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#房地产# 万科带头“缩表”

在地产行业以规模增长幅度“论英雄”的年代里,房企制定的年度业绩目标是投资者观察企业发展走势的一个重要参考指标。

如今,地产行业已进入到安全比增长更重要,能力比规模更重要的新阶段。业绩目标还是如此重要吗?答案自然是否定的。

2021年未完,万科已对外宣称,将对2022年的经营目标进行调整。

11月26日,在万科2021年第一次临时股东大会上,总裁、首席执行官祝九胜表示,对明年的市场情形还有一些看不太明白,万科采用的方法是制定最低的经营目标,再同时推一个卓越目标,希望大家能冲着这个卓越目标去做。“我们的最低经营目标比今年还要下调。”

万科下调未来最低经营目标,源于目前的发展状况不能提供持续走强的绝对动力。截至今年三季度末,万科多个财务指标表现不理想。

与此同时,万科也削弱了了拿地的力度。梳理中指院统计的数据可以看到,2021年上半年,万科的拿地金额为962亿元,位列行业第一名,1-6月的月均拿地金额为160.3亿元;2021年1-10月,万科拿地金额为1304亿元,仍然排名第一,不过,7-10月的月均拿地金额已经降为85.5亿元。

毫无疑问,万科正在收缩、降速。就相关问题,11月29日,万科相关人士对记者称,在行业“缩表”的新的大环境下,每家企业都会做出相应的举动来适应。

一位百强房企副总裁告诉记者,“‘缩表’应该是目前行业的趋势,此外,业内各家企业也会根据自己的情况来把握自己的节奏,但标杆企业的动作肯定对大家有影响。”

向来站在行业潮头的万科此次举动无疑具有风向意义,提前给自己敲响警钟,反映了企业对行业的谨慎预判,也说明未来的很长时间,房企需要做好市场“苦日子”应对准备。

为股价下跌感到抱歉

今年3月份以来,万科的股价一直处于震荡下行的状态。3月3日,万科经历今年股价最高位32.25元/股,此后一路下跌,11月26日收盘,万科A报价18.99元/股,与最高位相比跌幅高达41.12%。而同期,万科A的每股净资产为19.58元,股价已经处于相对低位。

万科的股价有如此表现,与其业绩表现紧密相连。

根据万科公布的销售数据,2021年10月,万科实现合同销售面积258.1万平方米,合同销售金额419.5亿元,今年前10月,万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米,合同销售金额5210.7亿元,均出现负增长的情况。

祝九胜坦言,业绩短期下滑是不争事实,但从中长期视角看,万科对其所服务的客群、所进入的城市、所选定的赛道以及要构建的能力都保有信心。

对于地产行业近期遇到的问题,祝九胜表示,“在今年三季度,整个市场出现了一些大家都看得到的变化,这对我们来说基本是一种煎熬。”

他指出,行业正在经历阵痛,这带来了一些代价,这里面包括能力问题,也包括认知的问题。“过往经过了一个高速发展的阶段,而到这个历史阶段,是整个行业要缩表,要去规模、去金融化、减杠杆等。网络有句语言,今天流下的泪都是以前脑袋进的水。回顾历史,我们确实有认知没有到位的情形。”

对于万科未来如何选择方向,祝九胜谈到,现阶段万科认为安全比增长重要、能力比规模重要。而具体能力包括:在传统开发业务融入适应新的常态的能力,在不动产的经营和服务中找寻更能形成正面利润贡献的能力。“万科也在不断地探索,也在找一些新的解题方法,这需要我们长期坚持、长期努力,长期为我们的投资人和利益相关各方面创造真实的价值。”

对于万科的市值管理,郁亮称感到很抱歉,工作没做好。“股价下跌有宏观的因素,也有自己做得不好的因素。确实跟优秀同行相比,我们的股价表现不太好,我觉得特别不好意思。”

郁亮透露,自己持有万科股票逾30年,如今压力特别大。首先,集团内2000多名骨干共同持有公司5.04%股票,这些股票以公司奖金的形式存在,但股价的波动随时会影响大家奖金的多少。

下调最低经营目标

三季报显示,万科多个财务指标并不理想。比如,报告期内实现归属上市公司股东的净利润56.4亿元,同比下降23.3%。又如,公司合约销售增速下降,开发业务的结算收入也增长有限。

