连平：“十四五”房地产市场如何有效配置资源
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长；马泓为植信投资研究院资深研究员；李晓晴为植信投资研究院研究员
主要观点：
1. 流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚，广东浙江江苏成为最有吸引力的省份；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
2. 人地错配扭曲热点城市房地产供求关系。土地供应是房地产市场供给的关键因素之一。从城市建设用地面积看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。但从住宅端来看当前土地资源配置的情况，全国大多数省市土地供应偏紧。人地错配问题的长期存在，扭曲了一线城市和部分二线城市房地产市场的供求关系，导致其房价持续上涨，长期处于高位。
3. 人资错配导致金融资源配置效率偏低。从住房金融资源配置有效性来看，住房需求旺盛东部沿海地区贷款价值比偏低，中部、西部和东北地区偏高，住房金融资源配置的有效性有待提高；从财政转移支付的有效来看，部分人口大规模流入城市的公共服务资源没有充分按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。
4. 为促使“人地资”等资源能更好地匹配，推动十四五时期新型城镇化平稳健康发展，在此提出八点政策建议：一是在进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒的同时，适当控制重点城市人口流入的节奏；二是有条件地适度提高大城市人口限制；三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住房用地；四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；五是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；六是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制；七是提供合理稳定的金融支持；八是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。
正文：
人口增长和流动是影响房地产市场需求的中长期决定性因素。随着经济不断发展，人口从农村向城市、从小城市向中心城市、从经济欠发达地区向发达地区集中是世界范围城市化发展的普遍规律，也是中国未来人口流动和城市化发展的长期趋势。人口聚集效应意味着带来新的人口红利，人口向少数地区集中会为流入地带来区域性的人口红利，催生流入地的住房需求增长。土地和金融则是决定房地产市场供给的关键因素。目前，我国大多数热点城市的土地供应和金融资源与人口流动并不相匹配。在新型城镇化背景下，为了更好地满足流动人口住房需求、提高城镇化的质量、缓解人口流失地区财政支出的压力，有必要提高土地和金融资源的配置效率，促进房地产市场健康发展。
一、新型城镇化下人口流动扩大住房需求
我国人口增速减缓，即将进入人口负增长时代。“七普”数据显示，2010-2020年我国人口平均年增长率为0.53%，比2000年—2010年减少0.04个百分点，比1990年—2000年下降0.54个百分点，这意味着虽然我国人口数仍在增长，但其增速已经处于下行通道，并且在不久的将来，我国人口将进入负增长时代。据预测，到2025年，我国人口将达到峰值14.2亿人，之后人口总数将逐年递减，且很难逆转。在人口总量即将减少的情况下，房地产市场将面临新的机遇和挑战。
流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。就业机会、收入水平以及公共设施建设的差异是导致人们从农村流向城市、从小城市流向大城市的主要原因。随着人口自然转变的完成，人口自然增长对城市人口数量的影响越来越小，而流动人口迁入将成为城市人口不断增长的重要动力。通常，可以用一个地区流动人口增长量占常住人口增长量的比值，来测量流动人口对城市地区人口增长的贡献度。数据显示，1982年—1990年，我国流动人口对城镇人口增长的贡献度为15.38%，意味着在这个阶段，城镇人口增加主要依靠自身的人口增长；1990年—2000年，我国流动人口的贡献度为38.26%；进入21世纪后，出生人口规模大幅缩减，人口自然增长率持续下降，城镇人口增加越来越依赖流动人口迁入。