当房价下跌，买房者亏钱/开发商亏钱…钱被谁赚了？
房价下跌
什么叫不撞南墙心不死？在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了。
2016年9月底，全国一盘棋开启楼市调控，打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理，可在眼前房价翻倍的现实面前，已没人再相信调控还能控制住房价：楼市周期调控了十几年，房价还不是越调越涨？哪一次调控最后不是变成了空调？
人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁，假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲。
其实何止环京这种远郊区域，在不少北方的中心城市，如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅。
再扩展开来，在本轮调控当中，绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象。
房价不涨就是跌。
哪怕房价稳定、甚至小幅上涨，只要涨幅不高于银行利率，其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财，哪怕只是银行存款，这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额。
而从目前的态势看，楼市调控根本就没有放松的迹象，高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。
房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势。
多方共输
曾经，我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面。
在房价曲线上升的过程中，买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。
早买房的人房产升值、财富膨胀，可以抵押融钱、可以卖房兑现，在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由。
地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满，成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们。
地方政府通过卖地实现了财政收入，再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中，城市由此变得越来越安居。
可如果房价下跌，一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道。
买房人亏钱了，在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去，要么能卖出去也不够还欠款。
地产商亏钱了，房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资（信托融资/银行贷款/明股实债投资）成本。
地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50%，而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资。
多方共输的局面并不是理论推演，而是在一定程度上已经近乎事实。
