新消费遇冷了吗？
2021下半年新消费的趋势走向，明显让大家感受到了“寒潮”。市场上，关于新品牌终局的讨论声也愈加激烈。
在6月之后的月度新消费投融资追踪数据（7月、8月、9月）中，新消费的融资速度在明显放缓，且近段时间曝出的新品牌销售数据也并不好看。
总之，整个市场开始冷静下来。大家明显看到了，新品牌的流量时代已经过去了，面对愈来愈多的竞争者、逐渐消失的流量红利、及愈加走高的获客成本等，新品牌的新一波难题来临，那就是：流量之外，如何打开增量市场？#新消费#
2021下半年新消费的趋势走向，明显让大家感受到了“寒潮”。市场上，关于新品牌终局的讨论声也愈加激烈。
在6月之后的月度新消费投融资追踪数据（7月、8月、9月）中，新消费的融资速度在明显放缓，且近段时间曝出的新品牌销售数据也并不好看。
总之，整个市场开始冷静下来。大家明显看到了，新品牌的流量时代已经过去了，面对愈来愈多的竞争者、逐渐消失的流量红利、及愈加走高的获客成本等，新品牌的新一波难题来临，那就是：流量之外，如何打开增量市场？#新消费#
权威回应！关于人民币汇率、企业汇率风险管理、跨境资本流动、外资购债……
“今年前三季度，新冠肺炎疫情在全球持续蔓延，国际环境复杂严峻。中国持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，国民经济继续保持恢复态势，主要宏观指标处于合理区间。中国外汇市场运行平稳，人民币汇率双向波动、总体稳健，外汇收支交易活跃，跨境资金流动总体稳定。”国家外汇管理局副局长、新闻发言人王春英10月22日在国新办举行的新闻发布会上表示。
从银行结售汇数据看，前三季度按美元计价，银行结汇18598亿美元，售汇16798亿美元，结售汇顺差1800亿美元。按人民币计价，银行结汇12.0万亿元，售汇10.9万亿元，结售汇顺差11637亿元。从银行代客涉外收付款数据来看，按美元计价，银行代客涉外收入44034亿美元，对外付款41686亿美元，涉外收付款顺差2348亿美元；按人民币计价，银行代客涉外收入28.5万亿元，对外付款27.0万亿元，涉外收付款顺差15194亿元。
此外，王春英在新闻发布会上还就跨境资本流动情况、人民币汇率走势、企业汇率风险管理、外资购债趋势等问题作了权威回应。
跨境资本流动呈现哪些新特点？
今年以来，全球疫情持续演变，世界经济复苏不平衡、不充分，主要发达国家的货币政策转向预期逐渐升温，部分新兴经济体已经开始加息，外部环境较为严峻。
“在这样的情况下，中国外汇收支形势总体稳定，跨境资金有序平稳流动，外汇市场韧性增强，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定。无论是从数量还是价格指标来看，当前中国跨境资金流动和外汇市场都表现出‘双稳’特征。”王春英表示。
王春英谈到，从数量上看，跨境资金有序流动，近期保持稳定的小幅净流入态势。第三季度，企业和个人等非银行主体跨境月均净流入规模是153亿美元，其中跨境外汇月均净流入是112亿美元。银行的代客结售汇月均顺差是147亿美元，说明境内企业和个人的外汇收支以及外汇供求总体上是略有盈余的。
从价格的角度看，人民币汇率双向波动，总体表现稳健。今年以来，1-2月份和4-5月份人民币对美元分别升值1.3%和3.1%，3月份和6月份，因为受美国通胀预期升温和减少购债信号的释放，人民币分别贬值1.5%和1.6%。进入三季度以后，人民币窄幅波动。同时，在国际金融市场波动的环境中，人民币的币值稳定性强于多数发达国家和新兴经济体。前三季度美元指数上涨4.7%，主要国家货币对美元都是贬值的，新兴市场货币指数下跌4.6%，而人民币小幅升值1.2%。其中，9月份以来，美国货币政策转向预期加强，美元指数上升，同期人民币窄幅波动，稳定在6.46的水平。
王春英分析称，跨境资金流动和外汇市场都呈现“双稳”特征，主要得益于以下几个方面的优势：首先，中国的经济总体保持恢复态势，这是外汇市场平稳运行的基础。其次，货物贸易和直接投资等和实体经济密切相关的涉外交易顺差扩大，带来了更加稳定的跨境资金流入。再次，外汇市场交易保持理性有序，汇率预期比较平稳。
谈及此轮美联储货币政策调整对我国跨境资本流动的影响，王春英表示，本轮美联储货币政策调整不会改变中国国际收支基本平衡的格局，也不会改变人民币汇率基本稳定的态势。美国生产供给约束和需求回暖之间的矛盾难以快速消除，未来美国通胀也可能持续在高位徘徊，外汇局仍会高度关注这个问题，也会关注美联储加息步伐和有关的影响。
