#美丽乡村建设# 距离定海城区只有不到两公里的【东岠岛】，与定海城区的直线距离仅1.1公里，整岛面积3.42平方公里，森林覆盖率高达70%。#寻美定海# 那里正在打造户外露营基地，清晨可眺望定海美景，夜晚可观漫天星辰。眼前成片的绿色，可以让你洗涤心灵，感受着大自然的美好，一切烦躁在这里都会得到治愈。#美丽中国看舟山# via:定海文旅
#老区新貌看江西#【老区新貌】修水县双井村：文旅产业让乡村更美、村民致富
为展现老区翻天覆地的变化，4月12日起，大江网特别推出《老区新貌》系列报道，通过记者手上的相机和笔，带领大家走进老区，看巨变！
近日，记者走进被誉为“华夏进士第一村”——九江市修水县杭口镇双井村。这里山清水秀、莺歌燕舞，到处是一片生机勃勃的景象，一栋栋仿古民宅错落有致，坐落在青山绿水之间。满山的茶树正吐露着嫩芽儿，等待着忙碌的采茶人将它们收入囊中。黄庭坚故居、“双井”摩崖石刻等古迹依山而建，给这座秀美的村庄增添了一股浓厚的文化气息。
近年来，双井村依托文旅资源优势，大力发展茶叶种植、民宿等相关产业，带动了村集体及村民增收。目前，全村300多人实现家门口就业，人均增收约3万元，30多人实现家门口创业，全村131名贫困人口全部实现脱贫，实现了乡村旅游发展成果全民共享。
大力种植双井绿茶
杭口镇人大副主席、双井村党支部书记、村委会主任姜伟介绍，双井绿茶是该村特有的茶叶品种，有一千多年的种植历史。近年来，该村通过招商引资、成立专业合作社等多种形式大力种植双井绿茶，目前种植面积已达到1600多亩，全村80%的农户通过采茶、制茶获取劳动报酬，年产值700万元左右，有效促进了集体经济发展和农民增收。
“目前，我们合作社种植的双井绿茶面积有600多亩，同时带动了34户村民种植茶叶，面积共30多亩。”修水县杭山茶叶生产专业合作社成员戴礼财说，这34户村民可以将自家的茶叶采摘后卖给合作社，取得相应收益。另外，每年茶场都需要大量人员维护和采摘茶叶，而这些人员多来自本村，每年每人可以获得1.5万元工资性。
村民黄桂莲介绍，现在正是茶叶采摘时节，她和其他村民每天来这里摘茶叶，每人每天大约可以采摘三、四斤茶叶，每天可以获得两三百元钱收入。“由于年纪偏大，很难在外地找到合适的工作，虽然采摘茶叶辛苦，但对于她来说是一笔不少的收入，减轻了子女的赡养负担。”黄桂莲笑着说。
发展多种旅游业态
“双井村群山环抱、环境十分优美，双井村人文历史底蕴丰厚，历代名人辈出。”双井村党支部副书记、村委会副主任胡艳利说，2020年5月，双井村黄庭坚故里风景区被评为江西省5A级乡村旅游景点和国家级4A级旅游风景区。双井村利用本村丰富的旅游资源，大力发展种植基地采摘、农家餐馆、民宿等多种旅游业态。
陈绪华是双井村蓝莓种植户之一，自2016年以来，他放弃了外出务工，而是在家乡种植葡萄、蓝莓等水果，目前他种植蓝莓的面积已有8亩，年纯收入约30万元。“在外地务工不但辛苦，还赚不到钱，看到周围人种植葡萄赚到了钱，便想在家乡尝试种植蓝莓！”陈绪华说，每当蓝莓成熟时，可以吸引到不少游客前来采摘。
“行情最好的时候，我们村有20多家农家乐餐馆，现在受疫情影响，游客数量减少，目前还有6家农家乐仍在经营！”胡艳利说，为让游客更好地体验优美的自然风光，村委会还大力发展了民宿产业，目前该村共有5栋民宿。
饶春燕是双井春的脱贫户，记者见到她时，她正在村集体民宿内负责日常管理和维护。“因为没有一技之长，原来她在外地打工赚不到钱，加上小孩和老人需要人照顾，一家人生活十分艰难。”饶春燕说：“现在村里民宿上班，每月工资两三千元，加上每年年终分红一万多元。还可以照顾到小孩和老人，日子比原来好过多了。”
继承和发扬“双井村”文化
“双井村文化底蕴深厚，主要有进士文化和双井绿茶文化。”双井村党支部书记、村委会主任姜伟说，仅黄氏一族在北宋年间就有48名进士，其中包括有着“诗书双绝”之美誉的著名诗人、书法家黄庭坚。而双井绿茶是该村独有的茶叶品种，有一千多年的种植历史，其香气清高持久、滋味鲜醇爽厚、汤色清澈明亮等特点受到不少文人墨客的青睐，被欧阳修称赞为全国“草茶第一”。
姜伟表示，双井村的发展定位是文化和旅游，近年来充分挖掘文化资源，结合旅游产业发展，建成了双井堂进士文化园、高丰书院文化馆和双井茶叶文化馆，每年吸引到了大量游客前来游览，这不仅传播了进士文化和双井绿茶文化，还取得了丰厚的旅游收入，目前全村每年文化旅游产业产值约200万元。为了进一步发展文化旅游，村里正在建设“书香八雅”文化园，将琴、棋、书、画、诗、茶、香、兰集合在一起，为游客打造一个游玩、研学新平台。
记者了解到，双井村的进士文化中包含了孝廉文化，而黄庭坚就是其中代表人物，发生在其身上的“涤亲溺器”故事让许多人为之感动。双井村多次开展“孝廉楷模”评比活动，继承和发扬进士文化，让村里的社会风气和村民的精神面貌得到进一步改观，取得了良好的社会效果。（记者钟良） https://t.cn/A6Xv6ZI6
