面剂(用坤胶兑成胶水或乳液界面剂处理);
3、 用除油清洗剂除掉表面的脱模剂或其他油脂成分，再行施刮腻子。
4、 采用双组分或专用的合板腻子进行施工。
5、 大理石、马赛克、瓷砖等外墙表面请选用外墙翻新腻子打底。
6、 在腻子保质期内使用。
5、脱层
现象：腻子两层之间或腻子和基底之间相互剥离。
产生原因：
1、基底含有大量的脱模剂(比如废机油、蜡乳液);
2、基底严重粉化，吸水量过大。
3、底层腻子粉化严重，面层腻子太硬，干燥太快也会造成脱落。
4、两层腻子之间施工间隔过长，一般15天以上，饰面层有时也会造成脱层。
5、施工后或施工当中腻子层被雨水或其它渗透水浸润，造成腻子有效成分流失，也会脱落。
6、两层腻子搭配不合理。
处理方法：
1、铲除脱落层，重新选择专用腻子批荡;
2、严重粉化的施工面，最好用10%封闭底漆稀释液进行封固，待干燥后，再进行相应的腻子层或其他施工
3、腻子尤其是内墙腻子，尽可能缩短两道腻子施工的间隔;
4、注意施工过程防护，在腻子施工过程中或施工后8小时之内，腻子最好不要被水浸润;
5、腻子选用时，最好咨询一坤公司经销商，他们会给您专业的指导。
6、开裂
现象：腻子施工一段时间后，表面开裂。
产生原因：
1、基层未彻底干透就施工，施工要求基层的含水率≤10%。
2、底层腻子未干透，就过面，表层先行干燥，而内层还在继续干燥过程中，造成层间干缩程度不一样，容易开裂。
3、基层处理时，补缝和补平材料未彻底干透，上面就施刮硬度较强的内墙腻子，容易造成开裂;
4、施工太厚，内部干燥较慢，表面干燥速度较快，也容易造成开裂。
解决方法：
1、已经开裂的腻子，需铲除，如果裂纹不太大，也可采用柔性腻子进行第一道施工，然后按规范的施工方式进行施工。
2、每道施工不宜太厚，两道施工时间间隔一定要大于4小时以上，前道腻子彻底干透后，才进行后道施刮。
7、变黄
现象：指腻子施工完成后，不久即局部或全部呈现黄色。
产生原因：
主要发生在室内旧墙面，旧墙腻子使用了大量的PVA胶水，胶水老化分解，产生不饱和酸，不饱和酸与腻子中钙离子反应，生成相应黄色的钙盐。
解决方法：
1、用环保胶水滚涂两遍，彻底干透后，再行施刮一坤牌环保水性内墙腻子;
2、用白色封闭底漆滚涂两道，彻底干透后，再批刮腻子。
3、全部采用膏状腻子施工，或用板材腻子施工。
1、起泡
现象：施工过程中产生气泡以及过一段时间后，腻子表面起泡。
产生原因：
1、基底过于粗糙，批荡速度过快;
2、一次施工腻子层过厚，大于2.0mm;
3、基层含水率过高，同时密度太大或太小。由于含有丰富的空隙，且腻子含水率高，因而不透气，空气被封闭在空隙空腔内，不容易消除。
4、施工一段时间后，才在表面出现的爆裂起泡，主要是搅拌不均匀造成的，浆体中含有来不及溶解的粉状颗粒，施工后，大量吸收水分，溶胀形成爆裂。
解决方法：
1、出现大面积起泡的腻子面，用铲刀直接压破小泡口，重新用合适的腻子施刮起泡的面层。
2、腻子一般在搅拌均匀后，静置10分钟左右后，然后用电动搅拌机再次搅拌后上墙。
3、施工第二道或者最后一道面层出现起泡现象，应在水印消除前用刮刀进行压泡破除处理，保证腻子面上不出现气泡。
4、特别粗糙的墙面，一般底料尽可能选择粗的腻子。
5、在墙体过分干燥或风大光照强烈的环境下，先尽可能用清水润湿墙面，待墙体无明水之后，进行腻子层的施刮。
2、脱粉
现象：施工完成及干透后，用手触摸有掉粉现象。
产生原因：
1、内墙腻子粉抛光时间掌握不好，表面已经干燥后再进行抛光处理就会脱粉;
2、外墙腻子粉，饰面时涂层比较薄，在夏天高温下，水分挥发很快，面层未能足够的水分进行水合反应，因而容易脱粉。
3、产品超过保质期，粘结力度大幅度下降。
4、产品储存不当，吸潮后粘结力大幅度下降。
5、基层吸水率高，导致腻子干燥速度很快，没有充足的水分进行水合反应。
解决方法：
