每一扇门的背后，都藏着一个奥秘。对于每天进出的门，我们的关注实在是太少。
今天去重庆调研一家门业公司，才意识到每天进出的门，居然有如此多的门道。千变万化的门，大概就是两种：要么就是替你看守财富的防盗门，这种入户门一般都是钢门；要么就是室内私密的房间木门。
出乎意料的是，入户门和室内门，差异性太大，简直就是两个行当。中国木门是一个不到20年的新行当，伴随着城镇化和房地产而蓬勃发展起来的，成立时间能超过20年的公司不到10%。木门相对简单，小作坊也能起步，这是国内有上万家木门企业的原因。防盗门则要复杂很多，需要大型装备。豪华一点的自动化设备，像意大利萨瓦尼尼的钣金机床，动辄几千万元，可不是一般小厂可以投资得起的。
二者工艺和供应链，很少有一致的地方。如果说防盗门和室内门，就是红薯和马铃薯的区别，似乎也不能说错得太离谱。国内很少有横跨两个不同门类的。重庆美心，就是这样比较稀少见的两栖明星。无论在木门，还是在钢制门，都算是业内靠前的品牌。这其实很不容易。
穿过工厂外等着拉货的大货车，一进大门就像是进了一家欧洲城堡。到处都是不高不矮的树，像是进入桃花岛。两边的雕塑都是充满活力的排球女将，正准备掷出手中的球。奇怪的是，这些女将都是一个姿势、一个模样。而灰色建筑基调所传递的厚重，与活力四射的白色女将形成了鲜明的对比。远处的楼层高处，有一排排绿树，也是一个绿色工厂。果然是工厂天然派。
一进门，就是一个大展厅，像是建材展厅的展区。各色风格，各色品牌，讲述着不同的家庭故事。而在楼下，则是轰隆隆的机器工厂。那条价值几千万元的昂贵设备，就在这里裁剪各种钢板。这种“楼上市展厅、楼下是工厂”的布局，使得工厂工人有机会看到自己努力打磨产品所呈现的样子，对于现场的匠心精神的培养，会非常有帮助。车间现场的自动化水平，已经很高。正门和背门像是两条平行河流，在加工流水线上蜿蜒而下，机器有条不紊地在打孔、涂胶、装芯，几乎没有人手。这里充分享受着自动化带来的红利。在产线的尽头，两条板像嘉陵江和长江一样，自然汇合。只有在门框和最后的质检，才呈现出人力密集的姿态。自动化已经造就了领头羊的竞争力，但它所能带来的提升空间，终究是有限。门企未来的竞争力，已经无法以自动化设备来支撑。
年轻、野蛮、零散的门业发展史，造就了一个信息化非常不充分的领域。在这个行当里，上马ERP往往是一件很有面子的事情。今年刚上市的王力防盗门业，就以上马了SAP的ERP而为荣。而很多企业，干脆就用excel表格进行排产和物资调度。
另外的挑战是，现在用户口味越来越刁钻，个性化门的定制越来越多。由于几乎每一扇门都会有变化，各种材料各种工艺的分散性，对于成本管理者非常苦恼。用户下单的时候，无法快速预测制造的成本；而成品门都拉出工厂了，东家还不知道如何分解成本。只有总账，没有分账。一扇门赚钱多少，很容易是一笔糊涂账。
野蛮成长的二十年，造成了门业产业的高度分散。龙头企业虽然有品牌效应，却很难体现在市场份额上。但是集中度不值一提的现象，正在散去。随着房地产引领产业发展的大势已去，个性化定制又迎头而来，门业正在进行残酷地洗牌。木门佼佼者如美心、TATA、梦天，钢门领头羊如盼盼、霍曼、美心等都在摩拳擦掌，利用规模优势扩大市场；而跨界者则虎视眈眈，既有兔宝宝、美凯龙这种从装修从大卖场杀进来的狠角色，也有做橱柜出身的如欧派、索菲亚等横向挤进门里来。
中国门业，正在迎来绞杀时刻。
就传统竞争力而言，美心是稳扎稳打的。从规模化来看，美心旗下有7个品牌，各自独立打市场。无论是钢制门还是木质门，双线作战，都有精心布局的制造体系；就企业文化来看，也花费了很下的功夫，到处都是文字化的暗示。厕所有一张漫画，一位下属满头大汗地说，领导您亲自来了；领导说，这事就不必麻烦你啦[笑cry]。貌似杜绝马屁精的存在。而在会议室门口有句话让我进门时犹豫了半天：“能不开的会不开，实必开的会群里开”。我这千里迢迢跑到重庆这里来调研，貌似冒犯呀。
