当房价下跌,买房者亏钱/开发商亏钱…钱被谁赚了?

房价下跌

什么叫不撞南墙心不死?在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了。

2016年9月底,全国一盘棋开启楼市调控,打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理,可在眼前房价翻倍的现实面前,已没人再相信调控还能控制住房价:楼市周期调控了十几年,房价还不是越调越涨?哪一次调控最后不是变成了空调?

人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁,假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲。

其实何止环京这种远郊区域,在不少北方的中心城市,如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅。

再扩展开来,在本轮调控当中,绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象。

房价不涨就是跌。

哪怕房价稳定、甚至小幅上涨,只要涨幅不高于银行利率,其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财,哪怕只是银行存款,这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额。

而从目前的态势看,楼市调控根本就没有放松的迹象,高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。

房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势。

多方共输

曾经,我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面。

在房价曲线上升的过程中,买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。

早买房的人房产升值、财富膨胀,可以抵押融钱、可以卖房兑现,在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由。

地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满,成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们。

地方政府通过卖地实现了财政收入,再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中,城市由此变得越来越安居。

可如果房价下跌,一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道。

买房人亏钱了,在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去,要么能卖出去也不够还欠款。

地产商亏钱了,房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资(信托融资/银行贷款/明股实债投资)成本。

地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50%,而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资。

多方共输的局面并不是理论推演,而是在一定程度上已经近乎事实。

前段时间,环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房”,某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险,某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告”,部分地方政府若不是“六保”及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……

一个疑问来了:在房价下跌中,买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱,那谁赚钱了、钱去哪了?

钱去哪了?
每一次股市大跌,媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的,相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了?

其实就是一个数字游戏。

再简单一句话解释就是:怎么涨上去的、就怎么跌下来,本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值,没毛病!只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。

楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱,道理是一样的。

谁赚了钱呢?

在2017年顶点卖掉房子的人,肯定是赚的最多的,相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱,这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱,只是赚的钱回吐些罢了。

前两年高价拿地的地产商,在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了?之前高价卖地的地方政府赚钱了。

当然,大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失,而是全局考虑——如果能熬来楼市春天,之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来,否则就成了祭品。

地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘,那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了,现在就是在为以前的超前支出而付出代价。也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了,而是以前的土地卖贵了、收入过高了。

价格涨跌间,总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家,财富就是在一个巨大的池子里(一个国家内部或整个全球内部)流转移动、再配置。

这里面非常复杂,盈亏同源、正反两面,我们看到的只是一个片面。

真正的共赢是什么?皆大欢喜的局面如何实现?

我们需要一个良性的闭环。

良性闭环

以前房价上涨能创造多方共赢,而今房价下跌却引发多方同输,背后的根源是什么?是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。

城镇化初期,大量的农民进城带来了大量的住房需求,房子供不应求,土地好卖、房子好卖。

地方政府有收入,投入基础设施建设、提升城市价值;地产商有利润,更有积极性建造更多、更好的房子;进城的农民或农民子弟住进了新房,而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会,得以还月供清偿买房的债务。

一个楼市的良性闭环就此建立。

而今,这种良性闭环正在断裂,楼市调控只是加速了这一进程。

城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果,就是普遍性的住房需求不足。

住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化,社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市,就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输。

房价上涨的根本原因是有需求,其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力:好的城市才会有好的房价,一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭,或早或晚。

在楼市严调控下,仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨,就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。

高位接盘的人就一定惨吗?未必。

只要接盘者有赚钱能力,买房用来自住,月供还得起、债务结得清,就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。

房价涨不涨,看所在城市的经济实力;买房亏不亏,看买房人的赚钱能力。

房价下跌不止,看似大家都亏钱,钱被谁赚了?

这本身就是一个纸面财富的数字游戏!(来源:米筐投资 ,作者米筐老A)

#成为更好的自己#
[星星]现职护理师与玛丽莲的6年情谊[星星]
这不是业配文,因为我没收到任何优惠喔
玛丽莲啊啊啊,再许我一件产品也好?!(喊话中 )

