中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则

核心观点

从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：

1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。

从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。

从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。

房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：

1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。

以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：

1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。

3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。

投资建议

3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：

1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。

2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。

3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。

4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧

歪鼻如何矫正？
鼻中隔一直以来都有十人九歪”的说法，可见鼻中隔偏曲现象是挺普遍的，约有90%左右的人有不同程度的鼻中隔偏曲，如果没有症状，一般可不用。但是如果小伙伴已经出现甚至鼻出血的症状时，说明已较严重，应及时到医院诊治。是无法改变骨性或软骨形态的，只有通过鼻中隔矫正手素才能解决根本问题。
对于担心做了鼻中隔矫正术会导致鼻子塌陷、外观改变的求美者来说，其实鼻中隔矫正术在鼻内镜下进行，是一种损伤小、、可靠、挺成熟的微创手素，一般局麻即可进行。并且手素切口隐蔽，对鼻部外观没有影响。
并且，如果患有鼻中隔偏曲的求美者合并有其他的鼻部畸形，或者想要同时改善鼻部外形的话，其实是可以在鼻综合手素的同期切除部分歪曲的中隔软骨，对剩余的中隔软骨支架要充分的松解，摆正它的位置，同时用夹板固定调直，达到功能与美观兼备的效果。
而歪鼻矫正则要复杂一些，首先需要对歪曲的鼻骨进行截骨矫形，并重新把它塑形，在正确的位置上让鼻骨重新愈合，之后再进行鼻中隔偏曲的矫正。经过前面两个步骤，歪鼻已经基本矫正了，再根据求美者本人的具体情况和意愿，结合鼻部美学设计，同时做一个鼻综合来美化鼻子的整体形态。##夕夕的变美课堂#