前段时间，环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房”，某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险，某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告”，部分地方政府若不是“六保”及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……
一个疑问来了：在房价下跌中，买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱，那谁赚钱了、钱去哪了？
钱去哪了？
每一次股市大跌，媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的，相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了？
其实就是一个数字游戏。
再简单一句话解释就是：怎么涨上去的、就怎么跌下来，本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值，没毛病！只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。
楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱，道理是一样的。
谁赚了钱呢？
在2017年顶点卖掉房子的人，肯定是赚的最多的，相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱，这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱，只是赚的钱回吐些罢了。
前两年高价拿地的地产商，在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了？之前高价卖地的地方政府赚钱了。
当然，大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失，而是全局考虑——如果能熬来楼市春天，之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来，否则就成了祭品。
地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘，那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了，现在就是在为以前的超前支出而付出代价。也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了，而是以前的土地卖贵了、收入过高了。
价格涨跌间，总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家，财富就是在一个巨大的池子里（一个国家内部或整个全球内部）流转移动、再配置。
这里面非常复杂，盈亏同源、正反两面，我们看到的只是一个片面。
真正的共赢是什么？皆大欢喜的局面如何实现？
我们需要一个良性的闭环。
良性闭环
以前房价上涨能创造多方共赢，而今房价下跌却引发多方同输，背后的根源是什么？是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。
城镇化初期，大量的农民进城带来了大量的住房需求，房子供不应求，土地好卖、房子好卖。
地方政府有收入，投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润，更有积极性建造更多、更好的房子；进城的农民或农民子弟住进了新房，而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会，得以还月供清偿买房的债务。
一个楼市的良性闭环就此建立。
而今，这种良性闭环正在断裂，楼市调控只是加速了这一进程。
