大亚湾人口全市增幅首位，深惠融城势在必行！
#惠州大亚湾##惠州临深片区#
网友爆料称2020年前的官方统计数据是20多万人，自己也在这边居住了好几年，总感觉数量有点不太对劲，经常塞车，大街上行人也是熙熙攘攘，果不其然，随着第七次人口普查数据的公布，大亚湾一下子常住人口达到了的44万人，要知道大亚湾陆地面积才293平方公里。论人口密度来说，大亚湾也绝对排在广东的前列位置，所以，请大家以后不要再说大亚湾人少了！
临深第一站的大亚湾，近几年在人口红利下，城市整体呈上升趋势的发展。
以深圳目前的城市发展来看，未来这里的人口形势将维持一个长期的高增长态势，在庞大人口基数的下，由于深圳面积狭小，资源必将外溢。
人口对楼市的影响
一个地方的楼市前景怎么样，主要从三个方面来判断，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
为什么人口在这个里面是长期因素呢？因为政策时常会根据市场需求而持续变更，而土地是一个不可再生资源，总有开发完的时候，只有人口是长期存在的，只会出现增加或减少的局面，所以一个地方的楼市怎么样，长期来看就是其人口的增减决定的。
惠湾快速发展，迎人口红利
1、大亚湾迎来人口红利，承接大量的深圳刚需人口，住房需求加大。
2、大亚湾随着各类产业进驻，人口总量持续增加，未来发展可期。
3、大亚湾人口大幅增长让城市面貌产生了翻天覆地的变化。如今，大亚湾社区的入住率越来越高，一到晚上，万家灯火，璀璨的夜景点亮晚空。
临深洼地，城市一换，便宜几万
价差是一个对于一线城市购房者永远绕不过的话题。在全国楼市的调整期，坪山4万+，龙岗5万+的房价依然撑得好好的。而仅仅与它们一地之隔的大亚湾，价格却在1万3，1万5左右。大亚湾澳头、西区、霞涌最新房价表
与深圳坪山2-3倍的价差
这种数倍的价差，在任何一个都市圈都是极其罕见的。我们知道燕郊的房价超过2万，但21公里之外的三河镇，房价也高达1万6。像大亚湾、惠阳这种足够大的价差，即便是供应量大，推荐起来也不怕没有底气。
当我们实地去感受了一下惠深距离和区位价差，还有深圳庞大的外溢刚需，1万3，1万5左右的房价，还真不敢说是泡沫。
具有与深圳陆路接壤优势的惠州，其临深片区未来很长一段时间内势必会成为深圳人口外溢置业的优先选择。随着将来城市之间的轨道相连与互通，未来在跨入双城1小时通勤圈之后，便可实现真正在深圳上班，惠州居住的双城生活。
傍晚时分，人们正在黄贝岭地铁站等待回大亚湾的班车
随着大亚湾配套的不断完善，越来越多的深圳外溢人口涌入；粤港澳大湾区架构的实施也进一步拉近了城与城的距离。“深惠同城”的距离拉近，大亚湾将以更好的姿态去承接外溢资源！ https://t.cn/R2Wxnht
#惠州大亚湾##惠州临深片区#
网友爆料称2020年前的官方统计数据是20多万人，自己也在这边居住了好几年，总感觉数量有点不太对劲，经常塞车，大街上行人也是熙熙攘攘，果不其然，随着第七次人口普查数据的公布，大亚湾一下子常住人口达到了的44万人，要知道大亚湾陆地面积才293平方公里。论人口密度来说，大亚湾也绝对排在广东的前列位置，所以，请大家以后不要再说大亚湾人少了！
临深第一站的大亚湾，近几年在人口红利下，城市整体呈上升趋势的发展。
以深圳目前的城市发展来看，未来这里的人口形势将维持一个长期的高增长态势，在庞大人口基数的下，由于深圳面积狭小，资源必将外溢。
人口对楼市的影响
一个地方的楼市前景怎么样，主要从三个方面来判断，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
为什么人口在这个里面是长期因素呢？因为政策时常会根据市场需求而持续变更，而土地是一个不可再生资源，总有开发完的时候，只有人口是长期存在的，只会出现增加或减少的局面，所以一个地方的楼市怎么样，长期来看就是其人口的增减决定的。
惠湾快速发展，迎人口红利
1、大亚湾迎来人口红利，承接大量的深圳刚需人口，住房需求加大。
2、大亚湾随着各类产业进驻，人口总量持续增加，未来发展可期。