王春英说，外汇局将会保持政策的定力，坚持底线思维，统筹安全与发展，推进外汇领域改革开放，继续保持人民币汇率弹性，不断完善外汇市场“宏观审慎+微观监管”两位一体管理框架，同时，适时开展逆周期调节，切实维护外汇市场稳定。
人民币汇率走势如何？
对于近期人民币对美元汇率升值，王春英回应称，今年以来，人民币汇率有升有贬、双向波动，总体保持稳定。10月19日，人民币兑美元汇率升到了6.4以内，这是市场力量推动的正常表现。
王春英进一步分析称，一方面，美元指数回落是主要的触发因素，目前市场已经逐步消化美联储缩表消息，加上其他主要发达经济体加息预期升温，美元汇率暂时缺乏上涨动力。另一方面，9月份我国货物贸易顺差仍然较高，国庆假期之后集中收结汇现象比较明显。从10月20日以来的市场表现来看，人民币汇率基本保持窄幅波动。
“未来，人民币汇率仍将取决于国内外经济形势、国际收支状况和国际外汇市场变化等因素，汇率既不会持续升值，也不会持续贬值，将会继续在合理均衡水平上保持基本稳定。”王春英说。
如何帮助企业提升汇率风险管理水平？
今年以来，外汇衍生品交易规模保持增长，企业汇率风险管理意识逐步加强。今年前三季度，企业利用远期、期权等外汇衍生产品来管理汇率风险的规模同比增长较高，增速为80%，增幅高于同期银行结售汇增速56个百分点，推动企业套保率同比上升7.9个百分点，达到22.1%。“这个数据显示企业的汇率避险意识增强，风险中性经营理念在提升。”王春英说。
在外汇市场管理和发展方面，满足实体经济避险需求是非常重要的一项工作。王春英谈到，推动企业或市场主体增强汇率风险中性意识，支持金融机构持续加强服务能力建设，加大对中小微企业汇率避险的支持力度，这三方面工作是比较有效的，未来会继续坚持。
此外，王春英还强调，从企业自身来看，一定要树立汇率风险中性的理念，立足主业，理性对待汇率涨跌，审慎安排资产、负债的币种和期限，要选择适合自身的套保策略。
王春英对企业汇率风险管理提出了三点建议：
第一，要识别可能面临的汇率风险。企业一定要对自身日常运营中存在的汇率风险因素进行辨析与识别，充分认识面临的风险敞口是多少。
第二，面对风险敞口，要制定有效适用的套保策略。建议企业根据实际的风险敞口，同时结合自身生产经营情况来制定套保策略。遵循适用原则，选择与自己风险承受能力相适应和套保需求相一致的远期、掉期或者期权等产品，可以选择静态对冲，也可以采取滚动对冲等灵活的方式。
第三，要建立完善科学的考核机制。企业应该保持财务状况的稳健和可持续。不应以套保盈亏“论英雄”，不能简单地用远期汇率和到期的即期汇率做比较来看套保究竟是盈还是亏、是赚还是赔。应该遵循的就是“期”（未来）和“现”（现在）相结合的原则科学评价，把风险敞口的损益和衍生工具的损益加总之后去综合评价。
如何看待外资购债放缓？
根据外汇局统计，到今年9月末，外资持有境内债券规模6176亿美元，其中，上半年外资净增持规模为1018亿美元，同比大幅增长71%。“这个增长是在全球疫情背景下实现的。疫情的背景下，中国的经济稳定恢复，外部流动性超宽松，这是特殊时期的一个特殊表现。”王春英表示。
王春英谈到，三季度以来，外资买债比上半年的高位确实有所回落，但与2019年同期对比仍然增长7%。在全球经济逐步恢复以及大国货币政策转向的预期下，外资购买债券保持了一定的规模，而且向疫情前的常态回归。
如何判断外资买债下一步趋势？王春英分析称，从中长期来看，外资对于稳步配置人民币债券应该还是有兴趣的。第一，中国债券市场规模较大，且外资占比较低，未来有比较大增长空间。第二，境内债券收益率相对较高，人民币币值也是稳定的，我国债券市场有比较良好的投资价值。第三，人民币债券在全球范围内拥有比较独立的资产收益表现，有助于投资者分散风险。第四，中国的债券市场国际化水平持续提高，未来随着境内债券市场进一步稳步发展，各类债券产品不断丰富，以及相关法律制度与国际市场不断接轨，有望吸引更多被动型和主动型的配置资金流入。
此外，王春英还谈到，主要发达经济体的货币政策调整是影响全球投资策略的一个比较重要的因素，在这方面，还会不断加强监测跟踪，做好政策应对和预期引导，维护外汇市场稳定。
◈转载自外市场。版权归作者所有，本文不代表本平台立场；如有侵权，请联系本公众号删除。