城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果，就是普遍性的住房需求不足。
住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化，社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市，就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输。
房价上涨的根本原因是有需求，其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力：好的城市才会有好的房价，一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭，或早或晚。
在楼市严调控下，仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨，就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。
高位接盘的人就一定惨吗？未必。
只要接盘者有赚钱能力，买房用来自住，月供还得起、债务结得清，就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。
房价涨不涨，看所在城市的经济实力；买房亏不亏，看买房人的赚钱能力。
房价下跌不止，看似大家都亏钱，钱被谁赚了？
这本身就是一个纸面财富的数字游戏！（来源：米筐投资 ，作者米筐老A）
房价下跌
什么叫不撞南墙心不死？在本轮楼市调控中、坚定信仰“房价永远涨”并于2017年入场的买房人估计最有发言权了。
2016年9月底，全国一盘棋开启楼市调控，打压疯涨的房价、抑制大家“买房暴富”的投机心理，可在眼前房价翻倍的现实面前，已没人再相信调控还能控制住房价：楼市周期调控了十几年，房价还不是越调越涨？哪一次调控最后不是变成了空调？
人们想尽了各种办法与调控周旋、唯恐自己错过了“买房致富”的高铁，假离婚、假结婚、房产代持、信用贷、抵押贷、接力按揭贷……如同一头头死不回头的倔牛硬是往前冲。
其实何止环京这种远郊区域，在不少北方的中心城市，如天津、石家庄、甚至北京等城市的房价相对其最高点都出现了20%以上的跌幅。
再扩展开来，在本轮调控当中，绝大部分城市的房价都出现了一定幅度的下调…请杠精们不要再跟我反驳“深圳、东莞、宁波等城市的房价涨了啊”——请不要把特例当成普遍现象。
房价不涨就是跌。
哪怕房价稳定、甚至小幅上涨，只要涨幅不高于银行利率，其实就是亏钱的——你总得有月供要还吧、总得有利息支出吧…如果把买房的钱拿去做无风险理财，哪怕只是银行存款，这一亏一盈、一反一正间就是一笔不小的金额。
而从目前的态势看，楼市调控根本就没有放松的迹象，高层的决心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。
房价趋稳、甚至部分城市的房价下跌或许就是趋势。
多方共输
曾经，我们迎接的是一个“房价上涨、多方共赢”的欢喜局面。
在房价曲线上升的过程中，买房人赚钱、地产商赚钱、地方政府也有源源不断的丰盈收入。
早买房的人房产升值、财富膨胀，可以抵押融钱、可以卖房兑现，在提升生活品质的同时、一不小心就实现了财务自由。
地产商在扣除买地成本、建安成本、人员工资、应缴税费后赚得盆满钵满，成就了一个高收入行业、成就了一批房地产首富们。
地方政府通过卖地实现了财政收入，再把这些收入投入到公园、道路、桥梁、医院、学校等市政建设中，城市由此变得越来越安居。
可如果房价下跌，一切似乎都变了…由曾经的多方共赢变成了多方共输、由皆大欢喜变成了怨声载道。
买房人亏钱了，在资产缩水的同时很容易债务杠杆断裂——要么房子卖不出去，要么能卖出去也不够还欠款。
地产商亏钱了，房子不好卖或低价卖出后不够支付工程款和各种融资（信托融资/银行贷款/明股实债投资）成本。