3、大亚湾人口大幅增长让城市面貌产生了翻天覆地的变化。如今，大亚湾社区的入住率越来越高，一到晚上，万家灯火，璀璨的夜景点亮晚空。
临深洼地，城市一换，便宜几万
价差是一个对于一线城市购房者永远绕不过的话题。在全国楼市的调整期，坪山4万+，龙岗5万+的房价依然撑得好好的。而仅仅与它们一地之隔的大亚湾，价格却在1万3，1万5左右。大亚湾澳头、西区、霞涌最新房价表
与深圳坪山2-3倍的价差
这种数倍的价差，在任何一个都市圈都是极其罕见的。我们知道燕郊的房价超过2万，但21公里之外的三河镇，房价也高达1万6。像大亚湾、惠阳这种足够大的价差，即便是供应量大，推荐起来也不怕没有底气。
当我们实地去感受了一下惠深距离和区位价差，还有深圳庞大的外溢刚需，1万3，1万5左右的房价，还真不敢说是泡沫。
具有与深圳陆路接壤优势的惠州，其临深片区未来很长一段时间内势必会成为深圳人口外溢置业的优先选择。随着将来城市之间的轨道相连与互通，未来在跨入双城1小时通勤圈之后，便可实现真正在深圳上班，惠州居住的双城生活。
傍晚时分，人们正在黄贝岭地铁站等待回大亚湾的班车
随着大亚湾配套的不断完善，越来越多的深圳外溢人口涌入；粤港澳大湾区架构的实施也进一步拉近了城与城的距离。“深惠同城”的距离拉近，大亚湾将以更好的姿态去承接外溢资源！ https://t.cn/R2Wxnht
深惠同城再一次进化。
如果说，在临深楼市中，惠州称第二，那么没有谁敢称第一。继惠湾片区、金山湖片区之后，与深圳北站遥相呼应的惠州北站TOD高铁新城接棒惠州临深下半场。
自此，璀璨的双城生活开启新篇。
赣深高铁10日通车，11日随壹地产深惠媒体大咖团齐聚惠州北站TOD新城【合能·旭辉江来】，共同预见深惠融城提速，辨析北站新城核芯黄金1公里价值蝶变，体验深惠双城半小时生活圈。
深圳都市圈里，由赣深高铁串起来的三座高铁新城（半小时生活圈）——深圳北，8w＋；东莞南，3w＋；惠州北，刚刚1万出头。
位居惠州北站黄金一公里范围内的合能旭辉江来即将入市，1梯2户，板式结构，南北通透，主力户型是84-119㎡的2+1及3+1房，己开放样板房，价格还没出来，据悉，惠州北周边房价约1.2万/㎡，洼地效应明显，100万以内买两房，三房在150万以内，相比深圳房价，相当朴实。
如果说，在临深楼市中，惠州称第二，那么没有谁敢称第一。继惠湾片区、金山湖片区之后，与深圳北站遥相呼应的惠州北站TOD高铁新城接棒惠州临深下半场。
自此，璀璨的双城生活开启新篇。
赣深高铁10日通车，11日随壹地产深惠媒体大咖团齐聚惠州北站TOD新城【合能·旭辉江来】，共同预见深惠融城提速，辨析北站新城核芯黄金1公里价值蝶变，体验深惠双城半小时生活圈。
深圳都市圈里，由赣深高铁串起来的三座高铁新城（半小时生活圈）——深圳北，8w＋；东莞南，3w＋；惠州北，刚刚1万出头。
位居惠州北站黄金一公里范围内的合能旭辉江来即将入市，1梯2户，板式结构，南北通透，主力户型是84-119㎡的2+1及3+1房，己开放样板房，价格还没出来，据悉，惠州北周边房价约1.2万/㎡，洼地效应明显，100万以内买两房，三房在150万以内，相比深圳房价，相当朴实。
真实的惠湾市场！#临深买房##惠州临深片区#
有粉丝问房姐，最近惠湾市场如何了？
本文围绕着项目特色、房贷利率、市场变化等方面做一篇实探吧！
实探之前，我们先看11月的市场实际成交数据。
据惠民之家统计，惠州市（四区三县）2021年11月新建商品住宅仅网签5532套/59.72万㎡，套数和面积分别环比上涨约20%、18%。网签在进入下半年连跌4个月后，迎来小幅上涨。
从成交数据来讲，惠州市场并不理想，持续走低，只是在触底之后，能否反弹，也是值得关注。
从区域分布来看，11月惠阳网签731套，大亚湾网签535套，比起上月数据分别上涨13.3%、4.7%。
可是，两区加起来也不过1200套，同比去年的风光无限，今年实际上惨得可怜。
从数据表现再到市场实探，不用去问项目销量究竟多少，实际上心里已经有个底。
只是给年底置业的粉丝，有个可以参考的信息。
本次分别实探了合适刚需的中洲河谷花园，喜欢老城生活的有天安珑城以及万科文翰花园，靠近沙田站的白云新城的万城名座。