而关于未来的新型竞争力，对于一个门企而言，又是什么？
就技术赋能的趋势而言，可以说门业领域的“自动化红利出尽，信息化方兴正艾，数字化刚刚上路”。而在自动化时代已经抢占先机的美心，已经意识到了这一点，当前正在大力推动信息化系统的连通。同时与国内3D设计软件商领头羊——华天正在形成非常紧密的战略合作，积极落实数字化业务驱动，围绕3D设计工具带来的数据源头，从激活门店的订单配置开始，一直连通到车间制造，最后延伸到工程安装。董事长的目标是“货车到门口了，门才开始生产”。只有通过数字化打通全链条，恐怕才能实现这一点。
这个挑战是巨大的。信息化是要从领导兜里掏钱，不容易；数字化多了一个心思，还要从用户兜里掏走更多的钱，更加不容易。而美心对于数字化的悟性，让人感觉到了传统产业数字化升级的内在动力，那是小孩子长牙齿时候的牙根里的力量：痒痒地，鼓鼓地。
随着门业的洗牌在即，找到未来竞争力就是新一轮的深挖壕沟。数字化护城河无疑是一条分水岭。#数字化转型# https://t.cn/z8sZlM9
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出乎意料的是，入户门和室内门，差异性太大，简直就是两个行当。中国木门是一个不到20年的新行当，伴随着城镇化和房地产而蓬勃发展起来的，成立时间能超过20年的公司不到10%。木门相对简单，小作坊也能起步，这是国内有上万家木门企业的原因。防盗门则要复杂很多，需要大型装备。豪华一点的自动化设备，像意大利萨瓦尼尼的钣金机床，动辄几千万元，可不是一般小厂可以投资得起的。
二者工艺和供应链，很少有一致的地方。如果说防盗门和室内门，就是红薯和马铃薯的区别，似乎也不能说错得太离谱。国内很少有横跨两个不同门类的。重庆美心，就是这样比较稀少见的两栖明星。无论在木门，还是在钢制门，都算是业内靠前的品牌。这其实很不容易。
穿过工厂外等着拉货的大货车，一进大门就像是进了一家欧洲城堡。到处都是不高不矮的树，像是进入桃花岛。两边的雕塑都是充满活力的排球女将，正准备掷出手中的球。奇怪的是，这些女将都是一个姿势、一个模样。而灰色建筑基调所传递的厚重，与活力四射的白色女将形成了鲜明的对比。远处的楼层高处，有一排排绿树，也是一个绿色工厂。果然是工厂天然派。
一进门，就是一个大展厅，像是建材展厅的展区。各色风格，各色品牌，讲述着不同的家庭故事。而在楼下，则是轰隆隆的机器工厂。那条价值几千万元的昂贵设备，就在这里裁剪各种钢板。这种“楼上市展厅、楼下是工厂”的布局，使得工厂工人有机会看到自己努力打磨产品所呈现的样子，对于现场的匠心精神的培养，会非常有帮助。车间现场的自动化水平，已经很高。正门和背门像是两条平行河流，在加工流水线上蜿蜒而下，机器有条不紊地在打孔、涂胶、装芯，几乎没有人手。这里充分享受着自动化带来的红利。在产线的尽头，两条板像嘉陵江和长江一样，自然汇合。只有在门框和最后的质检，才呈现出人力密集的姿态。自动化已经造就了领头羊的竞争力，但它所能带来的提升空间，终究是有限。门企未来的竞争力，已经无法以自动化设备来支撑。
年轻、野蛮、零散的门业发展史，造就了一个信息化非常不充分的领域。在这个行当里，上马ERP往往是一件很有面子的事情。今年刚上市的王力防盗门业，就以上马了SAP的ERP而为荣。而很多企业，干脆就用excel表格进行排产和物资调度。
另外的挑战是，现在用户口味越来越刁钻，个性化门的定制越来越多。由于几乎每一扇门都会有变化，各种材料各种工艺的分散性，对于成本管理者非常苦恼。用户下单的时候，无法快速预测制造的成本；而成品门都拉出工厂了，东家还不知道如何分解成本。只有总账，没有分账。一扇门赚钱多少，很容易是一笔糊涂账。