地方政府的收入因楼市低迷而卖地减少…要知道有些城市的财政对地产的依赖度能超50%，而这直接会影响到市政支出、甚至地方公务员的工资。
多方共输的局面并不是理论推演，而是在一定程度上已经近乎事实。
前段时间，环京某些楼盘的业主竟集体以断供相威胁要求地产“维持现有房价或原价退房”，某些大型房企因资金链危机致使旗下项目停工甚至有烂尾风险，某知名头部房企甚至传出“恳请省政府支持重组的情况说明报告”，部分地方政府若不是“六保”及特别国债支持、甚至公务员工资支付都困难……
一个疑问来了：在房价下跌中，买房人亏钱、开发商亏钱、地方政府亏钱，那谁赚钱了、钱去哪了？
钱去哪了？
每一次股市大跌，媒体都会宣传市值蒸发掉多少亿、多少亿的，相信很多也会疑惑——蒸发的钱去哪了？
其实就是一个数字游戏。
再简单一句话解释就是：怎么涨上去的、就怎么跌下来，本来凭空膨胀了1万亿市值、如今又萎缩了1万亿市值，没毛病！只是有些人在这个游戏中获益、有些人在这个游戏中惨死。
楼价的涨跌、资产的起落、亏钱和赚钱，道理是一样的。
谁赚了钱呢？
在2017年顶点卖掉房子的人，肯定是赚的最多的，相应的在那个顶点买入的人就是亏钱最多的。有些人持有房产到现在也并不一定就亏钱，这要看他买入的价格……2016年大涨之前买入的就没亏钱，只是赚的钱回吐些罢了。
前两年高价拿地的地产商，在当下低迷的市场中肯定是亏钱了。钱谁赚了？之前高价卖地的地方政府赚钱了。
当然，大型房企不在乎一城市、一项目、一时间的盈亏得失，而是全局考虑——如果能熬来楼市春天，之后赚的就会把今日亏的全都补回来…关键是得有现金流熬过去、活下来，否则就成了祭品。
地方政府因减少了卖地收入而捉襟见肘，那是因为以前花钱过度、大手大脚惯了，现在就是在为以前的超前支出而付出代价。也许并不是当下的土地卖贱了、收入少了，而是以前的土地卖贵了、收入过高了。
价格涨跌间，总能追根探底的寻找到接盘侠输家和抄底、逃顶的赢家，财富就是在一个巨大的池子里（一个国家内部或整个全球内部）流转移动、再配置。
这里面非常复杂，盈亏同源、正反两面，我们看到的只是一个片面。
真正的共赢是什么？皆大欢喜的局面如何实现？
我们需要一个良性的闭环。
良性闭环
以前房价上涨能创造多方共赢，而今房价下跌却引发多方同输，背后的根源是什么？是市场需求、是所处的社会发展阶段不同。
城镇化初期，大量的农民进城带来了大量的住房需求，房子供不应求，土地好卖、房子好卖。
地方政府有收入，投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润，更有积极性建造更多、更好的房子；进城的农民或农民子弟住进了新房，而在快速城市化过程中又逮住了大量赚钱的机会，得以还月供清偿买房的债务。
一个楼市的良性闭环就此建立。
而今，这种良性闭环正在断裂，楼市调控只是加速了这一进程。
城市化后半期、人口老龄化、不愿生育带来的少子化……造成的结果，就是普遍性的住房需求不足。
住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区……城市地段就此固化，社会阶层就此凝固。一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市，就会在房价下跌画就抛物曲线中各方共输。
房价上涨的根本原因是有需求，其次是百姓收入的提高…归根结底是一个城市的实力：好的城市才会有好的房价，一时信贷刺激推高的房价都是没有根基支持的泡沫…泡沫总得要破灭，或早或晚。
在楼市严调控下，仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价上涨，就是城市实力的体现、是大家对城市未来预期用脚在投票。
高位接盘的人就一定惨吗？未必。
只要接盘者有赚钱能力，买房用来自住，月供还得起、债务结得清，就是在享受住房的美好体验…这本身也是一种良性闭环。
房价涨不涨，看所在城市的经济实力；买房亏不亏，看买房人的赚钱能力。