为展现老区翻天覆地的变化，4月12日起，大江网特别推出《老区新貌》系列报道，通过记者手上的相机和笔，带领大家走进老区，看巨变！
近日，记者走进被誉为“华夏进士第一村”——九江市修水县杭口镇双井村。这里山清水秀、莺歌燕舞，到处是一片生机勃勃的景象，一栋栋仿古民宅错落有致，坐落在青山绿水之间。满山的茶树正吐露着嫩芽儿，等待着忙碌的采茶人将它们收入囊中。黄庭坚故居、“双井”摩崖石刻等古迹依山而建，给这座秀美的村庄增添了一股浓厚的文化气息。
近年来，双井村依托文旅资源优势，大力发展茶叶种植、民宿等相关产业，带动了村集体及村民增收。目前，全村300多人实现家门口就业，人均增收约3万元，30多人实现家门口创业，全村131名贫困人口全部实现脱贫，实现了乡村旅游发展成果全民共享。
大力种植双井绿茶
杭口镇人大副主席、双井村党支部书记、村委会主任姜伟介绍，双井绿茶是该村特有的茶叶品种，有一千多年的种植历史。近年来，该村通过招商引资、成立专业合作社等多种形式大力种植双井绿茶，目前种植面积已达到1600多亩，全村80%的农户通过采茶、制茶获取劳动报酬，年产值700万元左右，有效促进了集体经济发展和农民增收。
“目前，我们合作社种植的双井绿茶面积有600多亩，同时带动了34户村民种植茶叶，面积共30多亩。”修水县杭山茶叶生产专业合作社成员戴礼财说，这34户村民可以将自家的茶叶采摘后卖给合作社，取得相应收益。另外，每年茶场都需要大量人员维护和采摘茶叶，而这些人员多来自本村，每年每人可以获得1.5万元工资性。
村民黄桂莲介绍，现在正是茶叶采摘时节，她和其他村民每天来这里摘茶叶，每人每天大约可以采摘三、四斤茶叶，每天可以获得两三百元钱收入。“由于年纪偏大，很难在外地找到合适的工作，虽然采摘茶叶辛苦，但对于她来说是一笔不少的收入，减轻了子女的赡养负担。”黄桂莲笑着说。
发展多种旅游业态
“双井村群山环抱、环境十分优美，双井村人文历史底蕴丰厚，历代名人辈出。”双井村党支部副书记、村委会副主任胡艳利说，2020年5月，双井村黄庭坚故里风景区被评为江西省5A级乡村旅游景点和国家级4A级旅游风景区。双井村利用本村丰富的旅游资源，大力发展种植基地采摘、农家餐馆、民宿等多种旅游业态。
陈绪华是双井村蓝莓种植户之一，自2016年以来，他放弃了外出务工，而是在家乡种植葡萄、蓝莓等水果，目前他种植蓝莓的面积已有8亩，年纯收入约30万元。“在外地务工不但辛苦，还赚不到钱，看到周围人种植葡萄赚到了钱，便想在家乡尝试种植蓝莓！”陈绪华说，每当蓝莓成熟时，可以吸引到不少游客前来采摘。
“行情最好的时候，我们村有20多家农家乐餐馆，现在受疫情影响，游客数量减少，目前还有6家农家乐仍在经营！”胡艳利说，为让游客更好地体验优美的自然风光，村委会还大力发展了民宿产业，目前该村共有5栋民宿。
饶春燕是双井春的脱贫户，记者见到她时，她正在村集体民宿内负责日常管理和维护。“因为没有一技之长，原来她在外地打工赚不到钱，加上小孩和老人需要人照顾，一家人生活十分艰难。”饶春燕说：“现在村里民宿上班，每月工资两三千元，加上每年年终分红一万多元。还可以照顾到小孩和老人，日子比原来好过多了。”
继承和发扬“双井村”文化
“双井村文化底蕴深厚，主要有进士文化和双井绿茶文化。”双井村党支部书记、村委会主任姜伟说，仅黄氏一族在北宋年间就有48名进士，其中包括有着“诗书双绝”之美誉的著名诗人、书法家黄庭坚。而双井绿茶是该村独有的茶叶品种，有一千多年的种植历史，其香气清高持久、滋味鲜醇爽厚、汤色清澈明亮等特点受到不少文人墨客的青睐，被欧阳修称赞为全国“草茶第一”。
姜伟表示，双井村的发展定位是文化和旅游，近年来充分挖掘文化资源，结合旅游产业发展，建成了双井堂进士文化园、高丰书院文化馆和双井茶叶文化馆，每年吸引到了大量游客前来游览，这不仅传播了进士文化和双井绿茶文化，还取得了丰厚的旅游收入，目前全村每年文化旅游产业产值约200万元。为了进一步发展文化旅游，村里正在建设“书香八雅”文化园，将琴、棋、书、画、诗、茶、香、兰集合在一起，为游客打造一个游玩、研学新平台。
记者了解到，双井村的进士文化中包含了孝廉文化，而黄庭坚就是其中代表人物，发生在其身上的“涤亲溺器”故事让许多人为之感动。双井村多次开展“孝廉楷模”评比活动，继承和发扬进士文化，让村里的社会风气和村民的精神面貌得到进一步改观，取得了良好的社会效果。（记者钟良） https://t.cn/A6Xv6ZI6
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
✋热门推荐