(文章开始啰)
中学青春期太叛逆了,放学后吃着零食坐在计算机前打游戏,
洗好澡后,继续一样的姿势到凌晨也不上床,
若是放假时,更是在计算机前到天亮都可以,
屁股就是在那时候坐大的啊!
不然我初三前都还有4开头的体重 ,初三后一路飙升至今都没有再看见4这个数字了[汗]
毕业后进入专科,(我读护校,99%都是女生,不硬性规定穿制服,酥胸 细腰 美腿 都看的到)
那年纪的大家最爱漂亮,常听到同学讨论时下的流行,如名人、彩妆、穿搭等等。还记得当时因为少女时代很红,带起了彩色铅笔裤的风潮,
班上的小团体还会一人一色同时穿到学校,我那时依然在游戏的世界,所以在班上我被排挤了,没有小团体,哈哈哈
不过既然是时下流行,我怎么可能会没有购入铅笔色裤呢?
当然是很没有自知之明的买了一件,而且还是桃红色!
没错,就是照片中右3,徐玄身上那个颜色,我本人就是一根行走的香肠[污]

[钟]时间快转到7年前
这种身材一路到了出社会的第一份工作,我没有踏入护理临床工作,
找了份办公室的行政职缺,就这样,我的屁股和大腿已经和我的上半身不成比例了。只看脸的话,人家大概以为我穿XS号,
我一直以来上身都穿一般正常版型的S号,那时候下身却穿L号[黑线]
全身的线条很不顺,穿什么都不好看。
刚好我那时的同事产后想找塑身衣,不知道为何心里只有玛丽莲
所以我们也没特别比较其他品牌,于是预约了玛丽莲,
就在6年前和玛丽莲初见面时(是的,就是6年前,所以本篇一直到这都还不是重点XD)
我和同事各下订了黑色连身塑身衣和袖套,穿了一两个月后,
我改了大幅围的袖套,连身塑身衣倒是至今都没改过,
因为我后来都没穿了啊啊啊啊啊啊(为什么呢??原因在后面喔,所以要继续看下去~)

[钟]时间快转6年后的现在
人生就是如此漂泊辗转啊,绕了一圈,结果我还是回来当护理师了,
因为每天久站又长时间走来走去,中学养出来的屁股和大腿却依然顽固却多了又酸又水肿,你们是不是都不相信我~~图片来啰!

随然称不上胖,但是型真的很难看[泪]
于是我睽违6年又再度找上玛丽莲!
因为工作性质,我觉得连身款对我来说不方便,我觉得这也可能是当初我越来越少穿第一次购入的连身款的原因,虽然当时只是个办公室妹,但心里还是有个讲求快狠准的护理师魂(?)
于是这次我选择了和我护理师制服颜色相近的粉色塑身长裤,可以雕塑我最在意的下半身,又能舒压减缓水肿不适感,我觉得这才是最适合我的款式。当然最经典最厉害的还是连身款,不过大家还是可以自己的需求和喜好选择喔。

带回家第一次穿上的样子是这样,腿型好看多了,还有大腿缝耶!
但其实我前面放过的伤眼照,是收到这件粉色长裤前几天拍的,
所以这时候我的肉一样不受控,只是穿了塑身裤看起来好像蛮美的[鼓掌]
1.拍照的时候我内裤穿在里面,我平常穿外面,上小号比较快,上大号我会全部脱掉
2.裤脚处是因为我工作性质和本身很容易水肿的关系,故意量的比较轻松一点,不要那么合身的,整天下来我觉得是舒服的喔

以下几张是我平时制服的样子,这几张都是穿了快两个月的时候拍的,腿型是不是顺很多!不是我自己穿心里安慰的吧?!
终于上半身和下半身看起来是同一个人了啊[鼓掌]


最后为大家画个重点,我身高160cm 体重56.5kg
黑色连身款已经很久没有穿了,黑色袖套目前和粉色长裤同时服役中
粉色长裤目前服役两个月,体重依然都在56kg左右,曲线却变化蛮多的(牛仔裤那张是拿到粉色长裤前几天拍的,之后的实穿照和制服照都是拿到后的实穿实拍)
我个人的肉属于软软型,脱掉当然会打回原形。但是比起两个月前,家人和朋友看到没有穿着塑身裤时,都会给予线条比较好看的回馈,线条好看就看起来瘦一点,但其实体重都是一样的喔。
我是护理师,所以不能乱讲话,要瘦要健康就要运动喔!我穿玛丽莲塑身衣是为了雕塑身材曲线,如果有跟我一样方面困扰的姊妹们,我的穿著经验分享给妳们~~