房价下跌不止，看似大家都亏钱，钱被谁赚了？
这本身就是一个纸面财富的数字游戏！（来源：米筐投资 ，作者米筐老A）
佛有三种人不渡：『无缘者不渡，无信者不渡，无愿者不渡』。佛既然慈悲为本，以渡世为愿，为何有三不渡？
无缘者不渡：佛家常云︰「天雨虽大不润无根之草，佛门虽广难渡无缘之人。」、「有缘遇上佛出世，无缘遇上佛涅槃」可见佛缘是何等的重要。
2. 无信者不渡：譬如虽有佛缘，遇上真道降世、明师临凡，但是没有信心、观望不前、疑三惑四，任说破三寸舌，无奈顽迷难化、毫无信心，这等人当然不能得道。也就是说有缘而无信心，错过机会，想再找已困难。
3. 无愿者不渡，所谓愿者是指修行人的「宏愿」。可是宏愿不尽相同，有的愿做好人、有的愿修佛道、有的愿为凡夫、有的愿上天堂...等。天道是往天堂之路，若不愿舍下尘缘，不愿学佛修行，不愿施舍渡众，甚至不愿成仙作佛者，纵然幸得明师指点，亦属多余，所以說法「宏愿」是得道、修道，以至成道成仙作佛最重要的關鍵。
善惡到頭終有報
沒有一朵雪花會落錯地方
因果會說話
福報會看人
佛說，沒有無緣無故的因
也沒有無緣無故的果
一切都是 注定的因果
若不回頭 誰為你救苦救難
如能轉念 何須我大慈大悲
️☯️️
无缘者不渡：佛家常云︰「天雨虽大不润无根之草，佛门虽广难渡无缘之人。」、「有缘遇上佛出世，无缘遇上佛涅槃」可见佛缘是何等的重要。
2. 无信者不渡：譬如虽有佛缘，遇上真道降世、明师临凡，但是没有信心、观望不前、疑三惑四，任说破三寸舌，无奈顽迷难化、毫无信心，这等人当然不能得道。也就是说有缘而无信心，错过机会，想再找已困难。
3. 无愿者不渡，所谓愿者是指修行人的「宏愿」。可是宏愿不尽相同，有的愿做好人、有的愿修佛道、有的愿为凡夫、有的愿上天堂...等。天道是往天堂之路，若不愿舍下尘缘，不愿学佛修行，不愿施舍渡众，甚至不愿成仙作佛者，纵然幸得明师指点，亦属多余，所以說法「宏愿」是得道、修道，以至成道成仙作佛最重要的關鍵。
善惡到頭終有報
沒有一朵雪花會落錯地方
因果會說話
福報會看人
佛說，沒有無緣無故的因
也沒有無緣無故的果
一切都是 注定的因果
若不回頭 誰為你救苦救難
如能轉念 何須我大慈大悲
️☯️️
乡约文化 | 《左传》之崤之战
杞子自郑使告于秦曰：“郑人使我掌其北门之管，若潜师以来，国可得民。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰：“劳师以袭远，非所闻也。师劳力竭，远主备之，无乃不可乎？师之所为，郑必知之，勤而无所，必有悖心。且行千里，其谁不知？”公辞焉。召孟明、西乞、白乙，使出师于东门之外。蹇叔哭之，曰：“孟子！吾见师之出而不见其入也！”公使谓之曰：“尔何知！中寿，尔墓之木拱矣！”蹇叔之子与师，哭而送之曰：“晋人御师必于肴。肴有二陵焉：其南陵，夏后皋之墓也；其北陵，文王之所辟风雨也。必死是间，余收尔骨焉。”秦师遂东。
三十三年春，秦师过周北门，左右免胃而下，超乘者三百乘。王孙满尚幼，观之，言于王曰：“秦师轻而无礼，必败。轻则寡谋，无礼则脱。入险而脱，又不能谋，能无败乎？”及滑，郑商人弦高将市于周，遇之，以乘韦先牛十二犒师，曰：“寡君闻吾子将步师出于敝邑，敢犒从者。不腆敝邑，为从者之淹，居则具一日之积，行则备一夕之卫。”且使遽告于郑。
郑穆公使视客馆，则束载、厉兵、秣马矣。使皇武子辞焉，曰：“吾子淹久于敝邑，唯是脯资饩牵竭矣。为吾子之将行也，郑之有原圃，犹秦之有具囿也，吾子取其麋鹿，以闲敝邑，若何？”杞子奔齐，逢孙、杨孙奔宋。孟明曰：“郑有备矣，不可冀也。攻之不克，围之不继，吾其还也。”灭滑而还。
晋原轸曰：“秦违蹇叔，而以贪勤民，天秦我也。奉不可失，敌不可纵。纵故，患生；违天，不祥。必伐秦师！”栾枝曰：“未报秦施而伐其师，其为死君乎？”先轸曰：“秦不哀吾丧而伐吾同姓，秦则无礼，何施之为？吾闻之：‘一日纵敌，数世之患也’。谋及子孙，可谓死君乎！”遂发命，遽兴姜戎。子墨衰绖，梁弘御戎，莱驹为右。夏四月辛巳，败秦师于肴，获百里孟明视、西乞术、白乙丙以归。遂墨以葬文公，晋于是始墨。
