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被拆迁人安置权，一般优于拆迁人债权人的抵押权
——拆迁人将拆迁补偿安置房屋另行抵押给第三人的，被拆迁人请求对补偿安置房屋行使优先取得权利的，应予支持。
标签：｜抵押｜抵押权追及力｜房屋买卖｜安置房
案情简介：2014年，开发公司以名下预售房向小贷公司抵押借款3000万元。2017年，小贷公司以开发公司逾期偿还为由起诉并主张抵押房产优先受偿权。法院查明部分抵押房产产权已登记在开发公司名下，部分抵押房产依据2007年开发公司与邮政公司所签拆迁补偿安置协议登记在邮政公司名下，相较安置协议，实际登记面积多出34平方米。
法院认为：①拆迁补偿安置系以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是牺牲原房屋居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益需要，因此，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当优先保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定主要体现了对被拆迁人利益的侧重保护原则。本案中，案涉拆迁补偿安置协议不仅对房屋补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行了约定，还对协议标的物即安置用房位置、用途亦作了明确、特别约定。在此情况下，该标的物具有特定性，被拆迁人邮政公司应优先获得安置房屋。②参照前述司法解释第7条规定，应以查明安置房位置、用途、具体范围等情况为前提，对被拆迁人合法权益予以优先保护。本案中，根据查明事实，案涉部分房屋总建筑面积已超出拆迁补偿安置协议约定的安置面积，且目前尚无证据证明上述房屋全部交由被拆迁人邮政公司使用，邮政公司亦对物业公司使用的房屋不属于拆迁安置房屋范围事实无异议。根据小贷公司提交的证据，结合证人证言及房屋使用现状可知，案涉部分房屋属于邮政公司拆迁安置房屋，部分房屋仍登记在开发公司名下，属开发公司所有，小贷公司要求对上述抵押物享有优先受偿权符合法律规定，应予支持。同时，部分房屋登记建筑面积比拆迁安置协议载明建筑面积多出34平方米，但根据拆迁安置协议约定，安置房屋涉及的建筑面积为初测面积，最终以房管部门实际产权测绘面积为准，且目前尚无证据证明上述房屋面积实际测绘情况。据此，该部分房屋应属于拆迁安置房屋范围，小贷公司对此仍不享有优先受偿权。
实务要点：拆迁人将拆迁补偿安置房屋另行抵押给第三人的，被拆迁人请求对补偿安置房屋行使优先取得权利的，应予支持。
案例索引：最高人民法院（2020）最高法民再92号“重庆市江北区盛达小额贷款有限公司与重庆天福地产（集团）有限公司、任德文、李寒借款合同纠纷案”（审判长马岚，审判员马成波、葛洪涛），见《被拆迁人的补偿安置权益与抵押权的优先性比较》（执笔人马岚、毛荧月），载《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》（X5-2021:216）。

广东省高院发布的适用民法典的典型案例。民法典的第496条和497条，是关于格式合同的规定。消费者在和经营者打官司的时候，一定要首先审查一下经营者提供的印制合同，是否有损害消费者合法权益的条款。然后比照民法典的有关规定，请求法院确认，该条款不成为合同的内容，或者确认该条款直接无效。那么在房产领域，主要的就属于消费者和中介公司签订的委托买房合同和委托卖房合同，属于格式合同。消费者和开发商之间签署的，房屋买卖合同也属于格式合同，如果你认为里面的条款严重损害了消费者的合法权益，应该首先让法院依据民法典496和497条予以审查。当然了，在我们深圳市，有一个地方法规叫深圳经济特区合同格式条款条例。消费者认为中介公司或开发商的合同损害了自己的合法权益，可以首先依据该地方法规要求深圳市市场监督管理机关予以查处。如果说深圳市市场监督管理部门认定这个格式合同有问题了，对他做出了一个处理，也就是责令其修改，并且对其予以行政处罚。那么你在法院打官司的时候，就非常轻松了。因为行政机关已经先行的认定该格式合同侵犯了消费者的合法权益，那么人民法院没有理由否定行政机关的看法。

#合创团队[超话]#购买尚未取得产权证的房屋，房屋买卖合同无效吗？

合同有效，但合同有效不等于合同可以继续履行。

如果买受人起诉时，房屋仍未取得产权证，想起诉继续履行，要求过户，法院肯定没办法支持，这是客观不具备过户条件。

那可以主张确权吗？

法院也不会支持的，这无疑也是在变相的将尚未取得产权登记的房屋变为有产权的房屋。

那怎么办了？

在房屋具备过户条件后，再起诉继续履行，主张过户。

法律依据：

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第四条 对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

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