“今年前三季度，新冠肺炎疫情在全球持续蔓延，国际环境复杂严峻。中国持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，国民经济继续保持恢复态势，主要宏观指标处于合理区间。中国外汇市场运行平稳，人民币汇率双向波动、总体稳健，外汇收支交易活跃，跨境资金流动总体稳定。”国家外汇管理局副局长、新闻发言人王春英10月22日在国新办举行的新闻发布会上表示。
从银行结售汇数据看，前三季度按美元计价，银行结汇18598亿美元，售汇16798亿美元，结售汇顺差1800亿美元。按人民币计价，银行结汇12.0万亿元，售汇10.9万亿元，结售汇顺差11637亿元。从银行代客涉外收付款数据来看，按美元计价，银行代客涉外收入44034亿美元，对外付款41686亿美元，涉外收付款顺差2348亿美元；按人民币计价，银行代客涉外收入28.5万亿元，对外付款27.0万亿元，涉外收付款顺差15194亿元。
此外，王春英在新闻发布会上还就跨境资本流动情况、人民币汇率走势、企业汇率风险管理、外资购债趋势等问题作了权威回应。
跨境资本流动呈现哪些新特点？
今年以来，全球疫情持续演变，世界经济复苏不平衡、不充分，主要发达国家的货币政策转向预期逐渐升温，部分新兴经济体已经开始加息，外部环境较为严峻。
“在这样的情况下，中国外汇收支形势总体稳定，跨境资金有序平稳流动，外汇市场韧性增强，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定。无论是从数量还是价格指标来看，当前中国跨境资金流动和外汇市场都表现出‘双稳’特征。”王春英表示。
王春英谈到，从数量上看，跨境资金有序流动，近期保持稳定的小幅净流入态势。第三季度，企业和个人等非银行主体跨境月均净流入规模是153亿美元，其中跨境外汇月均净流入是112亿美元。银行的代客结售汇月均顺差是147亿美元，说明境内企业和个人的外汇收支以及外汇供求总体上是略有盈余的。
从价格的角度看，人民币汇率双向波动，总体表现稳健。今年以来，1-2月份和4-5月份人民币对美元分别升值1.3%和3.1%，3月份和6月份，因为受美国通胀预期升温和减少购债信号的释放，人民币分别贬值1.5%和1.6%。进入三季度以后，人民币窄幅波动。同时，在国际金融市场波动的环境中，人民币的币值稳定性强于多数发达国家和新兴经济体。前三季度美元指数上涨4.7%，主要国家货币对美元都是贬值的，新兴市场货币指数下跌4.6%，而人民币小幅升值1.2%。其中，9月份以来，美国货币政策转向预期加强，美元指数上升，同期人民币窄幅波动，稳定在6.46的水平。
王春英分析称，跨境资金流动和外汇市场都呈现“双稳”特征，主要得益于以下几个方面的优势：首先，中国的经济总体保持恢复态势，这是外汇市场平稳运行的基础。其次，货物贸易和直接投资等和实体经济密切相关的涉外交易顺差扩大，带来了更加稳定的跨境资金流入。再次，外汇市场交易保持理性有序，汇率预期比较平稳。
谈及此轮美联储货币政策调整对我国跨境资本流动的影响，王春英表示，本轮美联储货币政策调整不会改变中国国际收支基本平衡的格局，也不会改变人民币汇率基本稳定的态势。美国生产供给约束和需求回暖之间的矛盾难以快速消除，未来美国通胀也可能持续在高位徘徊，外汇局仍会高度关注这个问题，也会关注美联储加息步伐和有关的影响。
王春英说，外汇局将会保持政策的定力，坚持底线思维，统筹安全与发展，推进外汇领域改革开放，继续保持人民币汇率弹性，不断完善外汇市场“宏观审慎+微观监管”两位一体管理框架，同时，适时开展逆周期调节，切实维护外汇市场稳定。
人民币汇率走势如何？
对于近期人民币对美元汇率升值，王春英回应称，今年以来，人民币汇率有升有贬、双向波动，总体保持稳定。10月19日，人民币兑美元汇率升到了6.4以内，这是市场力量推动的正常表现。
王春英进一步分析称，一方面，美元指数回落是主要的触发因素，目前市场已经逐步消化美联储缩表消息，加上其他主要发达经济体加息预期升温，美元汇率暂时缺乏上涨动力。另一方面，9月份我国货物贸易顺差仍然较高，国庆假期之后集中收结汇现象比较明显。从10月20日以来的市场表现来看，人民币汇率基本保持窄幅波动。
“未来，人民币汇率仍将取决于国内外经济形势、国际收支状况和国际外汇市场变化等因素，汇率既不会持续升值，也不会持续贬值，将会继续在合理均衡水平上保持基本稳定。”王春英说。
如何帮助企业提升汇率风险管理水平？
今年以来，外汇衍生品交易规模保持增长，企业汇率风险管理意识逐步加强。今年前三季度，企业利用远期、期权等外汇衍生产品来管理汇率风险的规模同比增长较高，增速为80%，增幅高于同期银行结售汇增速56个百分点，推动企业套保率同比上升7.9个百分点，达到22.1%。“这个数据显示企业的汇率避险意识增强，风险中性经营理念在提升。”王春英说。