文嬴请三帅，曰：“彼实构吾二君，寡君若得而食之，不厌，君何辱讨焉？使归就戮于秦，以逞寡君之志，若何？”公许之。先轸朝，问秦囚。公曰：“夫人请之，吾舍之矣。”先轸怒曰：“武夫力而拘诸原，妇人暂而免诸国，堕军实而长寇仇，亡无日矣！”不顾而唾。公使阳处父追之，及诸河，则在舟中矣。释左骖，以公命赠孟明。孟明稽首曰：“君之惠，不以累臣衅鼓，使归就戮于秦，寡君之以为戮，死且不朽。若从君惠而免之，三年将拜君赐。”
秦伯素服郊次，乡师而哭，曰：“孤违蹇叔，以辱二三子，孤之罪也。”不替孟明，曰：“孤之过也，大夫何罪？且吾不以一眚掩大德。”
【译文】：
杞子从郑国派人向秦国报告说：“郑国人让我掌管他们国都北门的钥匙，如果偷偷派兵来袭击，郑国就可以得到了。”秦穆公为这事征求蹇叔的意见。蹇叔说：“兴师动众去袭击远方（的国家），不是我所听说过的。军队劳累不堪，力量消耗尽了，远方的君主防备着我们。恐怕不可以吧？（我们）军队的行动，郑国一定会知道，劳师动众而无所得，士兵们必然产生怨恨之心。况且行军千里，谁会不知道呢？”秦穆公谢绝（蹇叔的劝告）。召集孟明、西乞、白乙，派他们带兵从东门外出发。蹇叔为这事哭着说：“孟子，我今天看着军队出征，却看不到他们回来啊！”秦穆公（听了）派人对他说：“你知道什么！（假如你只）活七十岁，你坟上的树早就长得有合抱粗了！”蹇叔的独子加入这次出征的军队，（蹇叔）哭着送他说：“晋国人必然在肴山设伏兵截击我们的军队。肴有南北两座山：南面一座是夏朝国君皋的墓地；北面一座山是周文王避过风雨的地方。（你）一定会死在这两座山之间的峡谷中，我准备到那里去收你的尸骨！”秦国的军队于是向东进发了。
（鲁僖公）三十三年春天，秦军经过周都城的北门。（兵车上）左右两边的战士都脱下战盔，下车（致敬），接着有三百辆兵车的战士跳跃着登上战车。王孙满这时还小，看到这种情形，向周王说：“秦国的军队轻狂而不讲礼貌，一定会失败。轻狂就少谋略，没礼貌就纪律不严。进入险境而纪律不严，又缺少谋略，能不失败吗？”经过滑国的时候，郑国商人弦高将要到周都城去做买卖，在这里遇到秦军。（弦高）先送上四张熟牛皮，再送十二头牛慰劳秦军，说：“敝国国君听说你们将要行军经过敝国，冒昧地来慰劳您的部下。敝国不富裕，（但）您的部下要久住，住一天就供给一天的食粮；要走，就准备好那一夜的保卫工作。”并且派人立即去郑国报信。
郑穆公派人到宾馆察看，（原来杞子及其部下）已经捆好了行装，磨快了兵器，喂饱了马匹（准备好做秦军的内应）。（郑穆公）派皇武子去致辞，说：“你们在敝国居住的时间很长了，只是敝国吃的东西快完了。你们也该要走了吧。郑国有兽园，秦国也有兽园，你们回到本国的兽园中去猎取麋鹿，让敝国得到安宁，怎么样？”（于是）杞子逃到刘国、逢孙、扬孙逃到宋国。孟明说：“郑国有准备了，不能指望什么了。进攻不能取胜，包围又没有后援的军队，我们还是回去吧！”（于是）灭掉滑国就回秦国去了。
晋国的原轸说：“秦国违背蹇叔的意见，因为贪得无厌而使老百姓劳苦不堪，（这是）上天送给我们的好机会。送上门的好机会不能放弃，敌人不能轻易放过。放走了敌人，就会产生后患，违背了天意，就会不吉利。一定要讨伐秦军！”栾枝说：“没有报答秦国的恩惠而去攻打它的军队，难道（心目中）还有已死的国君吗？”先轸说：“秦国不为我们的新丧举哀，却讨伐我们的同姓之国，秦国就是无礼，我们还报什么恩呢？我听说过：‘一旦放走了敌人，会给后世几代人留下祸患’。为后世子孙考虑，可说是为了已死的国君吧！”于是发布命令，立即调动姜戎的军队。晋襄公把白色的孝服染成黑色，梁弘为他驾御兵车，莱驹担任车右武士。这一年夏季四月十三日这一天，（晋军）在肴山打败了秦军，俘虏了秦军三帅孟明视、西乞术、白乙丙而回。于是就穿着黑衣服给晋文公送葬，晋国从此以黑衣服为丧服。
秦穆公穿着白色的衣服在郊外等候，对着被释放回来的将士哭着说：“我违背了蹇叔的劝告，让你们受了委屈，这是我的罪过。”没有废弃孟明，（秦穆公）说：“这是我的错误，大夫有什么罪呵！况且我不会因为一次过失而抹杀他的大功劳。”