2000-2010年和2010—2020年期间，流动人口贡献率分别为53.33%和61.44%，流动人口已越来越成为推动城镇人口增长的主要推手。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率将达到75%-80%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据国家卫健委2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
详情链接：https://t.cn/A6MDvI4R
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长；马泓为植信投资研究院资深研究员；李晓晴为植信投资研究院研究员
主要观点：
1. 流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚，广东浙江江苏成为最有吸引力的省份；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
2. 人地错配扭曲热点城市房地产供求关系。土地供应是房地产市场供给的关键因素之一。从城市建设用地面积看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。但从住宅端来看当前土地资源配置的情况，全国大多数省市土地供应偏紧。人地错配问题的长期存在，扭曲了一线城市和部分二线城市房地产市场的供求关系，导致其房价持续上涨，长期处于高位。
3. 人资错配导致金融资源配置效率偏低。从住房金融资源配置有效性来看，住房需求旺盛东部沿海地区贷款价值比偏低，中部、西部和东北地区偏高，住房金融资源配置的有效性有待提高；从财政转移支付的有效来看，部分人口大规模流入城市的公共服务资源没有充分按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。
4. 为促使“人地资”等资源能更好地匹配，推动十四五时期新型城镇化平稳健康发展，在此提出八点政策建议：一是在进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒的同时，适当控制重点城市人口流入的节奏；二是有条件地适度提高大城市人口限制；三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住房用地；四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；五是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；六是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制；七是提供合理稳定的金融支持；八是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。
正文：
人口增长和流动是影响房地产市场需求的中长期决定性因素。随着经济不断发展，人口从农村向城市、从小城市向中心城市、从经济欠发达地区向发达地区集中是世界范围城市化发展的普遍规律，也是中国未来人口流动和城市化发展的长期趋势。人口聚集效应意味着带来新的人口红利，人口向少数地区集中会为流入地带来区域性的人口红利，催生流入地的住房需求增长。土地和金融则是决定房地产市场供给的关键因素。目前，我国大多数热点城市的土地供应和金融资源与人口流动并不相匹配。在新型城镇化背景下，为了更好地满足流动人口住房需求、提高城镇化的质量、缓解人口流失地区财政支出的压力，有必要提高土地和金融资源的配置效率，促进房地产市场健康发展。
一、新型城镇化下人口流动扩大住房需求
我国人口增速减缓，即将进入人口负增长时代。“七普”数据显示，2010-2020年我国人口平均年增长率为0.53%，比2000年—2010年减少0.04个百分点，比1990年—2000年下降0.54个百分点，这意味着虽然我国人口数仍在增长，但其增速已经处于下行通道，并且在不久的将来，我国人口将进入负增长时代。据预测，到2025年，我国人口将达到峰值14.2亿人，之后人口总数将逐年递减，且很难逆转。在人口总量即将减少的情况下，房地产市场将面临新的机遇和挑战。