若要讲项目的优惠活动！惠阳一路上的便宜，大降价，非三和、秋长莫属。
就降价之凶，小编认为围绕着迎宾大道上的两侧楼盘，德威、融创、金辉、秋谷还有中洲等等。
优惠力度大到你想要就可以买的程度！
比如说9折后送10多万装修款、打9折后首付分期，送首付1.7成、一年免息，付一成借一成送一成……折扣五花八门。
项目的详情，小编就不做一一介绍，从刚需买房的角度，实际上中洲河谷花园也是值得考虑。
小编团队并不是第一次到此项目，看到一期已经蛮多装修，楼下的底商已经运营了。当然，针对此盘也有粉丝回复到，位置偏，价格又高。
小编觉得刚需可以考虑，有几个原因：
第一：总体项目较大，总占地面积约25万㎡，总建筑面积：约84万㎡，分四期开发。目前在售二期占地约48990㎡，二期总建面约为194040㎡，共8栋，每栋31层，容积率：2.90。
现在售11/12/13栋，建面为68㎡-89㎡-98㎡-118㎡-129㎡， 单价在14200-15300元/㎡，按揭可92折，此外还有多重的优惠方案，现场销售讲到13栋的优惠最多。
现场销售还告诉小编团队，未来还会有五期，六期，所处的位置正是目前所在售的二期后面的山坡，目前还在洽谈中。
第二：教育配套以及活动空间大。中洲自成一体的大盘，儿童公园已经建好，另外，中洲围绕着整个河边继续打造河滨公园。
最为重要是，规划的九年制中洲实验学校，预计明年9月可正式就读。
第三：交通方面，内环东路正在修建之中，据现场销售介绍2023年将会通车，届时到惠州南站（或将改名惠阳南站）大概7分钟。
当然，你觉得偏也是有道理，并不是一线临深，而且二期靠近伯恩光学公司。另外，这条迎宾大道属于快车道，货车较多，出入还是要注意安全。
进入淡水市区内，总是想起那句千山万水不如淡水。
老城区的生活气息非常浓厚，有点老香港的味道。
小编团队看了两个项目，天安珑城和万科文翰花园，两者可作为对比，毕竟老城区里没什么新盘，而且价格都不低，在17000元/㎡上下的单价！
先说天安珑城，同样并不是第一次实探。目前营销中心都改造过，变成了天安星河广场。
天安在此开发也是好多年，与淡水河为界，至今仍然在开发南地块，不知香港开发商是不是都如此，慢慢来~~
据销售讲到，土地年限已经补到2019年。
总个南地块占地10.8万㎡，建面为50.6万㎡，容积率3.46。目前在售的南地块第三期，其实与二期共享小区配套。
在售三期的4/6/10栋，建面106-126㎡，均价是17500元/㎡，目前折扣是95折，按106平来计算，首套首付大概在54万，月供7400元。
据现场销售讲到，没有再多的优惠了。
天安的产品以及小区绿化等都不错，另外它的优势在于商业广场，百誉影城、麦当劳已经营多年，其他业态并没成功运营，据说重新招商。
还有一栋写字楼也在建设之中。
教育配套，就读惠阳三小以及崇雅中学。
与之对比的万科中天宏远文翰花园，2020年批的旧改项目，占地约4.49万㎡，建面约22.45万㎡。据现场销售介绍容积率在3.7，相当高。
目前在售4/5/6栋，两梯五户，建面有78-92-96-114㎡，带精装修，价格在15000-17000元/㎡。万科折扣体系比较有意思，比如说4栋是打97折再减少94000元，5栋打96折再减94000元。
小编按照15000元粗略计算，78平的首付约35万，月供约4700元。
另外万科，可以免息延期一年分首付。
万科项目好处至于品牌响亮。同样价格下，万科所带装修标准都蛮高，户型设计也是物尽其用。在参观样板房能感受到，生活所需要的物品，万科都会给你展示得淋漓尽致。
两项目的不足之处，都很明显，都处于老城区的中心地段，比如万科的销售所讲，与南站的直线距离为2.5公里。但实际上配套的繁华，一步之遥的好宜多，印象城，也是带来交通的堵塞，无解的状态。
最后去了白云新城的万城名座，这里主打还是深圳地铁14号线沙田站，总占地约9万㎡，建面约42万㎡，目前在售在售三期17/18栋，建面为96-100㎡， 均价18000元/㎡，带装修。正常首付91折。可以首付分期， 免息一年 第二 三年利率7.8%，貌似也是第三方。
如果按照96平，首套三成来计算，首付51万， 月供7100元/月。