同时,受地售比持续上升等因素牵制,毛利率下滑的情况仍未得到改善。前三季度,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(已扣除税金及附加)为 17.5%,较2020年同期下降5.4个百分点,较今年上上半年减少0.5个百分点。

祝九胜就有表示,公司经营计划已经根据市场做了相机调整。其中,三季度经营计划下调的指标要多于上调的。

对于下一步公司的经营计划,祝九胜表示,对明年的市场情形还有一些看不太明白,万科采用的方法是制定最低的经营目标,再同时推一个卓越目标,希望大家能冲着这个卓越目标去做。“我们的最低经营目标比今年还要下调。”

一位业内人士对记者称,今年地产行情表现不好,不少企业的拿地资金都捉襟见拙,受此影响,明年的销售业绩就会受到影响,所以经营目标也会相应缩减。他表示,“不只是万科,不少同行现在都不敢拿地,最直观的表现就是各地政府的地都在流拍。”

对于行业的未来,祝九胜没有回避业绩短期下降的事实,但是也指出,“从更中长期的视角来看,万科对所服务的客群,所进入的城市,所选定的赛道,以及要构建的能力,还是保有信心的,也恳求投资人、股东,给一点中长期的耐心。”

不过,机构统计数据显示,11月以来(截至23日)房产企业融资总额已达617.5亿元,相当于10月总额的约169.2%,单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。

根据中指研究院监测,截至2021年11月23日,11月房地产企业信用债发行明显提速,发行规模已达425.4亿元,发行量是上月的227.2%。

上述副总裁表示,“尽管目前行业出现融资端的回暖迹象,但和真正的行业回暖之间还有一个时间差和不确定性。”

“随着近期房地产监管政策释放一定暖意,地产融资环境边际好转。”中诚信国际在11月23日发布的策略周报中称,但目前银行间市场以高信用等级国有房企发债为主,金融机构对于民营地产主体仍有所规避,短期民营地产融资压力仍然较大。#楼市杂谈# #买房者说#

【加强针13问答,一次弄清!】

为什么要打加强针?

已经完成新冠病毒疫苗全程接种后为什么还要打加强针?中国疾控中心免疫规划首席专家王华庆介绍,加强免疫可以提高抗体水平,快速让抗体水平反弹。

“根据国内外的研究结果分析,现在疫苗接种后预防感染,尤其是预防重症和死亡的效果比较好。”王华庆表示,完成全程免疫接种后的感染风险和未接种疫苗感染风险相比大大降低。

但是,研究显示,随着接种疫苗时间的推移,受种者的中和抗体水平在下降,保护效果在减弱。王华庆表示,这种情况下增加疫苗接种针次,是提高免疫水平、增加保护性的一项措施。

应对变异毒株加强针是否更有效?

国药集团中国生物技术股份有限公司首席科学家、副总裁张云涛介绍,相关临床试验表明,中和抗体会成数倍增长,加强免疫产生的抗体持久力更好,并且对德尔塔等变异株有良好交叉中和保护作用。

加强针和之前接种的

新冠病毒疫苗一样吗?

张云涛介绍,加强针是为了巩固和提高疫苗效果再次接种的疫苗,从疫苗本身来说,和第一剂、第二剂使用的疫苗是一样的。无论是1针次的和2针次的疫苗,打完全程以后,至少间隔6个月才可接种加强针。

没接种过的人是否可以

直接打加强针?

张云涛介绍,这个概念是不对的,所谓“加强针”就是指完成了前面两针的免疫之后,再打第三针才叫加强针。所以不存在打一针就叫加强针的情况。

不同技术路线疫苗能混打吗?

专家建议,应选择相同技术路线的疫苗产品进行加强免疫。  王华庆介绍,对于不同技术路线,即异源疫苗接种的问题,有关专家后续会根据相关企业研究结果进行论证。

“我国目前采取的加强免疫接种策略是同源疫苗接种,即使用灭活疫苗完成全程免疫的还是用灭活疫苗加强,使用腺病毒载体疫苗完成全程免疫的还是用腺病毒载体疫苗加强。”王华庆说。

哪些人打加强针?