连身款不久后应该会被我拿出来重见天日了,毕竟那款穿起来真的会跟隋棠一样前凸后翘[害羞]
我觉得选到适合自己的东西最重要,若花大钱买别人说的,推荐的,却不是最适合的,一定会很呕啊~
到目前为止我真的好喜欢我的小粉红,也好期待后来加订的黑色和两双袜套!
祝大家都能找到最棒的玛丽莲[心]
#美好身材提案# https://t.cn/A6UcmPNY

【“妈妈的命被交到了我手上” 杭州35岁独生女一次次推翻自己:做这样的选择太沉重】杭州人俞默,35岁,她的妈妈65岁。今年5月,俞默的妈妈突然被确诊肺癌,晚期。“妈妈生病后,我一个人承担了很多选择,连哭的时间都没有。”
俞默结识了很多癌症患者的家属,她需要和他们抱团取暖。“经历了才知道,家里有人患了癌症,家属更崩溃。我觉得我可能比我妈更痛苦。”

晴天霹雳,妈妈肺癌晚期
俞默是独生女,家境尚可。在今年5月份前,她的生活很安逸,按部就班地上班,父母身体健康,每隔一两周,她和老公会陪爸妈吃顿饭。结婚多年,他们一直没有要孩子,今年,小俩口开始备孕。
去年年底,俞妈妈曾对俞默说,她右侧肩膀有些痛,但不太明显。那个时候,俞妈妈以为是颈椎病,买了很多药膏去贴,症状似乎有缓解。过了一段时间,疼痛又延展到脖子,似乎更像颈椎病了。加上疫情影响,一家人没想到去医院。
“5月份,有个周末,她说让我给她买个颈椎康复机,因为觉得脖子疼得越来越厉害。” 俞默隐隐觉得不太对,她平时会看一些医疗科普的知识,知道有些地方反复疼痛,不是件好事情。当天,她就带妈妈去了医院。
“我有段时间没见她,那天一见,觉得她消瘦了很多。一问体重,大概瘦了有10斤。”俞默当时没表露出什么,但心突突地跳。
肺癌晚期,肿瘤已转移到骨头。看到这个诊断结果,俞默觉得“晴天霹雳”。

她吃不下饭睡不着觉,情绪变得暴躁
俞妈妈很快住院,俞默的生活变得兵荒马乱。“我妈不能手术,也没做放化疗,做了基因检测,开始匹配靶向药。”
俞默的爸爸在医院陪护,她早中晚各去一趟医院,送日用品,送吃的。起床时间从以前的7点提前到5点,看完妈妈,再赶去上班。
有一天早上,妈妈去做检查,她站在电梯外送妈妈,妈妈在里面对着她说:“不要治了,免得人财两空。”
俞默背过身去,她不想让妈妈看到自己的眼泪,“那不是她的真心话,她是有很强求生欲的。癌痛很痛,她每天晚上都睡不好,又担心止痛药用太多,上瘾。她会偷偷地询问同病房的病友。所以,她说这种话,只是不想给我们增加负担。”
妈妈生病后,俞默一天不吃饭,也不觉得饿;还整晚整晚睡不着觉。“也不知道自己在想什么,心里像一团乱麻,没办法再入睡。”
她开始在网上翻看各种病友的发帖,她看到那些关于癌痛的描述,“有人因为癌痛跳楼、折断自己的手指……我怕妈妈承受这一切。”
俞默的情绪变得暴躁。有时候看到老公打游戏,她忍不住朝他发火,“我知道这样不对。我老公已经做得很好,他每天给我妈做饭,还常常安慰我妈:不要担心钱,安心治病。但我控制不住自己。”
这种暴躁有时还会蔓延到妈妈身上:妈妈对治疗抗拒的时候,俞默的无力感达到顶点,转成愤怒,爆发。“我努力克制自己,但还是朝她发过两次脾气。”