野蛮成长的二十年，造成了门业产业的高度分散。龙头企业虽然有品牌效应，却很难体现在市场份额上。但是集中度不值一提的现象，正在散去。随着房地产引领产业发展的大势已去，个性化定制又迎头而来，门业正在进行残酷地洗牌。木门佼佼者如美心、TATA、梦天，钢门领头羊如盼盼、霍曼、美心等都在摩拳擦掌，利用规模优势扩大市场；而跨界者则虎视眈眈，既有兔宝宝、美凯龙这种从装修从大卖场杀进来的狠角色，也有做橱柜出身的如欧派、索菲亚等横向挤进门里来。
中国门业，正在迎来绞杀时刻。
就传统竞争力而言，美心是稳扎稳打的。从规模化来看，美心旗下有7个品牌，各自独立打市场。无论是钢制门还是木质门，双线作战，都有精心布局的制造体系；就企业文化来看，也花费了很下的功夫，到处都是文字化的暗示。厕所有一张漫画，一位下属满头大汗地说，领导您亲自来了；领导说，这事就不必麻烦你啦[笑cry]。貌似杜绝马屁精的存在。而在会议室门口有句话让我进门时犹豫了半天：“能不开的会不开，实必开的会群里开”。我这千里迢迢跑到重庆这里来调研，貌似冒犯呀。
而关于未来的新型竞争力，对于一个门企而言，又是什么？
就技术赋能的趋势而言，可以说门业领域的“自动化红利出尽，信息化方兴正艾，数字化刚刚上路”。而在自动化时代已经抢占先机的美心，已经意识到了这一点，当前正在大力推动信息化系统的连通。同时与国内3D设计软件商领头羊——华天正在形成非常紧密的战略合作，积极落实数字化业务驱动，围绕3D设计工具带来的数据源头，从激活门店的订单配置开始，一直连通到车间制造，最后延伸到工程安装。董事长的目标是“货车到门口了，门才开始生产”。只有通过数字化打通全链条，恐怕才能实现这一点。
这个挑战是巨大的。信息化是要从领导兜里掏钱，不容易；数字化多了一个心思，还要从用户兜里掏走更多的钱，更加不容易。而美心对于数字化的悟性，让人感觉到了传统产业数字化升级的内在动力，那是小孩子长牙齿时候的牙根里的力量：痒痒地，鼓鼓地。
随着门业的洗牌在即，找到未来竞争力就是新一轮的深挖壕沟。数字化护城河无疑是一条分水岭。#数字化转型# https://t.cn/z8sZlM9
#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
#大濮网关注身边事# 【事关濮阳多个小区！不动产登记问题即将解决!】根据《濮阳市房地产领域问题楼盘突出问题化解攻坚工作意见》(濮办[2019]19号)、《市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚推进会议纪要》(濮房信专办(2020) 23号)，现对市城区已办理过房屋所有权证房屋占压国有土地，占压面积大于30平方米且不超过200平方米的不动产公告征询异议，公告15个工作日后无异议的，市不动产登记中心将按土地权属来源文件批准的内容办理不动产登记。
如有异议，请向市不动产登记中心办公室书面提出异议，联系电话:0393-6979789。
附件：市城区已办理过房屋所有权证房屋占压国有土地，占压面积大于30平方米且不超过200平方米的不动产。
2021年9月3日（信息来自：濮阳市自然资源和规划局官网）
如有异议，请向市不动产登记中心办公室书面提出异议，联系电话:0393-6979789。
附件：市城区已办理过房屋所有权证房屋占压国有土地，占压面积大于30平方米且不超过200平方米的不动产。
2021年9月3日（信息来自：濮阳市自然资源和规划局官网）
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