在外汇市场管理和发展方面，满足实体经济避险需求是非常重要的一项工作。王春英谈到，推动企业或市场主体增强汇率风险中性意识，支持金融机构持续加强服务能力建设，加大对中小微企业汇率避险的支持力度，这三方面工作是比较有效的，未来会继续坚持。
此外，王春英还强调，从企业自身来看，一定要树立汇率风险中性的理念，立足主业，理性对待汇率涨跌，审慎安排资产、负债的币种和期限，要选择适合自身的套保策略。
王春英对企业汇率风险管理提出了三点建议：
第一，要识别可能面临的汇率风险。企业一定要对自身日常运营中存在的汇率风险因素进行辨析与识别，充分认识面临的风险敞口是多少。
第二，面对风险敞口，要制定有效适用的套保策略。建议企业根据实际的风险敞口，同时结合自身生产经营情况来制定套保策略。遵循适用原则，选择与自己风险承受能力相适应和套保需求相一致的远期、掉期或者期权等产品，可以选择静态对冲，也可以采取滚动对冲等灵活的方式。
第三，要建立完善科学的考核机制。企业应该保持财务状况的稳健和可持续。不应以套保盈亏“论英雄”，不能简单地用远期汇率和到期的即期汇率做比较来看套保究竟是盈还是亏、是赚还是赔。应该遵循的就是“期”（未来）和“现”（现在）相结合的原则科学评价，把风险敞口的损益和衍生工具的损益加总之后去综合评价。
如何看待外资购债放缓？
根据外汇局统计，到今年9月末，外资持有境内债券规模6176亿美元，其中，上半年外资净增持规模为1018亿美元，同比大幅增长71%。“这个增长是在全球疫情背景下实现的。疫情的背景下，中国的经济稳定恢复，外部流动性超宽松，这是特殊时期的一个特殊表现。”王春英表示。
王春英谈到，三季度以来，外资买债比上半年的高位确实有所回落，但与2019年同期对比仍然增长7%。在全球经济逐步恢复以及大国货币政策转向的预期下，外资购买债券保持了一定的规模，而且向疫情前的常态回归。
如何判断外资买债下一步趋势？王春英分析称，从中长期来看，外资对于稳步配置人民币债券应该还是有兴趣的。第一，中国债券市场规模较大，且外资占比较低，未来有比较大增长空间。第二，境内债券收益率相对较高，人民币币值也是稳定的，我国债券市场有比较良好的投资价值。第三，人民币债券在全球范围内拥有比较独立的资产收益表现，有助于投资者分散风险。第四，中国的债券市场国际化水平持续提高，未来随着境内债券市场进一步稳步发展，各类债券产品不断丰富，以及相关法律制度与国际市场不断接轨，有望吸引更多被动型和主动型的配置资金流入。
此外，王春英还谈到，主要发达经济体的货币政策调整是影响全球投资策略的一个比较重要的因素，在这方面，还会不断加强监测跟踪，做好政策应对和预期引导，维护外汇市场稳定。
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海口房价持续上涨16个月，二手房价格高企房东仍在观望
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
岑其今年夏天从一线城市到海口工作，刚到海口那段时间几乎每个周末都在看房。由于新房客多房少，一些楼盘还有附加指标费等乱象，岑其8月开始逐步转向二手房市场。
10月26日，岑其告诉21世纪经济报道记者，几个月下来，他仍然没有买到合适的住房。“现在新房二手房都在关注，但最近房子看得比较少，因为新房房源少，很多二手房房东仍在等待房价上涨。”
从2020年6月开始，海口的新房、二手房价格已经连续上涨16个月。10月20日，国家统计局发布9月的70城房价数据，数据显示，海口9月新房环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.5，涨幅居70城第2位，今年7、8月，海口二手房环比涨幅连续两月排名70城之首。由于海口新房市场限价，二手房价格灵活，更能反映海口房地产市场变化情况。
二手房价格持续上涨
海口二手房价格仍未止涨。
中国房价行情网数据显示，海口9月挂牌二手房平均价格为19042元/平方米，同比上涨24.38%；最近一月（9月27日-10月26日）挂牌二手房平均价格为19179元/平方米，环比微涨0.72%。
海口资深房屋经纪人陈筱告诉21世纪经济报道记者，10月海口二手房价格变化不大，“涨得最快的是3-9月，今年年底和明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。另一位海口本地的房屋经纪人王张则表示，从他负责的区域看，9月下旬房价有所松动，但幅度并不明显，整体比较稳定。