1、内墙腻子面层抛光时要掌握适宜的抛光时间，抛光的最佳时期就是待腻子表面水印消失后，立即进行抛光。实践证明，饰面1~2m2就应该进行压平或抛光处理。
2、外墙腻子表面干燥后，要进行适度打磨，并进行充分的淋水保养，一般保养分为两次或两次以上进行，如果有必要，请用透明封闭底漆兑水(1：5)作为第二道淋水液，效果会更好。
3、产品一定要在保质期内使用，如果超过保质期，必须进行试刮，经检验合格后，再行施工;
4、产品一定要注意防水处理，应存在在阴凉干燥处，并且保证包封完好。
5、夏天或高温强风气候条件下，在施刮腻子前最好先用清水润湿墙面，墙面表面无明水后即可施刮腻子。
3、脱落
现象：指腻子与基层之间粘结强度差，直接从基层脱落。
产生原因：
1、旧墙面很光滑(如钢化腻子、聚氨酯等油性漆)，腻子粉与其表面粘结牢度差。
2、新墙面使用模板浇注，表面光滑而且含有大量的脱模剂(废机油或有机硅类)。
3、对于木质底材、金属底材等非砂浆底材(如三合板、五合板、刨花板、实木等)上直接施刮腻子，由于表面胀缩比不同，和该类产品吸水率较强，刚性的内墙腻子不能随之变形，一般在3个月后会造成脱落。
4、腻子超过保质期
解决方法：
1、 铲除脱落层，按下面的情况有针对地处理;
2、 对旧墙面进行打磨，增加表面粗糙度，然后，用界面剂(用坤胶兑成胶水或乳液界面剂处理);
3、 用除油清洗剂除掉表面的脱模剂或其他油脂成分，再行施刮腻子。
4、 采用双组分或专用的合板腻子进行施工。
5、 大理石、马赛克、瓷砖等外墙表面请选用外墙翻新腻子打底。
6、 在腻子保质期内使用。
5、脱层
现象：腻子两层之间或腻子和基底之间相互剥离。
产生原因：
1、基底含有大量的脱模剂(比如废机油、蜡乳液);
2、基底严重粉化，吸水量过大。
3、底层腻子粉化严重，面层腻子太硬，干燥太快也会造成脱落。
4、两层腻子之间施工间隔过长，一般15天以上，饰面层有时也会造成脱层。
5、施工后或施工当中腻子层被雨水或其它渗透水浸润，造成腻子有效成分流失，也会脱落。
6、两层腻子搭配不合理。
处理方法：
1、铲除脱落层，重新选择专用腻子批荡;
2、严重粉化的施工面，最好用10%封闭底漆稀释液进行封固，待干燥后，再进行相应的腻子层或其他施工
3、腻子尤其是内墙腻子，尽可能缩短两道腻子施工的间隔;
4、注意施工过程防护，在腻子施工过程中或施工后8小时之内，腻子最好不要被水浸润;
5、腻子选用时，最好咨询一坤公司经销商，他们会给您专业的指导。
6、开裂
现象：腻子施工一段时间后，表面开裂。
产生原因：
1、基层未彻底干透就施工，施工要求基层的含水率≤10%。
2、底层腻子未干透，就过面，表层先行干燥，而内层还在继续干燥过程中，造成层间干缩程度不一样，容易开裂。
3、基层处理时，补缝和补平材料未彻底干透，上面就施刮硬度较强的内墙腻子，容易造成开裂;
4、施工太厚，内部干燥较慢，表面干燥速度较快，也容易造成开裂。
解决方法：
1、已经开裂的腻子，需铲除，如果裂纹不太大，也可采用柔性腻子进行第一道施工，然后按规范的施工方式进行施工。
2、每道施工不宜太厚，两道施工时间间隔一定要大于4小时以上，前道腻子彻底干透后，才进行后道施刮。
7、变黄
现象：指腻子施工完成后，不久即局部或全部呈现黄色。
产生原因：
主要发生在室内旧墙面，旧墙腻子使用了大量的PVA胶水，胶水老化分解，产生不饱和酸，不饱和酸与腻子中钙离子反应，生成相应黄色的钙盐。
解决方法：
1、用环保胶水滚涂两遍，彻底干透后，再行施刮一坤牌环保水性内墙腻子;
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3、全部采用膏状腻子施工，或用板材腻子施工。
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