（晋文公的夫人）文嬴向晋襄公请求把秦国的三个将帅放回去，说：“他们的确是离间了我们秦晋两国国君的关系。秦穆公如果得到这三个人，就是吃了他们的肉都不解恨，何劳您去惩罚他们呢？让他们回到秦国去受刑，以满足秦穆公的心愿，怎么样？”晋襄公答应了她。先轸朝见襄公，问起秦国的囚徒哪里去了。襄公说：“夫人为这事情请求我，我把他们放了。”先轸愤怒地说：“战士们花了很大的力气，才把他们从战场上抓回来，妇人几句谎话就把他们放走，毁了自己的战果而助长了敌人的气焰，亡国没有几天了！”不回头就（对着襄公）吐了口唾沫。晋襄公派阳处父去追孟明等人，追到河边，（孟明等人）已登舟离岸了。阳处父解下车左边的骖马，（假托）晋襄公的名义赠给孟明。孟明（在船上）叩头说：“贵国国君宽宏大量，不把我们这些俘虏的血涂抹战鼓，让我们回到秦国去受死刑，如果国君把我们杀死，死了也不会忘记（这次的失败）。如果尊从晋君的好意赦免了我们，三年后将要来拜谢晋军的恩赐！”
杞子自郑使告于秦曰：“郑人使我掌其北门之管，若潜师以来，国可得民。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰：“劳师以袭远，非所闻也。师劳力竭，远主备之，无乃不可乎？师之所为，郑必知之，勤而无所，必有悖心。且行千里，其谁不知？”公辞焉。召孟明、西乞、白乙，使出师于东门之外。蹇叔哭之，曰：“孟子！吾见师之出而不见其入也！”公使谓之曰：“尔何知！中寿，尔墓之木拱矣！”蹇叔之子与师，哭而送之曰：“晋人御师必于肴。肴有二陵焉：其南陵，夏后皋之墓也；其北陵，文王之所辟风雨也。必死是间，余收尔骨焉。”秦师遂东。
三十三年春，秦师过周北门，左右免胃而下，超乘者三百乘。王孙满尚幼，观之，言于王曰：“秦师轻而无礼，必败。轻则寡谋，无礼则脱。入险而脱，又不能谋，能无败乎？”及滑，郑商人弦高将市于周，遇之，以乘韦先牛十二犒师，曰：“寡君闻吾子将步师出于敝邑，敢犒从者。不腆敝邑，为从者之淹，居则具一日之积，行则备一夕之卫。”且使遽告于郑。
郑穆公使视客馆，则束载、厉兵、秣马矣。使皇武子辞焉，曰：“吾子淹久于敝邑，唯是脯资饩牵竭矣。为吾子之将行也，郑之有原圃，犹秦之有具囿也，吾子取其麋鹿，以闲敝邑，若何？”杞子奔齐，逢孙、杨孙奔宋。孟明曰：“郑有备矣，不可冀也。攻之不克，围之不继，吾其还也。”灭滑而还。
晋原轸曰：“秦违蹇叔，而以贪勤民，天秦我也。奉不可失，敌不可纵。纵故，患生；违天，不祥。必伐秦师！”栾枝曰：“未报秦施而伐其师，其为死君乎？”先轸曰：“秦不哀吾丧而伐吾同姓，秦则无礼，何施之为？吾闻之：‘一日纵敌，数世之患也’。谋及子孙，可谓死君乎！”遂发命，遽兴姜戎。子墨衰绖，梁弘御戎，莱驹为右。夏四月辛巳，败秦师于肴，获百里孟明视、西乞术、白乙丙以归。遂墨以葬文公，晋于是始墨。
文嬴请三帅，曰：“彼实构吾二君，寡君若得而食之，不厌，君何辱讨焉？使归就戮于秦，以逞寡君之志，若何？”公许之。先轸朝，问秦囚。公曰：“夫人请之，吾舍之矣。”先轸怒曰：“武夫力而拘诸原，妇人暂而免诸国，堕军实而长寇仇，亡无日矣！”不顾而唾。公使阳处父追之，及诸河，则在舟中矣。释左骖，以公命赠孟明。孟明稽首曰：“君之惠，不以累臣衅鼓，使归就戮于秦，寡君之以为戮，死且不朽。若从君惠而免之，三年将拜君赐。”
秦伯素服郊次，乡师而哭，曰：“孤违蹇叔，以辱二三子，孤之罪也。”不替孟明，曰：“孤之过也，大夫何罪？且吾不以一眚掩大德。”
【译文】：
