【百强房企一季度业绩缩水五成,集中供地未解地市低迷】

合约销售:下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩

核心观点

2022年3月,中国房地产行业下行压力持续,销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元,环比增长27.4%,增幅明显低于往年同期;同比降低52.7%,较2月降幅扩大5.5个百分点;相比1月业绩规模降低2.6%。

累计业绩来看,一季度开局惨淡,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平。

一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元,较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元,较2021年降低56.4%,并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元,同比降幅达49.5%和47.5%,且仅略高于2020年同期。

3月受疫情、行业信心不足等影响,市场整体表现持续低迷。具体来看,百强房企中近4成企业单月业绩环比下降,且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长,增幅不及往年同期。

但同时,本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼,实现单月业绩环比大幅增长,增幅均超过100%。

企业拿地:国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷

核心观点

3月30家监测房企的土地投资仍处于低位,受投资结构影响,本月量升价跌,平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米,环比上升210%;新增土地成交价格224亿元,环比下降23%。

平均楼板价7285元/平方米,环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍,而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市,楼板价环比下降。

本月监测房企中只有8家投资拿地,仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元,前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步,整体而言房企以谨慎拿地为主,不少企业前三个月都未获地。

从成交结构来看,受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响,本月一二线城市占比较高,占比达到72%;区域分布方面,珠三角区域占比最高达43%,环渤海其次为27%,长三角和中西部分别为18%和12%。

企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,谨慎投资仍是未来主旋律。

这也意味着,一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解,随着市场的正常运转,大概率房地产市场将迎来一波小阳春,但可以预见的是,城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

企业融资:3月房企新增融资额环比上升138.7%

核心观点

融资总量:2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元,环比上升138.7%,同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长,同比降幅收窄,主要在于年初政策暖风频吹,3月六部委又就房地产问题进行发声,促进房地产业良性循环和健康发展,促进企业融资恢复。从融资结构来看,境内债权融资641.18亿元,环比上升125.2%,同比下降15.0%;

境外债权融资72.93亿元,环比上升27.6%,同比下降65.7%;本月资产证券化融资164.28亿元,环比上升526.8%,同比下降39.6%,大部分是国企央企,融资意愿有所上升。

融资成本:2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%,较2021年下降0.78个百分点,其中境外债券融资成本达7.54%,上升0.52个百分点,境内债券融资成本3.23%,较2021年下降0.83个百分点。

单月来看,3月房企融资成本4.35%,环比上升0.54pct,同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%,环比上升0.13pct,本月有更多的企业进行了境内发债,上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍;境外融资成本8.72%,环比下降0.09pct。

企业表现:本月融资总量最高的企业为华发股份,融资总量约148.8亿元,华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品,以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看,2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大,融资总额同比下降33.27%,下降幅度最小。

成本来看,TOP10梯队的房企融资成本最低,为3.39%,其较2021年全年下降0.79pct,较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct;TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%,是唯一一个上升的梯队,主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约,成本有所上升。

营销策略:暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销

核心观点

3月,房企集团性的营销活动较上月增多,主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看,3月表现不及往年,虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%,但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看,时值三月,房企结合暖春概念推出了一些营销活动,让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。

3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动,另外适逢3.8妇女节,部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致,像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题,之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。

女性活动方面,石榴集团组织“太太的洋房”专场,成交即赠温居礼/安家礼/节日礼,时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。

就当下而言,政策端持续出现回暖的趋势,房企在营销上也需要持续跟进,除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动,由于国内疫情有反复,还可以推出一些互动性较强的线上营销活动,如居家运动打卡、小游戏等。

而从长期来看,企业还是需要结合互联网平台,通过营销策划和组织,提升产品、服务满意度,搭建企业品牌形象,提升客户黏性,企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。

人事变动:保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董

核心观点

3月,房企高层人事动态信息数量较前月基本持平,从108家监测企业的人事变动情况来看,受到疫情等因素影响,房企高层人员的职务变动频次稳中略降,企业内部组织架构调整仍在进行和深化。

3月1日,祥生控股(集团)有限公司发布公告,洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席,即日起生效。自2017年3月至今,洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。

于2019年7月至2020年5月,其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今,洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。

3月10日,保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名,同意聘任唐翔先生为公司副总经理,任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。

资料显示,唐翔,建筑学学士。2006年进入保利发展工作,历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理,保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长,现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。

战略动态:金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理

核心观点

本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营,城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化,多家房企看中学校物管赛道,并与学校方多次续约建立良好合作关系。

商业运营活跃度有所提升,多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场,尤其是大湾区城市更新市场广受关注,如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台,拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张,已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。

招商积余续签广州大学服务合同,已为多家大学提供物业服务。3月7日,招商积余成功续签广州大学,将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前,招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学(深圳)等学府提供物业服务。