流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。就业机会、收入水平以及公共设施建设的差异是导致人们从农村流向城市、从小城市流向大城市的主要原因。随着人口自然转变的完成，人口自然增长对城市人口数量的影响越来越小，而流动人口迁入将成为城市人口不断增长的重要动力。通常，可以用一个地区流动人口增长量占常住人口增长量的比值，来测量流动人口对城市地区人口增长的贡献度。数据显示，1982年—1990年，我国流动人口对城镇人口增长的贡献度为15.38%，意味着在这个阶段，城镇人口增加主要依靠自身的人口增长；1990年—2000年，我国流动人口的贡献度为38.26%；进入21世纪后，出生人口规模大幅缩减，人口自然增长率持续下降，城镇人口增加越来越依赖流动人口迁入。2000-2010年和2010—2020年期间，流动人口贡献率分别为53.33%和61.44%，流动人口已越来越成为推动城镇人口增长的主要推手。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率将达到75%-80%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据国家卫健委2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
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养林先生，本名王林。中国美术家协会会员，国家一级美术师，资深媒体人，著名禅画家。历任中国漫画第一刊《漫画月刊》社长兼总编辑，光明日报出版社副社长兼副总编辑，现为光明日报高级编辑，中国民族艺术研究院院长，清华大学美术学院王林文人画高研班导师，联合国世界和平文化大使等职。
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都在言必称年轻车主，只有这家车企从年轻视角造车[2021]
在国内第一个打出“造年轻人喜爱的智能互联汽车”口号的，叫做凯翼汽车。“年轻人”和“智能互联”两个词，在凯翼成立的2014年第一次被结合到了一起。后来，他们成了所有车企高管“言必称”的关键词。
因为诸多原因，凯翼在初期一炮打响后逐渐沉寂，然后历经股份转让、总部西迁，现已成为西南大省四川的唯一自有车企。如今，被唤醒后蛰伏、重启的凯翼，正在焕发新的生命力。10月18日，凯翼首款运动家轿轩度全国上市，有着比捷达更高的级别和更加潮流的设计，6.78-9.39万元的售价格外亲民。
2015年后涌现的“造车新势力”已经基本排定座次，活下来的新势力仅个位数，再难重现当初的热闹，可见汽车行业的艰难。
恰逢疫情，芯片断供，黑天鹅、灰犀牛事件不断呈现。在这个时刻“唤醒”一个有着燃油和新能源双资质的整车品牌，难度有多大？《高动能》就相关问题采访了凯翼汽车销售有限公司副总经理陈剑先生。
Q：中级家轿市场竞争激烈，轩度如何突破轿车市场的现有格局？
A：不可否认，家轿市场一直竞争激励，可以说是白日化。尽管中国品牌在家轿市场还未形成较为强大的集团效应，但也并不妨碍星星之火能够占有一席之地，尤其是在自己的细分市场中有良好的表现。当然，除了产品力本身优秀之外，更多的是做市场和人群的切片，需要更加精准到达和直达消费者心智。凯翼自成立以来坚持以客户需求为中心。凯翼轩度正是基于敢想、敢为的年轻一代进行研发与定位，全面满足年轻消费者多元化的需求，将罗威大师操刀的颜值、优秀操控的实力与非凡的舒适体验相结合，为心中燃烧着动力激情又崇尚务实本真的年轻人提供一个全新的选择。
Q：年轻消费者对品牌有没有炫耀的诉求？
A：当下的年轻人，乐于探索奇妙的世界，乐于通过自己的努力改变现状并有股乐天的冲劲，他们自信、自强，乐于彰显自我，更加追求精神价值的满足，当然这种彰显和追求并不是炫耀，准确来说更是一种自我的表达。对于他们来说，产品或者品牌更能成为彰显自己性格特征或者精神追求的一种价值标签，就拿汽车产品举例来说，汽车已经不再是单纯的出行代步工具，汽车更像是他们追求生活格调、释放自我个性的一个重要载体，一个亲密的出行伙伴，所以品牌也不再是年轻消费者炫耀的标签。
Q：在未来的发展中，凯翼如何进一步将年轻化体现在产品、营销、服务等方面？
A:经过多轮的讨论，凯翼更加的明晰各阶段、各维度的发展目标，并付诸实施中。凯翼汽车坚持年轻化，要打造性能出众、设计出位、科技出彩、体验出色的品牌，一个让年轻人兴奋的汽车品牌，同时麾下的产品也通过不断的迭代优化，让年轻人惊喜。