小编团队从实际上看，项目所带的装修交标没有跟万科那么精致，胜在楼间距够宽敞。
户型方面，也是中规中矩，合适自住型。
目前惠湾市场，银行房贷利率又会到多少了？
其实，原以为惠湾房贷利率都会比惠城高一些。可是，从我们实探来看，并没有多大区别。
从中洲河谷花园了解到，按揭可以做工行、广发和建行等银行。现场销售讲到首套房贷利率最低可以做到5.9%，二套6.3-6.5%。
万城名座按揭可做中行、建行，首套房贷利率最低可以做到5.8%， 二套6.3%。
天安珑城销售也表示，首套银行房贷利率最低可以做到6.0%，二套6.3%。万科文翰花园更低，首套可以做到5.6%，二套5.8%。
大家需要注意一点，今年8月惠州出台限购政策，《通知》第四条“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。
很清楚的写到，外地购房者不能在惠湾购买第二套。从现场了解到，银行审核很严，不接受外地客的第二套贷款，也不可能网签。
那么，问题来了：惠湾市场限购第二套，实际上有影响吗？
这些项目的销售均告诉小编，影响不大。
有个楼盘销售说得很明显，下半年市场已经变冷，深圳投资少了，基本上都是刚需自住，意思是说，买二套的深圳客不可能了。
对老城区项目来讲，也是针对本地居民，或者二次置换。
最后，有个项目销售讲到，最近政策利好，偏向刚需的盘，看房的人多了一些。 https://t.cn/R2Wxnht
有粉丝问房姐，最近惠湾市场如何了？
本文围绕着项目特色、房贷利率、市场变化等方面做一篇实探吧！
实探之前，我们先看11月的市场实际成交数据。
据惠民之家统计，惠州市（四区三县）2021年11月新建商品住宅仅网签5532套/59.72万㎡，套数和面积分别环比上涨约20%、18%。网签在进入下半年连跌4个月后，迎来小幅上涨。
从成交数据来讲，惠州市场并不理想，持续走低，只是在触底之后，能否反弹，也是值得关注。
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可是，两区加起来也不过1200套，同比去年的风光无限，今年实际上惨得可怜。
从数据表现再到市场实探，不用去问项目销量究竟多少，实际上心里已经有个底。
只是给年底置业的粉丝，有个可以参考的信息。
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若要讲项目的优惠活动！惠阳一路上的便宜，大降价，非三和、秋长莫属。
就降价之凶，小编认为围绕着迎宾大道上的两侧楼盘，德威、融创、金辉、秋谷还有中洲等等。
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比如说9折后送10多万装修款、打9折后首付分期，送首付1.7成、一年免息，付一成借一成送一成……折扣五花八门。
项目的详情，小编就不做一一介绍，从刚需买房的角度，实际上中洲河谷花园也是值得考虑。
小编团队并不是第一次到此项目，看到一期已经蛮多装修，楼下的底商已经运营了。当然，针对此盘也有粉丝回复到，位置偏，价格又高。
小编觉得刚需可以考虑，有几个原因：
第一：总体项目较大，总占地面积约25万㎡，总建筑面积：约84万㎡，分四期开发。目前在售二期占地约48990㎡，二期总建面约为194040㎡，共8栋，每栋31层，容积率：2.90。
现在售11/12/13栋，建面为68㎡-89㎡-98㎡-118㎡-129㎡， 单价在14200-15300元/㎡，按揭可92折，此外还有多重的优惠方案，现场销售讲到13栋的优惠最多。
现场销售还告诉小编团队，未来还会有五期，六期，所处的位置正是目前所在售的二期后面的山坡，目前还在洽谈中。
第二：教育配套以及活动空间大。中洲自成一体的大盘，儿童公园已经建好，另外，中洲围绕着整个河边继续打造河滨公园。
最为重要是，规划的九年制中洲实验学校，预计明年9月可正式就读。
第三：交通方面，内环东路正在修建之中，据现场销售介绍2023年将会通车，届时到惠州南站（或将改名惠阳南站）大概7分钟。