“二手房价格还是太高了，而且价格全是业主说了算，在带客户看房的过程中还是会碰到业主加价的情况。”林南也在海口从事房屋经纪业务，他向21世纪经济报道记者回忆，在带看过程中他曾碰到业主加价：第一次带看是一个价格，过了三五天再去看房业主就加价了。
“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，购房者抢着买房。”林南说。
海南省房协执行秘书长王路此前在接受媒体采访时表示，海口房价持续上涨背后是房地产市场供求关系的阶段性失衡。在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。
中指研究院数据显示，今年1-8月，海口共成交各类用地28宗，其中成交宅地7宗，共计56.72万㎡，同比减少18.5%。
海口新房可建面积不足，加之海南去年3月8日起实施现房销售要求，进一步拉长了海口新房的入市时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压，进入二手房市场，带来二手房的购房压力，带动房价上涨。
21世纪经济报道记者整理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场以新房为主，今年1-9月新房累计成交40741套，二手房累计成交16412套，新房成交规模是二手房的近2.5倍。
从二手房成交量来看，今年1-9月平均每月成交二手房近1824套，其中9月成交1597套，销量仅高于2月，较8月下降近19%。
严跃进表示，海口9月二手房成交量下降与银行信贷政策收紧的外部环境变化有关。近期北京、广州、成都、西安等多个城市均出现银行房贷额度收紧情况，放贷周期拉长。“银行信贷周期收紧会对房地产市场带来压力，也会使二手房交易趋于理性。”
林南指出，海口房贷额度也在收紧，但首套房相对宽松，二套房审核十分严格，“快年底了要清账，进度就会慢一些”。林南透露，他接待的很多购房者都是外地人才引进落户的客户，其中相当一部分人会购买两套房屋。“很多人把户口迁到海南买房房子，完了再迁回原来的地方。”林南说。
政策调控持续加码
为填补人才购房政策漏洞，9月18日，海口出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
海口加强人才购房等限购管控，或亦为9月海口二手房甚至新房成交量下降的原因之一。
事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，持续强化房地产调控力度。
2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地、有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以 “壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
10月23日下午，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点，房地产税改革试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点期限为5年，目前具体的试点地区和征税办法还有待明确。
严跃进认为，长期来看，房地产税的推进对海口的二手房市场存在利空影响。严跃进指出，在海南，投资者更愿意买新房，未来海口二手房市场的去化可能存在一定压力。
但目前来看，多位受访房屋经纪人和房东对海口二手房市场的态度都比较乐观。多位房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前房地产税的试点城市和征税细则尚未确定，海口二手房市场并未出现明显波动。
10月26日，贝壳平台上海口有8236套在售二手房房源，较8月18日增加3029套房源，增幅58%。但两名家在海口、家庭有两套住房的房东向21世纪经济报道记者表示，他们都没有售房打算。
“我们选择再观望，现在还不清楚房地产税征收的细则是什么，但海南自贸港的政策利好却是明确的。”其中一名房东说。
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