国家卫生健康委疾控局副局长吴良有介绍,完成国药中生北京公司、北京科兴公司、国药中生武汉公司的灭活疫苗和天津康希诺公司的腺病毒载体疫苗全程接种满6个月的18岁及以上人群,可进行一剂次加强免疫。

他表示,加强免疫接种目前优先在感染高风险人群和保障社会基本运行的关键岗位人员中开展。同时,各地要统筹考虑口岸、边境、重大活动等疫情防控需要和60岁及以上等感染后导致重症风险高的高危人群等因素,扩大加强免疫接种人群范围。对其他符合条件且有接种需要的人群,也提供加强免疫接种服务。

新冠病毒疫苗加强针安全性如何?

王华庆介绍,根据研究结果看,新冠病毒疫苗加强针发生的不良反应水平没有超出既往针次出现不良反应的水平。

张云涛介绍,加强针的安全性和之前使用的第一针和第二针安全性是一样的。在新冠病毒疫苗第一、二期临床研究的过程中,我们就在临床设计中设置了第三针加强针的研究。同时在海外的临床研究中也开展了完成两针之后的不同间隔的加强针研究。从临床试验获得数据来看,加强针的安全性数据是非常好的,大家不用担心。之所以要加强,是因为随着时间推移,中和抗体水平逐渐下降。所以,我们希望打加强针的目的就是刺激记忆细胞,使人体产生更高水平中和抗体。

接种加强针后两周抗体水平

增至15到30倍是真的吗?

张云涛介绍,完成加强针之后,14天或一个月来测抗体时,确实抗体总体水平是大幅度提升的,有数倍到数十倍的提升,但个体会存在差异,也可能个体上会有一些不等,但总体平均水平是接近的。

会有第四、第五针吗?

张云涛介绍,全球新冠病毒疫苗目前都是在紧急情况下研发的,疫苗接种都是由临床研究数据来指导使用的。一个疫苗接种几剂次、给谁打、什么时间打,是免疫程序的重要内容。免疫程序的科学制定,需要根据前期研究的相关结果来制定。目前仍在观察疫苗接种后的抗体持久性,未来这些问题会根据临床研究数据来回答。

打加强针有哪些注意事项?

王华庆提示,之前选择灭活疫苗或者腺病毒载体疫苗出现急性过敏性反应的,后面作为禁忌不能接种。接种疫苗后要现场留观30分钟,以评估接种后可能出现的风险。此外,接种疫苗后要避免剧烈运动,保持平稳生活状态。

“接种疫苗会出现一些不良反应,第三剂次接种可能会出现发热、头痛、疲劳。”王华庆表示,这些都属于一般反应,不需要专门的治疗,但是假如症状一直在持续,且症状比较严重,要及时就医。

接种加强针后可以不戴口罩吗?

张云涛介绍,从个人建议来讲,接种以后还是应当戴口罩,因为这次新冠病毒疫苗加强针的第一个临床重点就是有效防止发病,第二个重点才是防止感染。所以从我们已经获得了三期的临床数据和全球研究的数据来看,这一次的新冠加强疫苗对防止重症住院死亡有极其显著的效果,或者说具有100%的保护,对防止感染具有一定作用,但是并不能100%地防感染。所以基于此,在打了加强针疫苗以后,在现有新冠疫情持续流行的情况下,还应该戴口罩。

加强针是怎么研发生产出来的?

张云涛介绍,不管是前面大家完成基础免疫疫苗和加强针疫苗,其实都是同一种疫苗。在一、二、三期临床研究设计的过程中,北京生物制品研究所、武汉生物制品研究所两款疫苗都设置了加强针的研究。从目前获得数据来看,加强针接种后,安全性数据是非常好的。从第二针、第三针接种的间隔时间来看,也是设计了不同的方案。目前来看,间隔6个月接种效果是比较好的。

加强针生产量足够应对当前需求吗?

张云涛介绍,中国生物的产能是完全可以满足加强针生产的。就国内对于加强针的需求,我们在北京生物制品研究所建成了三期的生产车间,在武汉生物制品研究所建成了两期的生产车间,在兰州、长春、成都、上海都建成了分装车间,那么形成这样一个供应保障体系是完全能够完全满足国内对于加强针的需求,我们的产能应该已经达到了年产能七八十亿剂的能力。

来源:健康山东


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