当然，你觉得偏也是有道理，并不是一线临深，而且二期靠近伯恩光学公司。另外，这条迎宾大道属于快车道，货车较多，出入还是要注意安全。
进入淡水市区内，总是想起那句千山万水不如淡水。
老城区的生活气息非常浓厚，有点老香港的味道。
小编团队看了两个项目，天安珑城和万科文翰花园，两者可作为对比，毕竟老城区里没什么新盘，而且价格都不低，在17000元/㎡上下的单价！
先说天安珑城，同样并不是第一次实探。目前营销中心都改造过，变成了天安星河广场。
天安在此开发也是好多年，与淡水河为界，至今仍然在开发南地块，不知香港开发商是不是都如此，慢慢来~~
据销售讲到，土地年限已经补到2019年。
总个南地块占地10.8万㎡，建面为50.6万㎡，容积率3.46。目前在售的南地块第三期，其实与二期共享小区配套。
在售三期的4/6/10栋，建面106-126㎡，均价是17500元/㎡，目前折扣是95折，按106平来计算，首套首付大概在54万，月供7400元。
据现场销售讲到，没有再多的优惠了。
天安的产品以及小区绿化等都不错，另外它的优势在于商业广场，百誉影城、麦当劳已经营多年，其他业态并没成功运营，据说重新招商。
还有一栋写字楼也在建设之中。
教育配套，就读惠阳三小以及崇雅中学。
与之对比的万科中天宏远文翰花园，2020年批的旧改项目，占地约4.49万㎡，建面约22.45万㎡。据现场销售介绍容积率在3.7，相当高。
目前在售4/5/6栋，两梯五户，建面有78-92-96-114㎡，带精装修，价格在15000-17000元/㎡。万科折扣体系比较有意思，比如说4栋是打97折再减少94000元，5栋打96折再减94000元。
小编按照15000元粗略计算，78平的首付约35万，月供约4700元。
另外万科，可以免息延期一年分首付。
万科项目好处至于品牌响亮。同样价格下，万科所带装修标准都蛮高，户型设计也是物尽其用。在参观样板房能感受到，生活所需要的物品，万科都会给你展示得淋漓尽致。
两项目的不足之处，都很明显，都处于老城区的中心地段，比如万科的销售所讲，与南站的直线距离为2.5公里。但实际上配套的繁华，一步之遥的好宜多，印象城，也是带来交通的堵塞，无解的状态。
最后去了白云新城的万城名座，这里主打还是深圳地铁14号线沙田站，总占地约9万㎡，建面约42万㎡，目前在售在售三期17/18栋，建面为96-100㎡， 均价18000元/㎡，带装修。正常首付91折。可以首付分期， 免息一年 第二 三年利率7.8%，貌似也是第三方。
如果按照96平，首套三成来计算，首付51万， 月供7100元/月。
小编团队从实际上看，项目所带的装修交标没有跟万科那么精致，胜在楼间距够宽敞。
户型方面，也是中规中矩，合适自住型。
目前惠湾市场，银行房贷利率又会到多少了？
其实，原以为惠湾房贷利率都会比惠城高一些。可是，从我们实探来看，并没有多大区别。
从中洲河谷花园了解到，按揭可以做工行、广发和建行等银行。现场销售讲到首套房贷利率最低可以做到5.9%，二套6.3-6.5%。
万城名座按揭可做中行、建行，首套房贷利率最低可以做到5.8%， 二套6.3%。
天安珑城销售也表示，首套银行房贷利率最低可以做到6.0%，二套6.3%。万科文翰花园更低，首套可以做到5.6%，二套5.8%。
大家需要注意一点，今年8月惠州出台限购政策，《通知》第四条“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。
很清楚的写到，外地购房者不能在惠湾购买第二套。从现场了解到，银行审核很严，不接受外地客的第二套贷款，也不可能网签。
那么，问题来了：惠湾市场限购第二套，实际上有影响吗？
这些项目的销售均告诉小编，影响不大。
有个楼盘销售说得很明显，下半年市场已经变冷，深圳投资少了，基本上都是刚需自住，意思是说，买二套的深圳客不可能了。
对老城区项目来讲，也是针对本地居民，或者二次置换。
最后，有个项目销售讲到，最近政策利好，偏向刚需的盘，看房的人多了一些。 https://t.cn/R2Wxnht
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