其中,深圳大学和香港中文大学(深圳)分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来,招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势,同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。

金茂服务正式在港交所挂牌上市,开盘报7.4港元。3月10日,中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市,据此前公告显示,金茂服务全球发售约1.01亿股股份,发售价为8.14港元/股。

金茂服务称,此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会,扩大公司业务规模,22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案,其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。

物管行业仍处于整合分化阶段,业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显,因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合,以实现规模经济,提升行业竞争力。

天干有十个,是五行的两极之道,亦即是五行的阴阳变化;而地支是阴阳之道产生变化而成十二位。至于这些名称的由来,与《周易》没有多少关系,是中国传统文化中易学的另一种系统。

十天干与十二地支的组合,就形成了六十甲子。六十甲子用以阐述天人之学。

相传,六十甲子与二十八宿均由斗姆娘娘掌管,六十甲子太岁是姜子牙封神而定。但其原始出处,就跟“先有鸡还是先有蛋”一样,无法考证清楚。

《世本》曰:“容成造历,大桡作甲子。”从文献记载来看,黄帝时代就有十二地支,都代表着每年十二个不同的月令、节令。殷商时期出现了甲、乙、丙、丁等十个计算和记载数目的文字,称为天干,并与地支结合运用(如甲子、乙丑等),用于计年、月、日、时。十二是个特殊的数字,太阳系九大行星,木星对应东方,木星十二年又循环流转回到原位,对应着一个周天。

十二地支就是十二生肖,十二生肖最早见于世界上第一部诗歌总集《诗经》。《诗经·小雅·车攻》曰:“吉日庚午,既差我马。”上世纪七十年代中期,在湖北出土的上千枝竹简,证明了在春秋战国时期就已开始使用十二生肖;通过文献追溯,从战国秦汉时期的《日书》(放马滩秦简)就有文字内容。

据说,以十二种动物取代十二地支,来代表十二个月令,是汉朝东方朔的想法。有明确记载的是东汉王充的《论衡·言毒篇》,提到了十二种动物的名称。用十二生肖来计年,也起于东汉。至于为什么要选定十二种动物作标志,最早可能与图腾有关。

另据北大教授李零考证:干支做盗名,这与金口诀的记载完全相同。

在干支排序中,天干中甲为第一,地支中子为第一。因为苍天有好生之德,五行中有生发之义的只有木,自此而下,万物生生不息,故天干甲木为首。“水润万物而不争”(《道德经》),因此,在地支中水为第一(详见专述《五行次第》)。故而六十甲子中,甲子排在首位。

六十甲子,也称为六十花甲子。天地杂物撰之而成的东西,称为花甲;花甲就是不纯的东西。不纯是因为有了干和支的结合。花甲也是“玄黄”的进一步阐述,《易·坤·文言》曰:“夫玄黄者,天地之杂也,天玄而地黄。”

干支,是应用易学在实践方面的重要手段和途径之一,很多事物的发展规律都是通过它来认知的。现代社会讲求人性化,以人为本,强调人本位。对待干支也一定要赋予人性化。

古人早已如此对待了。

北京白云观是中国道教协会所在地,在它的元辰殿中,供有六十甲子太岁名字和肖像。

六十甲子,不管是文官或是武将,统称大将军。太岁,为每年行年干支的称谓;例如二○○七年,太岁为丁亥。

甲子太岁称金辩大将军,甲申(二○○四年)太岁是高赓,乙酉(二○○五年)太岁是蒋耑……,每年都有太岁具名可拜。因此拜太岁时,要知道拜的是谁。

六十甲子各自有其名,并对应不同的人物典故。有了名字后,就有了人本位,具备了人性开天辟地

干支是气化而来的,是阴阳变化的体现。

从表面上看,每个天干和地支的组合是阳配阳,阴配阴,符合“孤阳不生,孤阴不长”的原则,不符合“一阴一阳之谓道”。但实际上,《易》中以天(乾卦)为阳,以地(坤卦)为阴,而在干支中则以干为阳、以支为阴,干支本身就是阴阳结合,完全符合易道。干象天而支象地,由此可知,在易学领域,要想别开天地,新创一个门派是不可能的,因为天地只有一个;而只有开天辟地,继承和创新,往深远处延伸,才符合大道。当今各国在太空领域和地下领域的开发中所取得的巨大进展,也颇能说明问题。

除了干支本身有阴阳之分之外,在干支内部又有阴阳之分。这就形成了阴中含阳、阳中含阴,你中有我、我中有你的交混状态。在太极图的阴阳鱼中,也明确体现出阴阳之间你中有我、我中有你的交融现象。

对于这种阴阳交融现象的理解,文献的记载也相当有趣。清人赵翼《除余丛考》之《十二属相》记载:“地支在下,故取动物足爪,从阴阳上加以区分。子寅辰午申戌,为阳,足爪是奇数,子寅辰申戌,都有五指,午(马)是单蹄;丑卯未酉亥,都是四爪,蛇无足,但舌头分两岔。另外,子鼠,前足四爪,后足五爪,阴阳相配,天地相交之时。”(为何十二地支从“子”开始?)