爸爸哭了,她却没时间掉眼泪
7月初,俞妈妈匹配到了靶向药,药物治疗后,她的情况缓解了许多,癌痛也没那么强烈。“她对我说:终于可以过两天像正常人的日子了。”
但是一个星期不到,俞妈妈的情况急剧恶化:转移的肿瘤压迫到颈椎,她抬不起头,下肢无法动弹。
“她的颈椎已经被压到很薄很薄,随时可能被压断。”
“医生说,这种情况要做手术,把肿瘤切除,解除压迫。不然,人很快就会瘫痪。”
俞默向医生询问,手术有风险吗?“风险也很大。因为肿瘤的位置很不好,极有可能,下不了手术台。”
在和医生谈完的那天下午,俞默坐在医院长廊的椅子上,发呆。
“我爸当时就哭了。我从小到大,都没见过他掉眼泪。他对我说:让我做决定。” 俞默感到了爸爸的慌张和绝望,她也突然意识到,自己一下子成了父母的依靠,“那个时候,我想,要是有个兄弟姐妹该多好。我也可以和我老公商量,但是你要知道,自己的父母和别人的父母,总是不太一样。”
爸爸在哭,俞默却没有时间掉眼泪。她去问主治医生,医生沉默了一会儿,说:“我只能说,如果是我自己的父母,我宁愿选择手术,去搏一把。”
医生的一句话让俞默心理的天平有了倾斜,“医生说,如果真的瘫痪了,好不容易找到的靶向治疗也就没有意义了。”

妈妈的命被交到我手上
俞默流露出手术倾向时, 亲戚们都不太理解,他们说:人已经这样了,就不要再折腾了。
她没有说什么,但觉得自己快要被内心的压力压垮。
“做这个决定太沉重了。等于是把妈妈的命交在了我的手上,一旦出了意外,我就是罪人。我会愧疚,也没办法放过自己。”
俞默把治疗方案告诉了妈妈,“她有选择权。”
俞默承认,她在向妈妈解释的时候,是有倾向性的,“我没有把手术风险说得那么可怕。”
俞妈妈最开始逃避做选择,她说要想想,一个下午后,她说同意手术。
俞默听到妈妈对亲戚朋友说:我想做手术。“她不想真有意外,我被人指责。”
做完决定后,俞默更煎熬。手术前的几天,她一次次推翻自己,是不是错了?她想,要不就不做了,真的瘫痪了,自己就伺候妈妈,总强过下不了手术台;她甚至希望,妈妈突然改变主意,“这样我也就顺势同意了。”

手术室的电子屏,她盯着看了6个小时
做出决定后的妈妈表现出了斗志,她努力吃饭,说要为手术养好身体。
手术前的一天,爸爸又哭了,俞默拍拍他的肩膀说:“如果真的……妈妈起码不用受苦了……”
送妈妈进手术室前,她对妈妈说,手术结束后,你可能麻药没过,没力气说话,你就抬下手,让医生知道你醒了。
看似镇定、安抚着父母的她,内心其实恐惧、不安。在手术室外,早上8点到下午2点的手术,6个小时的时间,她眼睛一直盯着手术室的电子屏,没有看手机消磨时间,没有四处走动。
“屏幕上是一个个病人的手术进展,我一直看到我妈的名字出现。”
妈妈被从手术室推出来时,俞默伏在床边,开始大哭,边哭边叫:妈!妈!
“旁边的护士说,你别这么激动,手术很成功,你这么激动,小心引得你妈血压升高。”

她说,不想要孩子了
妈妈术后住院的那段时间,俞默请假了。她每天带一个小马扎,早上7点多到医院,在病房外侧的走廊上,坐到晚上五六点。
“我爸在病房里陪护,我怕里面随时有事情,我可以随叫随到。而且我一直待在这里,我妈进出做检查,我就能看到她。”
妈妈出院后,俞默在医院附近给父母租了一套房子,“他们原来的房子要爬楼梯,我妈的身体肯定不行。我自己的房子距离医院又太远。”
如今的俞默,一周五天和爸妈住在一起。她已经10多年没有和他们朝夕相处。
“没有不适应和陌生感,我觉得很幸福,能这样陪着他们。我不知道,还能陪妈妈多久,总是陪一天少一天。”
有了这样的经历,俞默觉得自己一下子长大了,“父母在,自己永远有孩子的心态吧。”
这一次,她要扛起家,为父母遮风挡雨,接受这种心理的蜕变,并不容易。
本来在备孕的她,暂时打消了要孩子的念头。她对疾病带来的风险,还心有余悸。她很想让爸爸去做个全身检查,可又不敢开口。“就绷在那里。”
“我现在的心态释然了一些,这个阶段其实也是给自己了一个心理准备期,如果再出现意外,可能好接受点。毕竟,我尽了最大的努力。也慢慢明白,生命总是会出意外,总是有回天乏术的时候。”(钱江晚报·小时新闻 记者 吴朝香)


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