杞子从郑国派人向秦国报告说：“郑国人让我掌管他们国都北门的钥匙，如果偷偷派兵来袭击，郑国就可以得到了。”秦穆公为这事征求蹇叔的意见。蹇叔说：“兴师动众去袭击远方（的国家），不是我所听说过的。军队劳累不堪，力量消耗尽了，远方的君主防备着我们。恐怕不可以吧？（我们）军队的行动，郑国一定会知道，劳师动众而无所得，士兵们必然产生怨恨之心。况且行军千里，谁会不知道呢？”秦穆公谢绝（蹇叔的劝告）。召集孟明、西乞、白乙，派他们带兵从东门外出发。蹇叔为这事哭着说：“孟子，我今天看着军队出征，却看不到他们回来啊！”秦穆公（听了）派人对他说：“你知道什么！（假如你只）活七十岁，你坟上的树早就长得有合抱粗了！”蹇叔的独子加入这次出征的军队，（蹇叔）哭着送他说：“晋国人必然在肴山设伏兵截击我们的军队。肴有南北两座山：南面一座是夏朝国君皋的墓地；北面一座山是周文王避过风雨的地方。（你）一定会死在这两座山之间的峡谷中，我准备到那里去收你的尸骨！”秦国的军队于是向东进发了。
（鲁僖公）三十三年春天，秦军经过周都城的北门。（兵车上）左右两边的战士都脱下战盔，下车（致敬），接着有三百辆兵车的战士跳跃着登上战车。王孙满这时还小，看到这种情形，向周王说：“秦国的军队轻狂而不讲礼貌，一定会失败。轻狂就少谋略，没礼貌就纪律不严。进入险境而纪律不严，又缺少谋略，能不失败吗？”经过滑国的时候，郑国商人弦高将要到周都城去做买卖，在这里遇到秦军。（弦高）先送上四张熟牛皮，再送十二头牛慰劳秦军，说：“敝国国君听说你们将要行军经过敝国，冒昧地来慰劳您的部下。敝国不富裕，（但）您的部下要久住，住一天就供给一天的食粮；要走，就准备好那一夜的保卫工作。”并且派人立即去郑国报信。
郑穆公派人到宾馆察看，（原来杞子及其部下）已经捆好了行装，磨快了兵器，喂饱了马匹（准备好做秦军的内应）。（郑穆公）派皇武子去致辞，说：“你们在敝国居住的时间很长了，只是敝国吃的东西快完了。你们也该要走了吧。郑国有兽园，秦国也有兽园，你们回到本国的兽园中去猎取麋鹿，让敝国得到安宁，怎么样？”（于是）杞子逃到刘国、逢孙、扬孙逃到宋国。孟明说：“郑国有准备了，不能指望什么了。进攻不能取胜，包围又没有后援的军队，我们还是回去吧！”（于是）灭掉滑国就回秦国去了。
晋国的原轸说：“秦国违背蹇叔的意见，因为贪得无厌而使老百姓劳苦不堪，（这是）上天送给我们的好机会。送上门的好机会不能放弃，敌人不能轻易放过。放走了敌人，就会产生后患，违背了天意，就会不吉利。一定要讨伐秦军！”栾枝说：“没有报答秦国的恩惠而去攻打它的军队，难道（心目中）还有已死的国君吗？”先轸说：“秦国不为我们的新丧举哀，却讨伐我们的同姓之国，秦国就是无礼，我们还报什么恩呢？我听说过：‘一旦放走了敌人，会给后世几代人留下祸患’。为后世子孙考虑，可说是为了已死的国君吧！”于是发布命令，立即调动姜戎的军队。晋襄公把白色的孝服染成黑色，梁弘为他驾御兵车，莱驹担任车右武士。这一年夏季四月十三日这一天，（晋军）在肴山打败了秦军，俘虏了秦军三帅孟明视、西乞术、白乙丙而回。于是就穿着黑衣服给晋文公送葬，晋国从此以黑衣服为丧服。
秦穆公穿着白色的衣服在郊外等候，对着被释放回来的将士哭着说：“我违背了蹇叔的劝告，让你们受了委屈，这是我的罪过。”没有废弃孟明，（秦穆公）说：“这是我的错误，大夫有什么罪呵！况且我不会因为一次过失而抹杀他的大功劳。”
（晋文公的夫人）文嬴向晋襄公请求把秦国的三个将帅放回去，说：“他们的确是离间了我们秦晋两国国君的关系。秦穆公如果得到这三个人，就是吃了他们的肉都不解恨，何劳您去惩罚他们呢？让他们回到秦国去受刑，以满足秦穆公的心愿，怎么样？”晋襄公答应了她。先轸朝见襄公，问起秦国的囚徒哪里去了。襄公说：“夫人为这事情请求我，我把他们放了。”先轸愤怒地说：“战士们花了很大的力气，才把他们从战场上抓回来，妇人几句谎话就把他们放走，毁了自己的战果而助长了敌人的气焰，亡国没有几天了！”不回头就（对着襄公）吐了口唾沫。晋襄公派阳处父去追孟明等人，追到河边，（孟明等人）已登舟离岸了。阳处父解下车左边的骖马，（假托）晋襄公的名义赠给孟明。孟明（在船上）叩头说：“贵国国君宽宏大量，不把我们这些俘虏的血涂抹战鼓，让我们回到秦国去受死刑，如果国君把我们杀死，死了也不会忘记（这次的失败）。如果尊从晋君的好意赦免了我们，三年后将要来拜谢晋军的恩赐！”
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