在营销层面，首先进行了组织机构重组，关键点是注重两端的变革，一端是客户、一端是经销商。尤其客户维度，更加的是了解客户、经营客户，和年轻客户一起共创品牌和产品，同时建立生态圈层，特别是从产品贩卖到客户经营的转变，更加的适应市场和客户需求，并传递价值。营销动作层面，也是不断的增加和锐化客户的触点，和客户互动、交流，让体验式营销深入人心。
在服务层面，继续加强渠道下沉和覆盖，整合社会化资源，以专业的售后服务体系、资深的技术人员，多重保障措施，为年轻用户提供专业周到的关怀，让消费者畅心享受用车生活。
Q：汽车市场成熟后，新建渠道是不是比较难了？
A：传统的渠道发展评判看两维度，一个是广度、一个是深度。广度看的是数量和覆盖，包括一网二网三网；深度看的是下沉和渠道质量。就凯翼来说，我们独有的 “一城一代”模式，更多的是解决厂商的关系和区域多家不良竞争的问题。一方面凯翼划分市场区间，厂商一起做大做强，稳进中做扎实，不一定求多，但注重覆盖和渠道质量，同时我们要求和鼓励经销商不断的发展二网和三网，向三四线再往下的区域做延伸，同时厂家通过帮扶、驻店辅导、外派店总等支持，提升经销商的单店运营能力，逐步形成一个精干、精准、扁平高效的网络渠道，目的是给客户更好的体验。当然，新兴的渠道和营销模式也在快速搭建，这是基于线上线下的打通，通过APP等手段直达客户。
Q：下沉市场的增长潜力如何？
A：下沉市场的潜力很大，因为大城市的容量有限，越来越多的年轻人选择回老家生活和创业，所以在小城、城镇奋斗的年轻人也会逐渐增多。人口红利还是有，并且随着经济水平的增长，下沉市场的消费能力也在不断的提升，所以下沉市场的潜力和购买力都不容小觑。
Q：今年网络建设目标是多少，上半年的完成情况如何？
A：截至目前凯翼一级网络235家。除了正常开网之外，我们将重点放在稳固网络质量上，提升单店的销能、运营能力，并通过二网红细胞计划、星火燎原计划及50余名外派店总等方式，去帮扶经销商做一些销售能力的提升。
Q：近期的其它产品规划和布局是什么样的？
A：今年陆续上市的有炫界Pro、炫界Pro EV和轩度。凯翼已完成未来5年里的产品布局，包括燃油车和新能源。同时海外市场也是同步发展，已在和全球40余个国家展开充分接触，并已于三季度开展出口业务。
Q：出口也有动作？
A：是的，已出口马达加斯加等国家。2021年先以整车形式锚定重点销量国家、打造靶心市场，2022年开始以SKD/CKD进入重点市场。
从陈剑先生务实的回答中，可以看到凯翼所描绘的清晰前景并不遥远。
市场下沉，满足亿级年轻消费者的自我认同；产品全面铺开，油车和电车都要硬；出口通道开启，连接更大的市场。这三个通道都是现实可预期的，凯翼DNA里务实、理性的基因最先被唤醒了。
从讲故事的层面，整个社会都喜欢谈论蔚小理们的财富故事，毕竟发财就是一种最直接的成功。但从企业长远发展的层面看，凯翼从奇瑞体系得到的技术和管理背书，必将有一次爆发式的呈现。故事容易讲，但是造车所需要的方方面面资源，需要扎实地去构建。
中国是一个层次丰富的消费市场，各个品牌都能找到自己的空间。小米汽车还在从0到1，凯翼已经站在巨人的肩膀上，一定可以更早看到朝阳。
在国内第一个打出“造年轻人喜爱的智能互联汽车”口号的，叫做凯翼汽车。“年轻人”和“智能互联”两个词，在凯翼成立的2014年第一次被结合到了一起。后来，他们成了所有车企高管“言必称”的关键词。
因为诸多原因，凯翼在初期一炮打响后逐渐沉寂，然后历经股份转让、总部西迁，现已成为西南大省四川的唯一自有车企。如今，被唤醒后蛰伏、重启的凯翼，正在焕发新的生命力。10月18日，凯翼首款运动家轿轩度全国上市，有着比捷达更高的级别和更加潮流的设计，6.78-9.39万元的售价格外亲民。
2015年后涌现的“造车新势力”已经基本排定座次，活下来的新势力仅个位数，再难重现当初的热闹，可见汽车行业的艰难。
恰逢疫情，芯片断供，黑天鹅、灰犀牛事件不断呈现。在这个时刻“唤醒”一个有着燃油和新能源双资质的整车品牌，难度有多大？《高动能》就相关问题采访了凯翼汽车销售有限公司副总经理陈剑先生。
Q：中级家轿市场竞争激烈，轩度如何突破轿车市场的现有格局？