中国易学是天人之学,理所当然,对阴阳问题的阐释,最完备的还是天象。

天亮为阳,在白天时常有部分地区有阴天的现象,这就是阳中含阴之显象;天暗为阴,也就是夜为阴,而阴中之明者惟有星星,星星就是阴中之阳。这与太极图浑然一体——这就是相对论!正是建立在这种认知的基础上,才有了儒家“祸福相依,善恶共存”的思想。以人为例,男为阳,女为阴,但男人中有貌似女相者,女人中有貌似男相者。阴阳互所伏倚,在各个层面不断地交替推进世界的发展。

老子讲物性不灭,所以存在有无、难易、长短、高下、音声、前后,它们都是相生、相成、相形、相盈、相合、相随,然后产生寒热、昼夜、东西、上下、开阖、呼吸、生死等阴阳相谐之情形。瑞士天文学家兹威基是第一个认识到宇宙中存在着暗物质的人——即任何物质都有其反物质,这与阴阳理论正好不谋而合。

阴阳五行以及干支的思想,和天文、地理有绝对的关系。干支的规律与天象完全相符,天文学的研究成果,就是干支规律的佐证。

一九三○年初,瑞士天文学家兹威基发表了一个惊人结果:在星系团中,看得见的星系只占总质量的1/300以下,而99%以上的质量是看不见的。一九七八年,通过测量物体围绕星系转动的速度,得出了更令人信服的证据:星系里必有看不见的暗物质,星系的总质量远大于星系中可见星体的质量总和。

在宇宙中,暗物质的能量至少是人类已知物质能量的五倍以上。

这表明了一种情况:在宇宙中,阴大于阳!这与干支的表现情形完全一致。

天干十个,地支十二个,地支的数量多于天干。而天干为阳,地支为阴,阴多阳少。这完全符合天地人三才的规律。从天象来看,天以见日为阳,不见为阴。除了黑夜外,阴天、下雨、下雾、落雪等不见太阳的时间,都以阴论。可见,日隐较日显之时长,相去甚远;前者远大于后者,即阴大于阳,阴阳不平衡。这是天象上的阴阳反映。那在地成什么形呢?地球上,以凸出之山或陆地为阳,以水、凹陷之盆地为阴。海洋及湖泊等水域的覆盖面积约为70%左右,而陆地高山等仅约为30%左右,结果同样也是阴大于阳。区分人的阴阳,则更为容易,地效法天,人效法地;放眼人间,女性的数量远多于男性(据联合国统计)。再从自性上看,仍是阴大阳小——烦恼痛苦为阴,幸福快乐为阳。人们的痛苦远远多于幸福,所谓世间不如意事,十常八九。如此等等,不一而足。

天尚不全,何况人间?!

可见,人们追求阴阳平衡的和谐,只是精神始终如一的向往。

昨天吴尊友医生说英美在奥密克戎流行期间的死亡人数超过德尔塔流行期间的死亡人数(视频链接:https://t.cn/A66WTp5a),只要认真查一下数据就知道吴医生所言非虚,奥密克戎的社会危害是远大于德尔塔的

两组数据:
1. 德尔塔自2021年5月登陆美国,其时美国新冠死亡人数为59万;到2021年11月开始被奥密克戎取代,其时美国死亡人数约78万,掐头去尾,德尔塔半年内杀死19万美国人民

2. 奥密克戎自2021年11月登陆美国,到现在美国死亡人数接近100万,掐头去尾,奥密克戎在4个月内杀死20万美国人民

也即,奥密克戎杀死美国人民的速度是德尔塔的1.5倍。虽然奥密克戎的毒性不如德尔塔,但由于对疫苗和新冠抗体的逃逸能力大幅度加强,奥密克戎只用了1个月就在全美境内彻底消灭了德尔塔,即使感染了德尔塔后痊愈、打了三针疫苗的美国人民亦不能幸免于感染;远超德尔塔的感染基数和对医疗资源的迅速挤占,还导致了其他基础疾病的美国人民非正常死亡没有被列入统计中,但这样的事情我们在奥密克戎爆发初期的上海已经见到足够多了

网红医生言之凿凿在英国,“在实现了广泛接种和自然感染率的国家,新冠病毒现在可能甚至没有流感那么致命”,并且认为靠疫苗、特效药和抗原检测盒就能”不走回头路“,夹带私货否定国家的”动态清零“政策,是极其不负责任的,根本经不起现实数据的推敲


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