福原爱与前夫江宏杰已经离婚8个多月了，两人的恩爱情仇还时不时上演。就在前段时间，微博还爆出了一条热搜#福原爱男友前妻说福原爱撒谎#。具体内容就是：福原爱现男友的前妻爆料福原爱撒谎，说其婚内出轨，诱导丈夫跟她离婚，还爆光了福原爱写给现男友横滨男的四封情书。简单总结：就是福原婚内出轨，知三当三。所以福原爱婚变的剧情真的反转了？要知道，去年福原爱被曝婚变的时候，所有的舆论矛头都指向了前夫江宏杰，说江宏杰一家在婚内对福原爱语言暴力，各种人格羞辱，所以福原爱才与江宏杰离婚，而且网友们也大骂江宏杰渣男、混蛋……但后来在去年12月，日媒爆出“福原爱新恋情”，而这个新恋情里的男友就是同年2月份传出与福原爱同游的男子横滨男。我们要知道的是，那个时候福原爱7月份才离婚，而横滨男则是11月才与妻子正式离婚。此消息一出，福原爱婚内出轨，又多了一有效证据！但是福原爱对此给出的解释却是：“不存在婚外情关系，两人是在离婚后才走到一起。”福原爱的这个回应，也让很多网友半信半疑。如今半信半疑沦为实锤？福原爱的婚变迎来了大反转，就是横滨男的前妻爆料福原爱撒谎，说福原爱跟其前夫婚内一直有保持联系，福原爱还写信件给对方加油打气。内容更是大胆直白，福原爱在信中称喜欢现男友，还向横滨男撒娇道歉，并且表示期待再次见面……那时他们两人都还没有离婚，所以这样的表白信件，不管在谁看来都是婚内越界了。如今纸终于包不住火，福原爱“出轨”的证据也被公之于众。现在的福原爱或许不想再因自己的婚恋情感天天被媒体打扰，索性自己公开表示与江宏杰真正离婚的原因：她之所以在这段新感情中爱得义无反顾，是因为她和江宏杰的婚姻不如外界想象的甜蜜，江宏杰也没有把她当公主宠。因为福原爱的爱情观是：“一个真正爱你的人，可以让你做自己，可以重新检视自我，释放自己的内心。”福原爱在江宏杰面前始终失去自我，而现男友横滨男则是让她找到自我，可以做自己。其实这也间接默认了承认她婚内“出轨”一事，但从福原爱的自述中可以看出，她的婚变是有原因的，错不全在她，因为一段不幸福的婚姻，没有必要去坚守，应该及时止损，拥抱新的幸福。当然，对于福原爱是不是婚内“出轨”，或者她婚内“出轨”有没有错，我们不做过多评判。我今天只针对福原爱的事件，来跟大家说一下，为什么有些女人也会出轨，而这背后的原因又是什么？女人为什么会出轨？如福原爱，她的婚姻之所以破裂，更多的原因是她与江宏杰的婚姻并没有外界想象的那么幸福，她是在婚姻里受尽了折磨，才做出了自己想要的抉择。首先我们都知道，福原爱与江宏杰的婚姻本身就是女强男弱，男方就是一个打了许多年球依旧名不见经传的小球员，而福原爱早已是家喻户晓的球星，收入都是江宏杰的几十倍。但就是这样，江宏杰还是有点大男子主义，掌控欲还非常的强，婚后控制着福原爱的一切。比如福原爱曾在节目中爆料：她曾在机场看到个笔记本很好看，让江宏杰挑一个颜色，江宏杰都不让她买。相比于大S的“剥虾论”，到了福原爱这里，却是福原爱给江宏杰剥虾吃，看得大S都傻眼了！甚至还有爆料称江宏杰口无遮拦，语言暴力福原爱，说福原爱在看牙医的时候：“你张嘴的方式像在勾引谁，你这个妓女。”惊掉下巴，这是一个丈夫该对妻子说出的话吗？还有，江宏杰不让福原爱穿华丽的衣服，一定要她穿得朴素。在福原爱怀孕期间，孕吐的厉害，江宏杰只顾孩子的健康，丝毫不顾及她的感受对她说“孩子都没营养了。”她想喝橙汁和葡萄汁，江宏杰却不能同时满足她，说喝完一杯，才能去买另一杯……所以本身就是小公主的福原爱，本以为婚后江宏杰也会把她当公主一样宠，却没想到在婚后的生活中一次又一次的伤害，让她看清了这男人的真面目。都说爱是细节，不爱也是，一个男人是不是真的爱你，从日常生活中的细节就能看出来。一个妻子如此简单的要求，丈夫都给不到，还处处找借口埋怨，这怎么可能是真爱呢？男人这样的行为，只会让对方失望，等失望攒够了，她一定就会离开。那我们现在应该知道，为什福原爱会离婚，为什么会在婚内交新男友了吧。所以，一个女人对于婚姻的背叛，并不全是她的错，你们只看到了出轨的结果，却不知道真正出轨的原因是什么？因为没有一个女人愿意被贴上对婚姻不忠的标签，前提是得有一个温暖的家和疼爱她的丈夫，如果男人做到了这些，没有女人愿意会走上出轨的道路。当然除了以上这种情况，一个女人还会因为其他的原因出轨，比如：一：身边没有一个知冷知热，能给予温暖的男人有些男人只知道把赚钱养家当做冠冕堂皇的借口，却没关注到女人在婚姻里也需要浪漫和激情。因为婚姻不止柴米油盐，还要需要平常的一些仪式感来保持婚姻中的新鲜感，这样永远活在新鲜感里的女人，才不会做出格的事。二：夫妻长期分隔两地，感情越走越远如果夫妻长期两地分居，两人的感情肯定会有所消磨，见不着也摸不着，只会让感情越来越淡薄。当女人长期得不到关心和支持的时候会觉得很无助，她会觉得这样很累，坚持不下去。那么在这个时候身边只要出现一个关心她的男人，她就很容易把持不住诱惑而产生出轨的行为。三：婚姻走向平淡，心理和生理都得不到满足有些时候，男人在心理上给不了女人想要的安全感，又在性生活方面也满足不了女人，那这种情况是很可怕的。会让女人觉得你心理上和生理上都是不爱我的，于是她就会觉得你背叛在先，从而在别人身上来索取，来弥补自己缺失的那种被爱的感觉。四：感情不和，婚姻已经破裂这一点其实无论是女人还是男人，都是会因此出轨的原因，因为他们的感情已经破裂了，强行的去维持只会给彼此带来更多的矛盾和伤害，所以在两人没离婚之前，都有可能去外界寻求安慰和需求。最后我想说，婚内出轨，不管是女人还是男人，都不是一件光彩的事，但是我们更需要分析别人出轨的心态来调整自己的婚姻。因为出轨无论对谁造成的伤害都是不可逆的，对夫妻双方心里都有一道永远无法抹去的伤疤。婚姻本来就是一场漫长的修行，只有不忘初心，才能与另一半稳度终生。