A：不可否认，家轿市场一直竞争激励，可以说是白日化。尽管中国品牌在家轿市场还未形成较为强大的集团效应，但也并不妨碍星星之火能够占有一席之地，尤其是在自己的细分市场中有良好的表现。当然，除了产品力本身优秀之外，更多的是做市场和人群的切片，需要更加精准到达和直达消费者心智。凯翼自成立以来坚持以客户需求为中心。凯翼轩度正是基于敢想、敢为的年轻一代进行研发与定位，全面满足年轻消费者多元化的需求，将罗威大师操刀的颜值、优秀操控的实力与非凡的舒适体验相结合，为心中燃烧着动力激情又崇尚务实本真的年轻人提供一个全新的选择。
Q：年轻消费者对品牌有没有炫耀的诉求？
A：当下的年轻人，乐于探索奇妙的世界，乐于通过自己的努力改变现状并有股乐天的冲劲，他们自信、自强，乐于彰显自我，更加追求精神价值的满足，当然这种彰显和追求并不是炫耀，准确来说更是一种自我的表达。对于他们来说，产品或者品牌更能成为彰显自己性格特征或者精神追求的一种价值标签，就拿汽车产品举例来说，汽车已经不再是单纯的出行代步工具，汽车更像是他们追求生活格调、释放自我个性的一个重要载体，一个亲密的出行伙伴，所以品牌也不再是年轻消费者炫耀的标签。
Q：在未来的发展中，凯翼如何进一步将年轻化体现在产品、营销、服务等方面？
A:经过多轮的讨论，凯翼更加的明晰各阶段、各维度的发展目标，并付诸实施中。凯翼汽车坚持年轻化，要打造性能出众、设计出位、科技出彩、体验出色的品牌，一个让年轻人兴奋的汽车品牌，同时麾下的产品也通过不断的迭代优化，让年轻人惊喜。
在营销层面，首先进行了组织机构重组，关键点是注重两端的变革，一端是客户、一端是经销商。尤其客户维度，更加的是了解客户、经营客户，和年轻客户一起共创品牌和产品，同时建立生态圈层，特别是从产品贩卖到客户经营的转变，更加的适应市场和客户需求，并传递价值。营销动作层面，也是不断的增加和锐化客户的触点，和客户互动、交流，让体验式营销深入人心。
在服务层面，继续加强渠道下沉和覆盖，整合社会化资源，以专业的售后服务体系、资深的技术人员，多重保障措施，为年轻用户提供专业周到的关怀，让消费者畅心享受用车生活。
Q：汽车市场成熟后，新建渠道是不是比较难了？
A：传统的渠道发展评判看两维度，一个是广度、一个是深度。广度看的是数量和覆盖，包括一网二网三网；深度看的是下沉和渠道质量。就凯翼来说，我们独有的 “一城一代”模式，更多的是解决厂商的关系和区域多家不良竞争的问题。一方面凯翼划分市场区间，厂商一起做大做强，稳进中做扎实，不一定求多，但注重覆盖和渠道质量，同时我们要求和鼓励经销商不断的发展二网和三网，向三四线再往下的区域做延伸，同时厂家通过帮扶、驻店辅导、外派店总等支持，提升经销商的单店运营能力，逐步形成一个精干、精准、扁平高效的网络渠道，目的是给客户更好的体验。当然，新兴的渠道和营销模式也在快速搭建，这是基于线上线下的打通，通过APP等手段直达客户。
Q：下沉市场的增长潜力如何？
A：下沉市场的潜力很大，因为大城市的容量有限，越来越多的年轻人选择回老家生活和创业，所以在小城、城镇奋斗的年轻人也会逐渐增多。人口红利还是有，并且随着经济水平的增长，下沉市场的消费能力也在不断的提升，所以下沉市场的潜力和购买力都不容小觑。
Q：今年网络建设目标是多少，上半年的完成情况如何？
A：截至目前凯翼一级网络235家。除了正常开网之外，我们将重点放在稳固网络质量上，提升单店的销能、运营能力，并通过二网红细胞计划、星火燎原计划及50余名外派店总等方式，去帮扶经销商做一些销售能力的提升。
Q：近期的其它产品规划和布局是什么样的？
A：今年陆续上市的有炫界Pro、炫界Pro EV和轩度。凯翼已完成未来5年里的产品布局，包括燃油车和新能源。同时海外市场也是同步发展，已在和全球40余个国家展开充分接触，并已于三季度开展出口业务。
Q：出口也有动作？
A：是的，已出口马达加斯加等国家。2021年先以整车形式锚定重点销量国家、打造靶心市场，2022年开始以SKD/CKD进入重点市场。
从陈剑先生务实的回答中，可以看到凯翼所描绘的清晰前景并不遥远。
市场下沉，满足亿级年轻消费者的自我认同；产品全面铺开，油车和电车都要硬；出口通道开启，连接更大的市场。这三个通道都是现实可预期的，凯翼DNA里务实、理性的基因最先被唤醒了。
从讲故事的层面，整个社会都喜欢谈论蔚小理们的财富故事，毕竟发财就是一种最直接的成功。但从企业长远发展的层面看，凯翼从奇瑞体系得到的技术和管理背书，必将有一次爆发式的呈现。故事容易讲，但是造车所需要的方方面面资源，需要扎实地去构建。
中国是一个层次丰富的消费市场，各个品牌都能找到自己的空间。小米汽车还在从0到1，凯翼已经站在巨人的肩膀上，一定可以更早看到朝阳。
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